איך לחשב שטח דירה: ההבדלים בין שטח ארנונה לנסח טאבו וכיצד לקבוע את השטח האמיתי של הדירה
כאשר אדם רוכש, משכיר או מוכר דירה, אחת מהשאלות המרכזיות שעולות היא לגבי חישוב שטח דירה: מהו שטח הדירה?
השאלה הזו נראית פשוטה, אך בפועל התשובה לה מורכבת, בעיקר בגלל העובדה שגופים שונים מחשבים שטח דירה באופן שונה. במאמר זה נסקור את ההבדלים בין שטח לפי ארנונה, שטח לפי נסח טאבו, שטח נטו וברוטו, ונבין כיצד ניתן לקבוע את השטח האמיתי והמשמעותי של הדירה לצרכים משפטיים, חוזיים ופיננסיים.
מהו שטח דירה?
שטח דירה מתייחס לגודל הפיזי של הנכס, אך קיימות מספר דרכים למדוד אותו:
- שטח נטו (שטח שימושי): מתייחס לשטח שניתן להשתמש בו בפועל – כולל חדרים, מטבח, שירותים, מסדרונות פנימיים, אך לא כולל קירות חיצוניים, עמודים, ממ"דים שאינם בדירה ועוד.
- שטח ברוטו: כולל את הקירות החיצוניים ולעיתים גם חלק יחסי מהרכוש המשותף (לובי, חדר מדרגות, מעליות, חניה משותפת).
שטח לפי ארנונה
חוקי הארנונה משתנים מרשות מקומית אחת לשנייה, ולכן ייתכנו הבדלים מהותיים בין חישוב השטח לצורכי תשלום ארנונה לבין חישובים אחרים. ברוב הרשויות המקומיות בישראל:
- מחושב שטח ברוטו של הדירה, ולעיתים אף יותר מזה – כלומר כולל גם מרפסות, מחסנים ולעיתים גם חלק מהרכוש המשותף.
- שטח זה מופיע בדרישת תשלום הארנונה של העירייה או המועצה המקומית, והוא נועד לצורך חישוב החיוב השנתי.
המשמעות היא ששטח הארנונה אינו תמיד תואם את השטח האמיתי של הדירה מבחינה משפטית או חוזית.
שטח לפי נסח טאבו
נסח טאבו, שהוא המסמך המשפטי המרכזי לרישום זכויות בדירה, כולל נתונים על שטח הנכס כפי שנרשם בלשכת רישום המקרקעין.
- לרוב מצוין בו השטח במ"ר נטו של הדירה בלבד.
- שטח זה מבוסס על תוכניות בנייה שאושרו לרישום בפנקס הבתים המשותפים.
- לא נכללים בו שטחים כמו מרפסות לא מקורות, חניות שאינן מוצמדות בנפרד, מחסנים ברכוש המשותף ועוד.
חשוב לציין: בנסח טאבו יכול להופיע שטח שונה לחלוטין מהשטח שמופיע בארנונה או בפרסומים שיווקיים של קבלנים.
מקרים נפוצים של הבדלים בשטח הדירה
- דירת 100 מ"ר לפי קבלן, בפועל 85 מ"ר בטאבו ו־110 מ"ר בארנונה:
- הקבלן מחשב ברוטו, כולל ממ"ד, קירות חיצוניים, חלק מהרכוש המשותף.
- בטאבו נרשם שטח נטו בלבד.
- העירייה כוללת גם מחסן ומרפסת פתוחה ומקורה.
- הצמדת חניה או מחסן:
- אם אינם מוצמדים בטאבו – לא ייחשבו כחלק מהשטח המשפטי של הדירה.
- כן ייחשבו לצורכי ארנונה אם מצוינים בנפרד בדרישת תשלום.
מחשבון אבחון פערי שטחים והצמדות
מחשבון אבחון פערי שטחים והצמדות
איך ניתן לקבוע את השטח האמיתי של הדירה?
כדי לקבוע בצורה מדויקת את שטח הדירה, חשוב להבין את הקשר ואת המטרה של חישוב השטח:
- לצורך חוזה מכר/שכירות: מומלץ להסתמך על מדידה אדריכלית או על נתוני הטאבו, תוך ציון ברור של שטח נטו וברוטו, נתונים אלה נדרשים להופיע בהסכם רכישת הדירה.
- לצורכי מיסוי (מס רכישה/שבח): לרוב רשות המיסים תתייחס לנתונים בטאבו אך לעיתים תדרוש מדידה מקצועית.
- לצורכי תשלום ארנונה: יש לבדוק מול הרשות המקומית את אופן החישוב, ולעיתים ניתן לערער אם נגרם חיוב על שטחים שאינם בשימוש.
- לצורך קבלת משכנתא: הבנק יבחן את נסח הטאבו ויתבסס לרוב על השטח הרשום בו, או על שומה שמאית שתבוצע.
כיצד ניתן לבדוק או למדוד את השטח בפועל?
- מדידה מקצועית באמצעות מודד מוסמך.
- השוואה בין מסמכים: נסח טאבו, היתר בנייה, תשריט בית משותף, חוזה רכישה, שומת שמאי, ארנונה.
- בדיקת תשריט הבית המשותף: תשריט זה מגדיר את השטח ואת ההצמדות המשפטיות (חניה, מחסן, גינה).
מסקנה: איזו מדידה קובעת?
אין מדידה אחת "נכונה", כל גוף מחשב את השטח בהתאם לצרכיו. עם זאת, לעניין זכויות משפטיות – הנתון בנסח הטאבו הוא הקובע. לחיובים כספיים אחרים (ארנונה, היטלים) – הנתון לפי הרשות המקומית. לפיכך, כאשר נדרש לקבוע את שטח הדירה, במיוחד לפני עסקה, מומלץ:
- להשוות בין כלל המסמכים.
- להיעזר בעורך דין מקרקעין.
- להזמין מדידה מקצועית במידת הצורך.
האם משלמים ארנונה על מרפסת?
צרו קשר: ייעוץ משפטי בנוגע לשטח דירה
אם אתם מתכננים לרכוש, למכור או לשכור דירה, או אם אתם חשים שקיים פער בין שטח הדירה הרשום לבין המציאות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי ולעורך דין מומחה למקרקעין.
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין, בדיקות זכויות, נסחי טאבו, עסקאות מכר ודיני ארנונה. נשמח לעמוד לרשותכם בטלפון מס' 09-7665531.
