אופציה במקרקעין – המדריך המלא

אופציה במקרקעין היא כלי משפטי המאפשר לרוכש לקבל זכות לרכישת נכס מקרקעין בתנאים ובמועד מוסכמים מראש.
המדריך המלא לקניית דירה יד שנייה

אופציה במקרקעין היא כלי משפטי המאפשר לרוכש לקבל זכות לרכישת נכס מקרקעין בתנאים ובמועד מוסכמים מראש. כלי זה נפוץ בעסקאות נדל"ן, במיוחד בקרב רוכשים המעוניינים להבטיח את האפשרות לקניית נכס בעתיד, תוך שמירה על גמישות ובחינת היתכנות העסקה.

מהי אופציה במקרקעין?

אופציה במקרקעין היא הסכם בין בעל הנכס (מעניק האופציה) לבין הרוכש הפוטנציאלי (מקבל האופציה), המקנה לרוכש את הזכות, אך לא את החובה, לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו מראש. האופציה ניתנת לתקופה מוגדרת, ובמהלכה הרוכש יכול להחליט אם לממש את הזכות ולרכוש את הנכס או לוותר עליה.

תנאים להכרה באופציה ייחודית במקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, בסעיף 49י, מגדיר "אופציה ייחודית" במקרקעין, המקנה הטבות מיסוי משמעותיות.

כדי שהאופציה תיחשב כייחודית, עליה לעמוד בתנאים הבאים:

  1. הסכם בכתב: האופציה ניתנה בכתב.
  2. ניתנות להעברה ומימוש: האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים שנקבעו בהסכם.
  3. התחייבות בלתי חוזרת: המוכר נתן התחייבות בלתי חוזרת למכירת הזכות במקרקעין בהתאם לתנאי ההסכם.
  4. תקופת מימוש: האופציה ניתנת למימוש בתוך תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה, כולל תקופות ארכה.
  5. תמורה: התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם, לפי הגבוה מביניהם.
  6. היעדר חזקה: למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין לפני מימוש האופציה.
  7. הודעה לרשויות: הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה.

היבטי מיסוי

לאופציה ייחודית במקרקעין ישנן השלכות מיסוי ייחודיות:

  • מכירת האופציה: פטורה ממס רכישה וממס שבח, אך חייבת במס רווח הון.
  • מימוש האופציה: חייב במס רכישה ומס שבח, בהתאם לחוק.

אופציה במקרקעין – יתרונות וחסרונות:

יתרונות השימוש באופציה במקרקעין

השימוש באופציה במקרקעין מעניק מספר יתרונות:

  • גמישות לקונה: מאפשרת לקונה לבחון את היתכנות העסקה, להשיג היתרים או מימון, לפני התחייבות לרכישה מלאה.
  • הבטחת תנאים: מקבעת את תנאי הרכישה, כולל המחיר, ובכך מגנה מפני עליות מחירים בשוק.
  • הפחתת סיכונים: מאפשרת לרוכש להימנע מהתחייבות מלאה עד לבדיקת כל ההיבטים הרלוונטיים לעסקה.

חסרונות של אופציה במקרקעין

על אף יתרונותיה של האופציה במקרקעין, יש לה גם חסרונות שמומלץ להביא בחשבון:

  • סיכון בתנאי השוק: אם שווי המקרקעין יורד במהלך תקופת האופציה, מקבל האופציה עשוי לשלם מחיר גבוה מהמוצדק לשוק.
  • התחייבות כספית ראשונית: יש לשלם תמורה ראשונית עבור קבלת האופציה, שעלולה לרדת לטמיון אם היא לא ממומשת.
  • מגבלות על המוכר: המוכר כבול להסכם האופציה ולא יכול למכור את הנכס לצדדים אחרים במשך תקופת האופציה.
  • מיסוי רווח הון במכירת אופציה: אופציה שאינה ממומשת אך נמכרה לגורם שלישי מחויבת במס רווח הון, מה שיכול להפחית את רווחיות העסקה.
  • תלות בזמני תקופה קצרים: על פי החוק, תקופת האופציה המוכרת לצורכי מיסוי מוגבלת ל-24 חודשים, מה שעלול ליצור לחץ להספיק את כל הבדיקות הנדרשות בפרק זמן קצר.

 

תהליך העסקה מבחינת הטאבו ומיסוי מקרקעין

רישום בטאבו:

כאשר מתקיימת עסקת אופציה במקרקעין, ברוב המקרים, לא מתבצע רישום של זכות הקניין בטאבו עד למימוש האופציה. עם זאת, ניתן ורצוי לרשום הערת אזהרה על הנכס, שמטרתה להבטיח את זכויותיו של מקבל האופציה ולמנוע העברת הנכס לצד ג'.

  • הערת אזהרה מחייבת אישור בכתב מהמוכר וכן מסמכים נוספים בהתאם להוראות רשם המקרקעין.
  • לאחר מימוש האופציה, מתבצע רישום מלא של העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

מיסוי מקרקעין:

עסקת אופציה כוללת מספר שלבים הקשורים לדיווח ותשלום מיסים:

  • דיווח על האופציה: יש לדווח על מתן האופציה למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מהחתימה על ההסכם, בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים (כגון הסכם האופציה).
  • מיסוי האופציה: בהתאם להגדרת "אופציה ייחודית", אם מתקיימים התנאים, העסקה פטורה ממס רכישה וממס שבח. אם לא מתקיימים התנאים, העסקה תחויב במלוא המיסוי הרגיל.
  • מימוש האופציה: עם מימוש האופציה, העסקה נחשבת למכירה מלאה של זכויות במקרקעין. במעמד זה יחולו מס רכישה על הקונה ומס שבח על המוכר, כפי שנקבע בחוק.

סיכום

אופציה במקרקעין כוללת יתרונות רבים אך גם סיכונים וחסרונות, היא כלי משפטי ופיננסי חשוב בעסקאות נדל"ן המאפשר לרוכשים וליזמים גמישות וביטחון בתהליך הרכישה. עם זאת, יש להקפיד על עמידה בתנאים החוקיים והבנת השלכות המיסוי הנלוות, כדי להפיק את המירב מהשימוש בכלי זה.

מומלץ לבצע בדיקות מקיפות ולהיעזר במומחים כדי לוודא את כדאיות העסקה ולנהל אותה באופן מקצועי.

לעורך דין דניאל שגב ניסיון עשיר בייצוג קונים ומוכרים בעסקאות מסוג אופציה במקרקעין, תוך התחייבות לליווי משפטי מלא מתחילת התהליך ועד סופו.

אם ברצונכם בליווי משפטי בביצוע עסקה מסוג אופציה במקרקעין צרו קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.

שאלות ותשובות

אופציה במקרקעין היא הסכם בין בעל הנכס (מעניק האופציה) לבין הרוכש הפוטנציאלי (מקבל האופציה), המקנה לרוכש את הזכות, אך לא את החובה, לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו מראש. האופציה ניתנת לתקופה מוגדרת, ובמהלכה הרוכש יכול להחליט אם לממש את הזכות ולרכוש את הנכס או לוותר עליה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, בסעיף 49י, מגדיר "אופציה ייחודית" במקרקעין, המקנה הטבות מיסוי משמעותיות.

כדי שהאופציה תיחשב כייחודית, עליה לעמוד בתנאים הבאים:

  1. הסכם בכתב: האופציה ניתנה בכתב.
  2. ניתנות להעברה ומימוש: האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים שנקבעו בהסכם.
  3. התחייבות בלתי חוזרת: המוכר נתן התחייבות בלתי חוזרת למכירת הזכות במקרקעין בהתאם לתנאי ההסכם.
  4. תקופת מימוש: האופציה ניתנת למימוש בתוך תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה, כולל תקופות ארכה.
  5. תמורה: התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם, לפי הגבוה מביניהם.
  6. היעדר חזקה: למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין לפני מימוש האופציה.
  7. הודעה לרשויות: הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה.

יתרונות השימוש באופציה במקרקעין

השימוש באופציה במקרקעין מעניק מספר יתרונות:

  • גמישות לקונה: מאפשרת לקונה לבחון את היתכנות העסקה, להשיג היתרים או מימון, לפני התחייבות לרכישה מלאה.
  • הבטחת תנאים: מקבעת את תנאי הרכישה, כולל המחיר, ובכך מגנה מפני עליות מחירים בשוק.
  • הפחתת סיכונים: מאפשרת לרוכש להימנע מהתחייבות מלאה עד לבדיקת כל ההיבטים הרלוונטיים לעסקה.

חסרונות של אופציה במקרקעין

על אף יתרונותיה של האופציה במקרקעין, יש לה גם חסרונות שמומלץ להביא בחשבון:

  • סיכון בתנאי השוק: אם שווי המקרקעין יורד במהלך תקופת האופציה, מקבל האופציה עשוי לשלם מחיר גבוה מהמוצדק לשוק.
  • התחייבות כספית ראשונית: יש לשלם תמורה ראשונית עבור קבלת האופציה, שעלולה לרדת לטמיון אם היא לא ממומשת.
  • מגבלות על המוכר: המוכר כבול להסכם האופציה ולא יכול למכור את הנכס לצדדים אחרים במשך תקופת האופציה.
  • מיסוי רווח הון במכירת אופציה: אופציה שאינה ממומשת אך נמכרה לגורם שלישי מחויבת במס רווח הון, מה שיכול להפחית את רווחיות העסקה.
  • תלות בזמני תקופה קצרים: על פי החוק, תקופת האופציה המוכרת לצורכי מיסוי מוגבלת ל-24 חודשים, מה שעלול ליצור לחץ להספיק את כל הבדיקות הנדרשות בפרק זמן קצר.

רישום בטאבו:

כאשר מתקיימת עסקת אופציה במקרקעין, ברוב המקרים, לא מתבצע רישום של זכות הקניין בטאבו עד למימוש האופציה. עם זאת, ניתן ורצוי לרשום הערת אזהרה על הנכס, שמטרתה להבטיח את זכויותיו של מקבל האופציה ולמנוע העברת הנכס לצד ג'.

  • הערת אזהרה מחייבת אישור בכתב מהמוכר וכן מסמכים נוספים בהתאם להוראות רשם המקרקעין.
  • לאחר מימוש האופציה, מתבצע רישום מלא של העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

מיסוי מקרקעין:

עסקת אופציה כוללת מספר שלבים הקשורים לדיווח ותשלום מיסים:

  • דיווח על האופציה: יש לדווח על מתן האופציה למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מהחתימה על ההסכם, בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים (כגון הסכם האופציה).
  • מיסוי האופציה: בהתאם להגדרת "אופציה ייחודית", אם מתקיימים התנאים, העסקה פטורה ממס רכישה וממס שבח. אם לא מתקיימים התנאים, העסקה תחויב במלוא המיסוי הרגיל.
  • מימוש האופציה: עם מימוש האופציה, העסקה נחשבת למכירה מלאה של זכויות במקרקעין. במעמד זה יחולו מס רכישה על הקונה ומס שבח על המוכר, כפי שנקבע בחוק.
דניאל שגב - משרד עורכי דין בנתניה
עורך דין - דניאל שגב
עורך דין דניאל שגב, בוגר תואר ראשון במשפטים של האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), בעל ניסיון רב בייצוג לקוחות בכל תחומי המומחיות של המשרד: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מסחרי, ליטיגציה (ייצוג בבתי משפט), צוואות וירושות וייפוי כח מתמשך.
מאמרים נוספים
קודם
הבא
שיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין ללא עלות