מקדמת מס שבח

מבוא – רקע על הצורך במקדמת מס שבח

בעסקאות מקרקעין בישראל, מס שבח מהווה חלק בלתי נפרד מהתהליך המשפטי והמיסויי ומהווה סך של 25% מהרווח בעסקה. 

למרות שהחובה העיקרית לשלם מס שבח בסך של 25% מהרווח הנקי מוטלת על המוכר על פי החוק, תשלום מקדמת מס שבח מוטל על הקונה כחלק בלתי נפרד מהתמורה, כך שהתשלום אינו נוסף למחיר העסקה אלא משולב בו.

מקדמת מס שבח היא תשלום שנגזר מהתמורה בעסקת מקרקעין, והוא נועד לאפשר קבלת שובר מס שבח הנחוץ לרישום זכויות בטאבו לפני אישור מס השבח הסופי. 

תהליך זה נועד להבטיח גבייה מסודרת, להקל על המערכת המשפטית והמיסויית ולמנוע בעיות עתידיות הקשורות לתשלום המס, במאמר זה נסקור את היתרונות של מנגנון מקדמת מס שבח בהסכם מכר, נציג את סכום המס שייקבע כמקדמת מס שבח והדרך להפחתת סכום המס שייקבע כמקדמת מס שבח.

הסבר – מדוע מקדמת מס שבח היא פתרון טוב

מקדמת מס שבח מאפשרת לכל הצדדים המעורבים – המוכר והקונה – ליהנות מתהליך שקוף ומסודר.
למה זה טוב?

• שקיפות והגינות: קביעת סכום מראש מאפשרת תכנון נכון ל העסקה ומפחיתה סיכונים בעתיד.
• מניעת עיכובים משפטיים: התשלום המוקדם מפחית את הסיכון למחלוקות הקשורות לחישוב המס הסופי ומאפשר קבלת אישור לטאבו במועד מוקדם בעסקה, מבלי לחכות לאישור העסקה במיסוי מקרקעין בתהליך שעלול לקחת עד 8 חודשים ממועד דיווח העסקה.
• ביטחון כלכלי: המדינה מקבלת את תשלום המס במועד מוקדם בתהליך והקונה יכול להיות בטוח שהחובה המיסויית תטופל בזמן.

יתרונות וחסרונות של מקדמת מס שבח

יתרונות:

• יציבות בתכנון העסקה: המוכר יודע מראש מה חשיפת המוכר למס ומתכנן את פעילותו בהתאם.
• שקיפות מלאה: הקביעה המוקדמת מפחיתה אי-הבנות וסיכונים משפטיים בין הצדדים.
• יעילות תהליכית: תשלום מוקדם מפשט את ניהול הגבייה ומפחית עלויות משפטיות.
• עידוד עסקאות: פתרון מסודר תומך בפעילות השוק ומקטין מחסומים פיננסיים.

חסרונות:

• אתגרי נזילות: תשלום מקדמה יכול ליצור לחץ נזילות אצל הקונה, במיוחד בעסקאות בסדר גודל גבוה.
• סיבוכיות בחישוב: תהליך חישוב המקדמה והתאמתו למס הסופי עלול להיות מורכב ודורש ליווי משפטי מקצועי.

למה הקונה משלם את מס השבח של המוכר כמקדמה?

הקונה נדרש לשלם את מקדמת מס השבח בשם המוכר, וזאת מסיבות מרכזיות:

• ערבות לעסקה: הדרישה מהקונה להפריש סכום מסוים מבטיחה שהכספים לתשלום המס יהיו זמינים במועד הנכון.
• שקיפות ובקרה כפולה: המעורבות של הקונה מסייעת לוודא שהתהליך מתנהל בצורה מדויקת ובהתאם להסכמות, ומפחיתה סיכונים למחלוקות עתידיות.
• צמצום סיכונים משפטיים: תשלום המקדמה על ידי הקונה מבטיח תיאום מלא בין הצדדים.

כמה מקדמת מס שבח צריך לשלם ומתי צריך לשלם?

אחת השאלות המרכזיות בתחום מס שבח היא כיצד קובעים את סכום המקדמה שיש לשלם. 

סכום המס משתנה בהתאם למועד רכישת הנכס הנמכר:

• נכסים שנרכשו לפני 7.11.2001: מקדמת מס השבח תהיה בסך של 15% משווי העסקה.

• נכסים שנרכשו לאחר 7.11.2001: מקדמת מס השבח תהיה בסך ל 7.5% משווי העסקה.

מתי צריך לשלם מקדמת מס שבח:

מועד תשלום מקמת מס שבח קבוע בחוק מיסוי מקרקעין ומושפע מלוח התשלומים בעסקה ומסוג העסקה.

• בעסקת מכר יד שנייה: חובה לשלם את מקדמת מס השבח עד למועד תשלום 40% משווי התמורה למוכר.
• בעסקת רכישת דירה מקבלן: חובה לשלם את מקדמת מס השבח עד למועד תשלום 80% משווי העסקה למוכר.

התהליך להפחתת מקדמת מס שבח מתבצע במספר שלבים:

1. הערכת הנכס והרווח הפוטנציאלי: הערכה מקצועית של שווי הנכס והרווחים הצפויים מהמכירה.
2. קביעת סכום המקדמה: בהתאם להערכה, נקבע סכום המקדמה שיש להפריש.
3. הגשת המסמכים לרשות המיסים: המוכר או נציגו המשפטי מגיש את המסמכים הדרושים לרשות המיסים לאישור הסכום באמצעות טופס 7155.
4. תיאום עם הקונה: הקונה מחויב לשלם את הסכום המוסכם ישירות למיסוי מקרקעין באמצעות שובר תשלום מקדמת מס שבח שיעביר המוכר לקונה, כחלק מתנאי התשלום בעסקה.
5. מעקב ובקרה: עורך הדין מטעם הקונה מוודא את קליטת התשלום וקבלת אישור מס השבח לרישום העסקה בטאבו.

סיכום

מקדמת מס שבח מהווה כלי חשוב בניהול מס ומקרקעין בישראל, ומבטיחה תהליך שקוף, יעיל ומסודר לצדדים המעורבים.
היתרונות המרכזיים כוללים יציבות תקציבית, שקיפות וניהול משפטי יעיל, בעוד שהחסרונות נוגעים לאתגרי נזילות ולסיבוכיות בחישוב.
לכל מקרה יש לבדוק את נסיבותיו ולקבל ליווי משפטי מקצועי, כדי להבטיח שהכל מתבצע בהתאם לחוק ולתקנות העדכניות.

יצירת קשר

אם ברצונכם לחתום על הסכם מכר הכולל התייחסות למקדמת מס שבח, צרו קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין עוד היום.

עורך דין דניאל שגב – ליווי משפטי מקצועי, אמין ומקצועי בכל תחומי המקרקעין והמס.