כאשר שוכרים דירה, עולה לא פעם השאלה: האם החניה, החצר או המחסן שמצורפים לדירה נכללים בשכירות? התשובה תלויה בראש ובראשונה בחוזה השכירות, אך גם בנסיבות השימוש בפועל ובמה שמקובל.
פסיקת בתי המשפט בישראל, ובמיוחד פסק הדין ע"א 398/63 לאה ליבוביץ ואח' נגד משה כץ ואח', מבהיר עיקרון חשוב:
גם אם לא נכתב במפורש בחוזה, כל מה שנלווה לשימוש הרגיל בדירה כמו חניה, חצר או מחסן, עשוי להיחשב כחלק מהמושכר, אלא אם הצדדים התכוונו אחרת. כפי שקבע בית המשפט העליון:
"'לעניין שכירות, כולל 'בית' כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עמו, לרבות מבני עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא בזה הצמודים לו.
ולאחר שהשכיר בעל הבית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות. וכך זכאים הדיירים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל הבית עצמו לא נותר מאומה מהחזקה ומזכות השימוש בחלקים הכלולים במושכר.
כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו, ומתוך כל הנסיבות האחרות, מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסוימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך אתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלו בידי בעל הבית. נקודת המוצא היא, אם כן, כי המושכר כולל את מבנה המגורים והנלווה אליו, לרבות חצר הנכס".
מה קובע החוק?
-
החוזה הוא הבסיס:
אם בחוזה כתוב במפורש שהחניה כלולה בשכירות אין מקום לספק. -
עקרון "הולך אחר העיקר":
לפי פסיקת בתי המשפט, כל מה שנלווה לשימוש הרגיל בדירה נחשב חלק מהמושכר, אלא אם הוכח אחרת. כך, לדוגמה, אם לדירה יש חניה צמודה שהשוכר משתמש בה בלעדית, ייתכן שהחניה תיחשב כחלק מהמושכר גם בלי אזכור מפורש בחוזה. -
התנהגות הצדדים:
שימוש ממושך בחניה בידיעת המשכיר, ללא דרישה לתשלום נוסף, עשוי להעיד על הסכמה מכללא שהחניה כלולה בשכירות. -
בנייה ושינויים:
אם השוכר מבצע תוספות או סגירות (כמו מחסן בחצר או סגירת מרפסת), הדבר דורש הסכמה מראש. עם זאת, בפסקי דין שונים בית המשפט נוטה להתחשב בנסיבות במיוחד אם מדובר בשימוש היסטורי ובתוספות מינוריות.
תובנות מרכזיות מהפסיקה
בפסק הדין ליבוביץ', בית המשפט עסק בשאלה מה נכלל במושכר כאשר החוזה לא היה חד-משמעי. המסקנה העיקרית הייתה כי יש לבחון את השימוש בפועל ואת ההתנהלות בין הצדדים.
-
חצר, מחסן או חניה יכולים להיחשב כחלק מהמושכר אם הם משרתים את הדירה באופן קבוע.
-
התנהלות המשכיר: אם ידע ולא התנגד, עשויה להיחשב כהסכמה.
-
תוספות בנייה ללא רישוי או אישור אינן מקנות זכויות, אך לעיתים לא יינתן צו הריסה אם השימוש נעשה בתום לב ולמשך שנים רבות.
מה זה אומר עבורך כשוכר?
-
בדוק היטב את נוסח החוזה לפני החתימה.
-
שאל במפורש אם החניה נכללת ודרוש שתופיע בחוזה.
-
שמור תיעוד על שימוש בחניה: תמונות, הודעות עם המשכיר, תשלומים וכדומה.
-
הימנע משינויים בשטח ללא אישור.
סעיף לדוגמה שניתן להוסיף לחוזה שכירות
"המשכיר מקצה לשוכר חניה אחת הצמודה לדירה, המשמשת את השוכר בלבד, והיא כלולה בשכר הדירה החודשי. אין לשוכר זכות להעביר את השימוש בחניה לצד ג' ללא הסכמת המשכיר בכתב."
סעיף פשוט כזה יכול למנוע ויכוחים ומחלוקות עתידיות.
סיכום
שאלה פשוטה כמו “האם החניה כלולה בדירה?” עלולה להפוך למחלוקת משפטית יקרה.
המסקנה ברורה:
-
ודאו שהנושא מוסדר במפורש בחוזה.
-
שמרו על תיעוד ועל תקשורת כתובה עם המשכיר.
-
זכרו, בית המשפט יבחן גם את ההיגיון והשימוש בפועל, ולא רק את מה שנכתב על הנייר.
