התפתחות משמעותית בדיני המקרקעין והנוטריונים: תיקון מס' 12 לחוק הנוטריונים מיום 2.2.2026, התשפ"ו-2026, קובע הקלות משמעותיות בבירוקרטיה הנלווית לנטילת משכנתה ומורה על ביטול אימות נוטריון למשכנתא.
בימים אלו נכנס לתוקפו תיקון מס' 12 לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976. מדובר באחד השינויים המערכתיים המשמעותיים ביותר שנעשו בשנים האחרונות בתחום הליווי המשפטי של עסקאות מימון מקרקעין. התיקון נועד לייתר הליך פרוצדורלי שהיה מושרש עשרות שנים בשיטת המשפט הישראלית, חובת התייצבות הלווים בפני נוטריון לצורך אימות חתימה על ייפויי כוח לבנקים למשכנתאות.
המסגרת הנורמטיבית: מה השתנה בחוק?
עד לתיקון הנוכחי, סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים קבע כלל נוקשה: ייפוי כוח כללי או ייפוי כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום בטאבו, אינו תקף אלא אם נערך או אומת על ידי נוטריון. מכיוון שמשכנתה מוגדרת כעסקה במקרקעין, הלווים נדרשו להוצאה כספית ולבירוקרטיה נוספת מחוץ לכתלי הבנק.
התיקון החדש מוסיף את סעיף 20(א1), הקובע חריג מפורש לכלל זה:
"על אף האמור בסעיף קטן (א), ייפוי כוח שניתן לתאגיד בנקאי… לביצוע עסקת משכנתה, לרבות ביטולה, העברתה, שינוי בתנאיה או כל פעולה אחרת הכרוכה ברישום העסקה, יהיה תקף אף אם לא ערך אותו נוטריון או אימת את החתימות שעליו."
חקיקה זו מעניקה גושפנקה משפטית לחתימה המבוצעת בתוך התאגיד הבנקי, ומייתרת את הצורך בשרשור אימותים נוסף.
להלן התיקון לחוק כפי שפורסם בספר החוקים:
המשמעויות המעשיות עבור רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות:
התיקון מייצר אופטימיזציה של תהליך המימון במספר מישורים:
1. ייעול לוחות הזמנים בעסקה
בעסקאות מקרקעין ובפרט בקניית דירה, הזמן הוא גורם קריטי. איסוף מסמכי המשכנתה והמצאתם לבנק חייבים להתבצע בלוחות זמנים צפופים כדי לשמור על תוקף הריביות שניתנו באישור העקרוני. ביטול הצורך בתיאום תור חיצוני אצל נוטריון מסיר חסם לוגיסטי משמעותי ומאיץ את תהליך העברת הכספים.
2. הפחתת עלויות העסקה
שכר הטרחה הנוטריוני נקבע על פי תקנות שכר שירותים נוטריוניים ומתעדכן מעת לעת. עבור זוג לווים, מדובר בחיסכון של מאות שקלים בעמלות שהיוו חלק בלתי נפרד מ"סל ההוצאות הנלוות". למרות שמדובר בסכום קטן יחסית לשווי העסקה, במצטבר מדובר בהקלה כלכלית ברוכה.
3. פישוט התהליך מול לשכת רישום המקרקעין
התיקון קובע כי ייפוי הכוח יהיה תקף לצרכי רישום. המשמעות היא שרשם המקרקעין יקבל ויאשר ייפויי כוח לבנקים גם ללא חותמת הנוטריון המוכרת, דבר המפחית את הסיכוי לדחיית מסמכים בשל פגמים טכניים באימות.
היקף תחולת הפטור: על מה הוא חל (ועל מה לא)?
חשוב להדגיש כי הפטור מאימות נוטריוני אינו גורף. הוא חל אך ורק על ייפויי כוח הניתנים לתאגיד בנקאי ובהקשרים ספציפיים של:
-
רישום משכנתה חדשה.
-
שינוי תנאי משכנתה קיימת (מחזור משכנתה).
-
גרירת משכנתה או העברתה.
-
ביטול רישום משכנתה.
שימו לב: ייפויי כוח בלתי חוזרים הניתנים לעורכי דין במסגרת חוזה המכר, או ייפויי כוח בין קונים למוכרים, עדיין מחויבים באימות נוטריוני (או אימות של עורך דין לפי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, בהתאם לנסיבות).
חשיבות הליווי המשפטי בעקבות התיקון
לצד ההקלה הפרוצדורלית, התיקון מטיל אחריות גדולה יותר על הלווים. כאשר האימות מבוצע בתוך הבנק, ללא מעורבות של גורם חיצוני נוסף (כנוטריון), גובר הצורך בהבנה מעמיקה של המסמכים עליהם חותמים.
כמשרד המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות, אנו מוודאים כי לקוחותינו אינם חותמים על ייפויי כוח גורפים מדי וכי זכויותיהם נשמרות אל מול המערכת הבנקאית. תפקידו של עורך הדין הוא לגשר על פערי הכוחות שבין הלווה הפרטי לבין התאגיד הבנקאי, ולוודא כי הבטוחות הניתנות תואמות את תנאי העסקה.
לסיכום
תיקון מס' 12 לחוק הנוטריונים הוא צעד נכון לכיוון של דה-רגולציה ושיפור השירות לאזרח. הוא מקצר הליכים, חוסך בעלויות ומסנכרן את עולם הרישום עם המציאות המודרנית.
עורך דין מקרקעין דניאל שגב עומד לרשותכם בכל שאלה בנושא רכישת נכס, רישום מקרקעין וליווי מול הבנקים למשכנתאות.
אנו מחויבים למתן ייעוץ משפטי מקצועי, עדכני ומדויק המותאם לשינויי החקיקה האחרונים.
באפשרותכם ליצור קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ולקבל מענה משפטי ומקצועי.
