פסק דין חדש שניתן על ידי המפקח על רישום מקרקעין, עו"ד ארז שטיינברג (תיק 7/259/2022), מבהיר אחת ולתמיד: חניית נכים בבניין משותף היא רכוש משותף, ולא ניתן להשתלט עליה לשימוש פרטי. הסיפור שהתנהל בבית משותף ברחוב עינב 24 בהרצליה, מעלה שאלות עקרוניות על גבולות השימוש ברכוש המשותף, ועל האיזון שבין זכויות נכים לזכויות יתר הדיירים.
המחלוקת: למי שייכת חניית הנכים?
בבית משותף ברחוב עינב בהרצליה נבנו שתי חניות נכים. גב’ לוי, דיירת בבניין ובעלת תג נכה, החלה להחנות באחת מהן באופן קבוע. נציגות הבית המשותף דרשה ממנה להפסיק, בטענה שהחניות הללו אינן מוצמדות לדירה כלשהי, ולכן הן רכוש משותף לכלל הדיירים.
גב’ לוי סירבה, וטענה כי החניות סומנו מלכתחילה כ"חניות נכים" בהיתר הבנייה, ולכן הן מיועדות לשימוש נכים בלבד, ובפרט לשימושה שלה כבעלת תו נכה.
מה קבע המפקח על רישום מקרקעין?
המפקח בחן את תקנון הבית המשותף, היתר הבנייה ותשריט הרישום וקבע באופן חד משמעי: החניות הנגישות הן רכוש משותף לכל דבר ועניין (יצויין, כי בדיקות מקדימות מסוג זה הן חובה טרם קניית דירה).
למפקח התברר כי לא נרשמה הצמדה של החניות לאף דירה בטאבו, ולכן לא ניתן להעניק לגב’ לוי זכות שימוש בלעדית.
לדברי המפקח, גם אם תקנות התכנון והבנייה מחייבות הקצאת חניות נכים בבניין חדש, מדובר בדרישה תכנונית בלבד ולא בזכות קניינית. כלומר, החניה אמנם נגישה, אך אינה “שייכת” לנכה כלשהו אלא נועדה לשרת את כלל הדיירים.
עיקרי ההכרעה: חניית הנכים היא רכוש משותף ולא רכוש פרטי
המפקח הדגיש כי לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, כל חלק בבית המשותף שלא הוצמד לדירה הוא רכוש משותף.
במקרה זה, מאחר שהחניות לא הוצמדו לדירה מסוימת הן רכוש משותף, והאסיפה הכללית של הדיירים היא שמוסמכת לקבוע כיצד יעשה בהן שימוש.
בהחלטת האסיפה הכללית נקבע מנגנון פשוט: שימוש בחניות הנכים ייעשה לפי עיקרון “כל הקודם זוכה” או ברוטציה, כדי להבטיח שוויון בין כלל הדיירים. לכן, גב’ לוי אינה רשאית להחנות שם באופן קבוע.
המפקח גם הזכיר כי לחניה נגישה אין עדיפות קניינית מכוח חוק חניה לנכים, אלא רק זכות לשימוש סביר כל עוד היא לא באה על חשבון יתר הדיירים.
ניסיון להסדרה חקיקתית
בפסק הדין צוין כי במשרד המשפטים גובש תזכיר חוק לתיקון חוק המקרקעין, שמטרתו להסדיר את האפשרות להצמיד חניה נגישה לבעל דירה שהוא נכה.
עם זאת, ההצעה טרם הפכה לחוק מחייב. עד שתוסדר הסוגיה בחקיקה, המצב המשפטי נותר ברור: חניות נכים הן רכוש משותף, אלא אם נרשמה הצמדה מפורשת בטאבו.
מסר חשוב לדיירים ולנציגויות
פסק הדין מדגיש כי ניהול רכוש משותף דורש החלטות שקופות, שוויוניות ומוסכמות. גם כאשר מדובר בנגישות לאדם עם מוגבלות, אין להקנות שימוש בלעדי או עדיפות קבועה ללא הסכמת יתר הדיירים.
אסיפה כללית מסודרת, פרוטוקול ברור והצבעה כדין, הם הדרך החוקית והנכונה להסדיר את השימוש בשטחי חניה משותפים.
למשרדנו מומחיות ייחודית בייעוץ משפטי בהתאם לחוק המקרקעין, ליצירת קשר עם משרדנו ושיחה עם עורך דין מומחה לסכסוך שכנים צרו קשר בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.
למשרדנו ניסיון רב בייצוג דיירים, וועדי בתים וחברות ניהול בכל הנושאים הנוגעים לניהול הבית המשותף.
הטיפול והייעוץ השוטף יהיה בליווי עו"ד דניאל שגב, אשר נבחר על ידי האגודה לתרבות הדיור כמייצג מומלץ מטעמם בתביעות הנדרשות על ידי וועדי בתים.
