מס יסף במכירת קרקע: המדריך למוכר

מכירת קרקע היא צעד משמעותי שמחייב תכנון מדויק, לא רק מבחינה עסקית אלא גם מבחינת המסים.

מעבר למס שבח הרגיל, רבים אינם מודעים לכך שעל חלק מהרווח עלולים לשלם גם מס יסף. מס יסף הוא מס נוסף שמוטל על בעלי הכנסות גבוהות, והוא יכול להפתיע את המוכר אם לא מתכננים אותו מראש.

במאמר זה נפרט מהו מס יסף, איך הוא מחושב, מתי חל, מתי ניתן להימנע ממנו, ואיך ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין יכול לחסוך כסף ולמנוע טעויות.

מהו מס יסף ועל מי הוא חל?

מס יסף הוא מס נוסף בשיעור 3%, שמוטל על החלק מההכנסה השנתית שעולה על רף הכנסה שנקבע בחוק.
המס חל על יחידים בלבד, ואינו חל על חברות בע"מ או תאגידים. בנוסף, הוא חל גם על רווחי הון והכנסות הוניות, מה שמביא אותו לרלוונטיות גבוהה במכירת מקרקעין.

לכן, גם אם המוכר מחויב במס שבח רגיל בלבד, הוא עלול להיות חייב במס יסף אם ההכנסות הכוללות שלו באותה שנה גבוהות מתקרת המס.

התקרה החוקית והחישוב

מס יסף מוסדר בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה:

"יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת המס עלתה על 640,000 שקלים חדשים, יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת העולה על 640,000 שקלים חדשים בשיעור של 3%

"הכנסה חייבת" – הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 וכמשמעותה בסעיף 89, למעט סכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 88 וסכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק האמור – רק אם שווי מכירתה עולה על 5,385,285 שקלים חדשים והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין; הסכום האמור יתואם בהתאם להוראות סעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין, ולעניין זה יהיה המדד הבסיסי כאמור באותו סעיף המדד שפורסם ביום ז' בשבט התשפ"ז (15 בינואר 2027);"

יצוין כי הסכום הקבוע בפקודת מס הכנסה אינו מוחלט, אלא מתעדכן מדי שנה.

כך לדוגמה, מס היסף בשנת 2025 מתחיל מסכום הכנסה שנתית של 721,560 ₪, כל סכום שמעל תקרה זו יחויב ב-3% מס יסף, בנוסף למס השבח הרגיל.

מתי ניתן להימנע ממס יסף?

לא בכל מכירת קרקע חל מס יסף. הנה כמה מצבים נפוצים שבהם ניתן להפחית או לבטל את המס:

1. סה"כ הכנסות נמוכות מהתקרה: אם כלל ההכנסות השנתיות, כולל השבח, נמוכות מהתקרה, מס יסף לא חל.

2. פטור ממס שבח: במקרים של דירת מגורים יחידה או נכס פטור אחר לפי חוק מיסוי מקרקעין, לא יחול מס יסף.

3. תכנון מס מראש: חלוקה של הכנסות או תזמון מכירת נכסים כך שהשבח יחול על שנים שונות עשוי למנוע חריגה מהתקרה.

תכנון נכון יכול לחסוך אלפי שקלים

מס יסף, למרות ששיעורו קטן (3%), יכול להיות משמעותי במכירת נכסים יקרים או כאשר קיימות הכנסות נוספות גבוהות באותה שנה.
לדוגמה: אם אדם מוכר מספר נכסים באותה שנה, השבח מכל המכירות מצטבר, ועלול להוביל לעבירות מס שלא במודע.

לכן תכנון מס מוקדם, בדיקה של כל ההכנסות השנתיות, ותיאום תאריכי עסקה עם ייעוץ מקצועי, יכולים לחסוך כסף ולמנוע עוגמת נפש מול רשות המיסים.

החשיבות של ייעוץ משפטי מקצועי

חישוב מס יסף ושבח דורש ידע מקצועי וניסיון מעשי, שכן כל עסקה שונה, ותנאים כמו:

• תאריכי רכישה ומכירה

• הוצאות מוכרות לפי חוק

• זכויות פטור חלקיות

• הצמדות למדד

יכולים לשנות משמעותית את חבות המס הסופית.

ליווי של עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין מאפשר חישוב מדויק, זיהוי פטורים אפשריים ותכנון עסקאות בצורה שמפחיתה מס מיותר.

לסיכום

מס יסף במכירת קרקע הוא מס נוסף שמוטל על בעלי הכנסות גבוהות, מעבר למס השבח הרגיל.
חשוב להבין מתי הוא חל, איך מחושב, ומתי ניתן להימנע ממנו. תכנון מוקדם וליווי מקצועי יכולים לחסוך כסף רב ולמנוע טעויות מול רשות המיסים.

אם אתם עומדים למכור קרקע או נכס נדל"ן אחר, חשוב לפנות לייעוץ מקצועי כדי לוודא שאתם משלמים רק את המינימום הדרוש ולא יותר.

עו"ד דניאל שגב – מומחה למיסוי מקרקעין

משרדנו מתמחה בייעוץ וליווי עסקאות מקרקעין, מס שבח, מס רכישה, תכנון מס נדל"ן וערעורים מול רשות המיסים.
נשמח לבחון את העסקה שלך ולתכנן אותה בצורה שתפחית חבות מס מיותרת.

לייעוץ אישי ומקצועי בנושא מס יסף במכירת קרקע פנו עוד היום בטלפון מס' 09-7665531 לקבלת ייעוץ משפטי ומקצועי מעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין.