פסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום המקרקעין (רוזנטל נגד קורשן תיק מס' 7/302/2022) חושף מחלוקת שכיחה בבניינים משותפים, עד כמה מותר לבעל דירה "להשתלט" על חלק מהחצר המשותפת ולבנות בה מבנה לשימושו הפרטי?
המקרה, שנדון בתיק רוזנטל נ' קורשון, עוסק בהקמת מבנה קבוע בחצר משותפת, שהוביל לסכסוך שכנים ולדיון משפטי עקרוני על גבולות השימוש הסביר ברכוש המשותף.
הסכסוך: מבנה בחצר שהפך לנקודת מחלוקת
התובעת, בעלת דירה בבניין משותף, טענה כי שכנתה הקימה בחצר מבנה סגור וקבוע, מעין חצר פרטית מגודרת, שכללה דלתות הזזה, גדר מתכת ואלמנטים נוספים, ובכך חסמה את גישתה לרכוש המשותף ואף למוני המים של דירתה.
מנגד, הנתבעים טענו כי מדובר במבנה שנועד למנוע פריצות ולשמור על פרטיותם, וכי שכנים נוספים הסכימו לכך.
לאחר ביקור במקום, שמיעת עדויות ובדיקת המסמכים, קבע המפקח כי המבנה שהוקם חורג מגבולות השימוש הסביר ברכוש המשותף, מהווה תפיסת חזקה אסורה, ונעשה ללא הסכמת יתר בעלי הדירות כנדרש בחוק.
ההכרעה: אין “קניין בחצר המשותפת” ללא הסכמה
המפקח הדגיש כי הרכוש המשותף שייך לכלל בעלי הדירות בבניין, וכל שימוש בו חייב להיעשות בתום לב ובהתאם למבחן השימוש הסביר.
כאשר דייר מקים מבנה קבוע, גם אם מטרתו לגיטימית, הוא למעשה נוטל חזקה בלעדית על שטח משותף, ובכך פוגע בזכותם של יתר הדיירים.
בית המשפט קבע כי:
“אין בעל דירה רשאי ליטול לעצמו חלק מן הרכוש המשותף או לעשות בו שימוש ייחודי ללא הסכמת שאר בעלי הזכויות.”
בהתאם לכך, הורה המפקח על פירוק המבנה והשבת המצב לקדמותו, וכן נתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים למנוע גישה לחצר או למוני המים.
המשמעות: לא כל מבנה “תמים” הוא שימוש סביר
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לבעלי דירות:
גם אם נדמה שהמבנה קטן או “זמני”, החוק רואה בבנייה קבועה בחצר המשותפת שינוי מהותי הדורש הסכמה של כלל בעלי הדירות או רוב מיוחד לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין.
בנוסף, גם “מבנה בטיחותי” או “גדר פרטיות” עלולים להיחשב שימוש חורג אם הם מונעים גישה משכנים אחרים או יוצרים מציאות של בעלות בפועל על שטח משותף.
מה כדאי לדעת לפני כל שינוי ברכוש המשותף
לפני כל בנייה, סגירה או הקמת גדר, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין לפעול לפי שלושה שלבים פשוטים:
-
לקבל הסכמה בכתב מבעלי הדירות, לא בעל פה ולא רק מהשכנים הקרובים.
-
לוודא שאין מניעה תכנונית או רישומית, לרבות בדיקת תקנון הבית המשותף.
-
לתעד כל הסכמה במסמך חתום ובתאריך ברור, כדי למנוע טענות עתידיות.
סיכום
פסק הדין בעניין רוזנטל נגד קורשון ממחיש את חשיבות שמירת האיזון בין זכויות הפרט לבין הקניין המשותף. גם אם הכוונות טובות, כל פעולה ברכוש המשותף חייבת להיעשות בשקיפות, בהסכמה ובתום לב.
המסר ברור: חצר משותפת איננה שטח פרטי. כל שימוש ייחודי בה עלול להוביל למחלוקת משפטית, להריסת המבנה ואף לחיוב בהוצאות משפט.
למשרדנו מומחיות ייחודית בייעוץ משפטי בהתאם לחוק המקרקעין, ליצירת קשר עם משרדנו ושיחה עם עורך דין מומחה לסכסוך שכנים צרו קשר בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.
למשרדנו ניסיון רב בייצוג דיירים, וועדי בתים וחברות ניהול בכל הנושאים הנוגעים לניהול הבית המשותף.
הטיפול והייעוץ השוטף יהיה בליווי עו"ד דניאל שגב, אשר נבחר על ידי האגודה לתרבות הדיור כמייצג מומלץ מטעמם בתביעות הנדרשות על ידי וועדי בתים.
