הסכם המכר הוא המסמך המשפטי המרכזי שמסדיר את כל תנאי העסקה ומטרתו להגן על שני הצדדים לעסקה מפני סיכונים משפטיים וכלכליים

1. פרטי הצדדים וזיהוי הנכס

הפרק הראשון בהסכם עוסק בזיהוי הצדדים ובפרטי הנכס הנמכר. מדובר בחלק טכני אך קריטי, שכן כל טעות בזיהוי עלולה להוביל לביטול העסקה או להליכים משפטיים יקרים.

מה חשוב לכלול?

• שמות מלאים ומדויקים של המוכר והקונה.
• מספרי תעודות זהות וכתובות עדכניות.
• פרטי הנכס המדויקים כפי שהם מופיעים בנסח הטאבו, כולל מספר גוש וחלקה.

סיפור מהשטח: לקוח הגיע אלי לבחינת עסקת מקרקעין ייחודית ובהזדמנות, לטענתו הוא כמעט חתם על הסכם מכר, אבל ביקש עין מקצועית שתעבור על ההסכם. לאחר בחינת העסקה, התברר כי למרות שהמוכר טען כי הוא הבעלים היחיד של הנכס, גיליתי כי יש בעלים נוסף שלא נתן את הסכמתו למכירה. בזכות זיהוי נכון של הצדדים נמנע מהלקוח סכסוך משפטי יקר.

2. תיאור מצב הנכס והצהרות המוכר

בפרק זה מתוארים מצב הנכס והצהרות המוכר לגבי מצבו המשפטי, הפיזי והתכנוני. מטרת סעיף זה היא למנוע מהקונה לגלות בעיות לאחר הרכישה.

נקודות מרכזיות:

• הצהרות המוכר שאין חריגות בנייה או צווים משפטיים.
• התחייבות המוכר שאין התחייבויות כספיות נוספות על הנכס.
• הצגת כל התוכניות המאושרות והיתרי הבנייה.

סיפור מהשטח: לקוחה שלי רכשה דירה שבה התברר במסגרת הבדיקות המקדימות שיש חריגת בנייה משמעותית שהעירייה איימה להרוס. בזכות ניסוח חד וברור של סעיף הצהרות המוכר, הצלחנו לחייב את המוכר לשאת בכל עלויות ההסדרה של חריגות ובכך לחסוך ללקוחה עשרות אלפי ש"ח ועוגמת נפש רבה.

3. לוח תשלומים – מניעת סיכונים

תכנון נכון של לוח התשלומים הוא קריטי להצלחת העסקה ולשמירה על זכויות הקונה.

בעניין זה חשוב להדגיש שבמקרים בהם מבוצעת עסקת מכר ורכישת דירה כנגדה, עסקת Back to Back, חשוב לתכנן את לוח התשלומים בסינכרון בין שתי העסקאות, זאת כדי למנוע הפרת הסכם שמקורה בעיכוב קבלת התמורה בעסקת המכירה שתעכב את התשלום למוכר בעסקת הקנייה.

עקרונות חשובים:

• תשלום מקדמה במעמד חתימת ההסכם, לרוב בין 10% ל- 20% משווי העסקה, אשר יוחזק אצל עו"ד של המוכר בנאמנות עד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
• תשלומים נוספים המותנים בהשלמת שלבים מסוימים (אישור על מחיקת משכנתא וכו').
• תשלום יתרה במעמד המסירה, כאשר חובה לוודא כי חלק מהתשלום האחרון יישאר בנאמנות אצל עו"ד המוכר עד שיוצגו לקונה כל המסמכים שבאמצעותם אפשר להשלים את רישום הזכויות בדירה על שמו בטאבו.

4. המיסים וההיטלים

פרק המיסים וההיטלים הוא אחד הפרקים החשובים ביותר בהסכם מכר. מדובר בהוצאות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים ולכן חשוב להגדיר מי נושא באילו תשלומים. ברוב המקרים כל צד נושא במיסים המוטלים עליו, אך חשוב לוודא שההסכם מנוסח באופן התואם עיקרון זה.

מה לכלול בפרק זה?

• מס רכישה ישולם על ידי הקונה.
• מס שבח ישולם על ידי המוכר.
• היטלי השבחה, אגרות והיטלים שהוטלו עד למועד חתימת הסכם המכר יוטלו על המוכר ואילו היטלי השבחה, אגרות והיטלים שהוטלו ממועד חתימת הסכם המכר ואילך ישולמו על ידי הקונה, הרציונל לחלוקה הזאת היא שמחיר הנכס מגלם בתוכו את כל ההקלות וההשבחות הנלוות אליו, ואם לאחר חתימת הסכם המכר תתקבל הקלה חדשה שכרוכה בתשלום היטל, הקונה ייהנה מההשבחה ולכן עליו לשאת בתשלום ההיטל הנלווה אליה.

סיפור מהשטח: באחד ההסכמים עליהם עברתי הופתעתי לגלות שהמוכר ניסה להעביר ללקוח שלי את עלות היטלי השבחה שהיו בגובה עשרות אלפי שקלים. אציין כי המוכר לא אמר על כך לקונה דבר, וקיווה שלא נשים לב עד לחתימת ההסכם. ניסחתי את הסעיף מחדש וכך המוכר נאלץ לשאת בעלות היטל ההשבחה והלקוח שלי נמנע מהוצאה כבדה.

5. מסירת החזקה בנכס – תאריך ברור וסנקציות במקרה של עיכוב

פרק זה מסדיר את מועד מסירת הדירה ואת התנאים הנלווים למסירה. חשוב לקרוא פרק זה בעיון, מכיוון שבו כתוב הנושא החשוב ביותר בהסכם המכר מבחינת הקונה – מועד קבלת הנכס.

נקודות חשובות:

• תאריך מסירה ברור ומוגדר מראש.
• התחייבות למסירת הנכס כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם. במקרה זה אציין כי אם הנכס מושכר לצד שלישי ויישאר מושכר במועד המסירה, יש חשיבות להכניס לכך התייחסות בהסכם המכר ולהגדיר את מסירת החזקה במקרה זה כ"מסירת חזקה משפטית".
• סנקציות כספיות במקרה של עיכוב במסירה. ברוב המקרים,  הסנקציות הכספיות קובעות תשלום קנס יומי בסך של כמה מאות ש"ח על כל יום איחור החל מהיום ה-8 לאיחור ואילך, ואילו איחור מהיום ה-15 ואילך יהיה הפרה יסודית שתחייב את המוכר לשלם לקונה פיצוי לצד השני בסך של 10% משווי העסקה.

6. סנקציות והפרות חוזה – הגנה על הצדדים במקרה של הפרה

הסכמים נחתמו כדי שהצדדים יקיימו אותם, ואולם לא תמיד העסקה מתנהלת על מי מנוחות, בפרק זה מוגדרות הסנקציות במקרה שאחד הצדדים מפר את ההסכם.

מה לכלול בסעיף זה?

• פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה, ברוב המקרים הפיצוי המוסכם נקבע על סך של 10% משווי העסקה.
• סעיפי ביטול עסקה והחזרת תשלומים.
• מנגנוני יישוב סכסוכים.

ברוב המקרים הפרק הזה הוא אות מתה בהסכם ואינו רלוונטי לצדדים, אך במקרים המעטים שבו יהיה צורך לנקוט פעולות מכח סעיף זה, תרצו שהסעיף יהיה מנוסח לטובתכם וישמור על זכויותיכם.

כדי להבטיח תהליך חלק ומסודר, יש לוודא שהצדדים מגיעים עם כל המסמכים והאמצעים הנדרשים:

• תעודות זהות: חובה לזיהוי כל הצדדים.
• שיק בנקאי: על הקונה להגיע עם שיק בנקאי בהתאם לסכום התשלום הראשון הקבוע בהסכם המכר.

תפקיד עורך הדין ביום החתימה הוא קריטי להצלחת העסקה:

• בדיקה משפטית: עורך הדין מוודא כי ההסכם מגן על זכויות הלקוח, שלא נכנסו בו שינויים ותיקונים שלא הוסכמו בין הצדדים מראש וכי ההסכם תואם את ההסכמות המוקדמות בין הצדדים.
• ניהול תהליך החתימה: עורך הדין מנהל את התהליך ומוודא שכל הצדדים חותמים במקומות הנדרשים לכך.
• מניעת תקלות: במקרה של מחלוקות או אי הבנות, עורך הדין מתערב ומוצא פתרונות מהירים.

טיפ מנצח: נתקלנו בסיפורים של לקוחות שנשלחו לחתום על הסכם המכר ללא עורך הדין שלהם מכיוון שהיו לו אילוצי לו"ז. החשיבות של עורך הדין בעסקת מקרקעין יד שנייה היא חשובה ונוכחותו במהלך חתימת הסכם המכר היא קריטית, אל תסכימו לחתימת הסכם המכר ללא ליווי עורך הדין מטעמכם. המלצתנו היא לשכור עורך דין מיומן ובקיא בעסקאות מקרקעין ש"חי את התחום" ומחויב לתהליך מתחילתו ועד סופו כולל ליווי ביום חתימת הסכם המכר, כדי להיכנס ולצאת מהתהליך בקלות ותוך חוויה נעימה.

משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולתת לכם שירות מצוין ברכישת דירה יד שנייה, ליצירת קשר קשר עם משרדנו התקשרו לטלפון מס': 09-7665531, או השאירו הודעה ואנחנו נחזור אליכם.