ביום 8 באוגוסט 2025 נכנס לתוקפו תיקון 21 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תיקון מהותי שמסדיר מחדש את הדרך שבה ניתן לבצע פעולות כלכליות ורכושיות בשם אדם חסוי. מדובר בשינוי משמעותי שמאפשר, במקרים רבים, קבלת אישור ישיר מהאפוטרופוס הכללי לביצוע פעולות מהותיות, ללא צורך בפנייה מוקדמת לבית המשפט.
לתיקון זה חשיבות מיוחדת בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין, תחום שבו עיכוב, חוסר ודאות או טעות פרוצדורלית עלולים לגרום לנזק כלכלי משמעותי לחסוי ולבני משפחתו. קניית דירה, מכירת נכס, התחדשות עירונית, נטילת משכנתא או שיפוץ רחב היקף, כל אלה הם מצבים שבהם ההסדר החדש משנה את כללי המשחק.
הודעת פרסום תיקון 21 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופוסות:
מה קובע תיקון 21 ומה באמת השתנה?
עד לתיקון 21, כמעט כל פעולה משמעותית ברכושו של חסוי חייבה פנייה לבית המשפט לענייני משפחה. ההליך היה ארוך, כרוך בעלויות לא מבוטלות ולעיתים בלתי מותאם למציאות הכלכלית, במיוחד בעסקאות נדל״ן הרגישות לזמן.
החל מ־8.8.2025 ניתן להגיש בקשה ישירה לאפוטרופוס הכללי לקבלת אישור לפעולות כלכליות ורכושיות בשם חסוי. האפוטרופוס הכללי מוסמך לאשר את הפעולה, ככל שהיא משרתת את טובת החסוי, תואמת את מצבו הכלכלי ונעשית במחיר סביר ובתנאי שוק.
המשמעות המעשית ברורה: פחות הליכים משפטיים, יותר יעילות, וקיצור משמעותי בלוחות הזמנים, יתרון קריטי בעולם המקרקעין.
מתי נדרש אישור לביצוע פעולה בשם חסוי?
אישור נדרש כאשר מתוכננת פעולה משמעותית בכספים או ברכוש של החסוי. ההגדרה רחבה וכוללת שורה של פעולות נפוצות מאוד, ובראשן פעולות במקרקעין.
פעולות מקרקעין הדורשות אישור
קניית דירה: בין אם לצורכי מגורים ובין אם כדירת השקעה. ככלל, האפוטרופוס הכללי ידרוש כי זכויות החסוי בנכס יירשמו על שמו במרשם המקרקעין. כאשר מדובר בדירה להשקעה, ייתכן ויידרש כי חלקו של החסוי בדמי השכירות יופקד לחשבון בנק הרשום על שמו.
מכירת דירה: פעולה בעלת השלכות כלכליות ומשפטיות בלתי הפיכות, הנבחנת בקפידה. חוות דעת שמאית תידרש בעיקר כאשר המכירה נעשית להורה או לקרוב משפחה.
התחדשות עירונית: פינוי־בינוי, תמ״א 38 או עסקאות קומבינציה. ככלל, האפוטרופוס הכללי לא יתערב כאשר קיים רוב על פי דין ותמורה אחידה, בכפוף לעמידה בהנחיות הייעודיות.
נטילת משכנתא או משכנתא הפוכה: לרבות שיעבוד נכסים. במשכנתא הפוכה תידרש גם שמאות עדכנית.
קבלת מתנה במקרקעין: מחייבת אישור, תוך בחינת שווי הנכס והשלכות הפעולה על מצבו הכלכלי של החסוי.
אילו מסמכים יש לצרף לבקשה?
אחד הגורמים המרכזיים לעיכוב או דחיית בקשות הוא חוסר במסמכים. בהתאם לסוג הפעולה, נדרשים מסמכים שונים:
בקניית דירה: חוזה רכישה, נסח זכויות (טאבו), חוות דעת שמאית. אם מקור הכספים הוא פיצויים, יידרש גם הסכם הפיצויים או החלטה שיפוטית.
במכירת דירה: חוזה מכירה ונסח זכויות. חוות דעת שמאית נדרשת כאשר המכירה נעשית להורה או לקרוב משפחה. אם החסוי הוא קטין בן 16 ומעלה והנכס בבעלותו המלאה, תידרש גם הסכמתו.
בהתחדשות עירונית: יש לפעול בהתאם להנחיות הייעודיות של האפוטרופוס הכללי.
בשיפוץ נכס: חוזה עם הקבלן או המשפץ. כאשר היקף השיפוץ עולה על 250,000 ₪, יש לצרף גם הערכת שמאי, כתב כמויות של אדריכל או שתי הצעות מחיר. אם מקור הכספים הוא פיצויים – יידרש מסמך תומך.
בנטילת משכנתא: נסח זכויות והצעת הלוואה, ובמשכנתא הפוכה גם שמאות.
בקבלת מתנה במקרקעין: הסכם מתנה, נסח טאבו ושמאות.
בקנייה או מכירת רכב: הצעת מחיר, שווי רכב והסכם, ככל שקיים.
בפעולה כספית כללית: אסמכתאות נדרשות כאשר שווי הפעולה עולה על 250,000 ₪.
כיצד מתבצע תהליך הטיפול בבקשה?
הטיפול בבקשה מתבצע דרך מערכת "פעולות כלכליות" באתר האפוטרופוס הכללי.
זמן הטיפול הכולל עשוי להגיע עד 60 ימים, ונספר ממועד קבלת כל המסמכים הנדרשים. עדכון ראשוני על סטטוס הבקשה נשלח בתוך 21 ימים, ולאחר מכן נשלחים עדכונים נוספים לאורך שלבי הטיפול.
במקרה של דרישה להשלמת מסמכים או מידע, נשלחת הודעה בדוא״ל ובמסרון, וניתן להשלים את החסר בתוך 21 ימים. עם אישור הבקשה, נשלח אישור רשמי חתום דיגיטלית.
מתי הבקשה תועבר לבית המשפט?
אם האפוטרופוס הכללי סבור כי לא ניתן לאשר את הבקשה, תישלח הודעה למבקשים, והם יידרשו להודיע בתוך 21 ימים האם ברצונם להעביר את הבקשה להמשך דיון בבית המשפט. במקרים כאלה, המידע והמשך הטיפול מתבצעים מול הנהלת בתי המשפט.
סיכום: למה חשוב ליווי של עורך דין מקרקעין לביצוע פעולה כלכלית בשם חסוי?
תיקון 21 מקצר הליכים, אך אינו מפשט את המורכבות המשפטית. להפך, האחריות המוטלת על האפוטרופסים ועל המייצגים גדלה. עסקאות מקרקעין בשם חסוי משלבות דיני כשרות משפטית, רגולציה מנהלית, שמאות, מיסוי וקניין.
ליווי של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בעבודה מול האפוטרופוס הכללי, ובמקרים הרלוונטיים גם בייפוי כוח מתמשך, הוא תנאי מרכזי להצלחת ההליך, למניעת עיכובים ולשמירה על טובת החסוי.
כאשר מדובר בנדל״ן, אין מקום לאלתורים. תכנון נכון, מסמכים מדויקים וייעוץ משפטי מקצועי עושים את כל ההבדל.
למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין בכלל, ובעסקאות הדורשות את אישור האפוטרופוס הכללי בפרט, ונשמח לעמוד לרשותכם בליווי משפטי בעניין זה.
ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531.
