מס רכישה לילד נכה: מדריך מקיף להורים רוכשי דירה
מס רכישה הוא מס חובה המוטל על רוכשי נכסי מקרקעין בישראל, והוא מחושב בהתאם לשווי הנכס הנרכש. עם זאת, קיימות הקלות מסוימות עבור אוכלוסיות מיוחדות, בהן אנשים עם מוגבלות. אחת מהקלות אלה היא הפחתה משמעותית במס הרכישה, המוענקת לנכים או להורים הרוכשים דירה למען ילדיהם הנכים.
במאמר זה נסקור את ההקלה במס רכישה המיועדת להורים הרוכשים דירה עבור ילדם הנכה, לרבות עבור ילדם האוטיסט, אך רושמים את הדירה עם שמם, תוך התייחסות להוראת ביצוע 3/20024 של רשות המסים, אשר מרחיבה את הזכאות גם למקרים שבהם הילד הנכה הוא בגיר מעל גיל 18.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המסים בעת רכישת נכס מקרקעין, בהתאם לשיעורים המתעדכנים מדי שנה. המס נקבע על פי מדרגות מס, כאשר דירות מגורים מחויבות במס מדורג המבוסס על מחיר הנכס.
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%;
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%;
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%;
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%;
הקלה במס רכישה לנכה ולהורה של ילד נכה
לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, נכה או הורה לילד נכה, העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:
- אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
- אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
- אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.
לפי הפסיקה והוראות הביצוע של רשות המיסים, גם הורים הרוכשים דירה עבור ילדם הנכה יכולים ליהנות מהטבת מס זו, בתנאי שהדירה נרכשת למען רווחתו של הילד. במקרה זה אין צורך שהדירה תירשם על שם הילד הנכה, אלא ההורים יכולים להירשם כבעלים של הנכס תוך ניצול ההקלה של הילד הנכה.
כמה אחוז נכות לילד נכה כדי לקבל פטור מס רכישה לילד נכה?
את פטור מס הרכישה לילד נכה יהיו זכאים לקבל הורים לילד שעונה על אחד ממצבי הנכות:
- הילד זכאי לגמלת ילד נכה קבועה בשיעור 188.
- נקבעה לילד נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100.
- נקבעה לילד נכות רפואית משוקללת לצמיתות בשיעור 90% (מכמה ליקויים).
מס רכישה לילד נכה אוטיסט- כמה אחוז נכות צריך?
לפי תקנות מיסוי מקרקעין, נכה עם 90% נכות רפואית ומעלה זכאי להטבה במס רכישה.
במקרים של ילדים עם אוטיזם, ניתן להסתמך על קביעת נכות או זכאות לקצבת ילד נכה מהמוסד לביטוח לאומי.
במקרים מיוחדים, גם אחוז נמוך יותר עשוי להספיק, בכפוף לאישור ועדה רפואית של רשות המיסים.
לא כל מי שמקבל קצבת ילד נכה מביטוח הלאומי זכאי אוטומטית להטבה במס רכישה.
רשות המיסים מפעילה ועדה רפואית ייעודית, שתפקידה לוודא שהנכות עומדת בתנאים שקבועים בתקנות מיסוי מקרקעין לצורך מתן הפטור.
מי נדרש לפנות לוועדה רפואית של מיסוי מקרקעין?
מי שאין לו קביעה רשמית של 90% נכות רפואית מהמוסד לביטוח לאומי.
מי שנכותו הוכרה בתחום מסוים בלבד (למשל נכות תפקודית או נפשית), אך הוא מבקש שההכרה תחול גם לצורך מיסוי מקרקעין.
הורים לילדים עם אוטיזם, כאשר הקביעה בביטוח הלאומי אינה כוללת אחוז מדויק אלא זכאות כללית לקצבת ילד נכה.
כיצד מתבצע התהליך?
הגשת בקשה: יחד עם טופס הבקשה לפטור ממס רכישה (טופס 2793), מסמנים כי נדרש דיון בפני ועדה רפואית.
צרוף מסמכים רפואיים: דוחות ממכון אבחון, פסיכיאטר/נוירולוג, החלטות ועדות ביטוח לאומי, חוות דעת חינוכית-טיפולית, וכל מסמך עדכני המעיד על חומרת המוגבלות.
הזמנה לוועדה: ברוב המקרים מדובר בבדיקה על בסיס מסמכים בלבד, אך לעיתים מזמנים את הנכה (או את ההורים במקרה של ילד) לראיון קצר או לבירור נוסף.
החלטת הוועדה: הוועדה קובעת אחוז נכות לצורך מס רכישה בלבד, שאינו מחייב את ביטוח לאומי או גופים אחרים.
אם אחוז הנכות שנקבע הוא 90% ומעלה, תאושר הזכאות להטבה.
טיפים חשובים
כדאי לצרף חוות דעת רפואיות עדכניות ומפורטות, לא רק סיכומים כלליים.
במקרים של אוטיזם, יש להדגיש את ההשפעה התפקודית ואת הצורך בדיור עצמאי מותאם.
אם הבקשה נדחית, ניתן להגיש ערר על החלטת הוועדה בתוך 45 יום, בצירוף נימוקים רפואיים או מסמכים חדשים.
למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג הורים לילדים אוטיסטים בניצול פטור מס רכישה לילד נכה.
לקבלת הצעת מחיר מותאמת למצב זה במיוחד, צרו קשר בטלפון מס' 09-7665531.
הוראת ביצוע 3/20024 – הרחבת הזכאות גם לבגירים
בפברואר 2024 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 3-2024, הקובעת כי הקלת מס רכישה לנכה תחול גם כאשר הנכה הוא בגיר מעל גיל 18, ובלבד שהדירה נרכשת על ידי הוריו לצורך מגוריו. המשמעות היא שהורה הרוכש דירה עבור ילדו הנכה יוכל לשלם מס רכישה מופחת גם אם הילד הוא אדם בוגר, ואין הכרח שהדירה תירשם על שמו של הילד.
תנאי הזכאות להקלה:
כדי שהורה יוכל ליהנות מההקלה במס רכישה, עליו לעמוד בתנאים הבאים:
הוכחת זכאות הילד למעמד נכה – יש להציג אישורים מהמוסד לביטוח לאומי או גופים ממשלתיים מוכרים אחרים המאשרים כי הילד מוגדר כנכה.
הוכחת השימוש בנכס – הדירה נרכשת לשימוש הילד הנכה ולא כהשקעה.
הוכחת הקשר בין ההורה לרכישה – הדירה נרכשת ישירות על ידי ההורה או נרשמת על שמו של הילד.
- קבלת אישור בית המשפט לבקשה.
האם ניתן להשתמש בהקלה יותר מפעם אחת?
הוראות המס קובעות כי ניתן להשתמש בהקלה זו עד פעמיים בלבד במהלך חיי הנכה. המשמעות היא שבמקרה של מעבר דירה או שיפור דיור, ניתן לממש את ההקלה שוב.
כיצד מגישים בקשה להקלה במס רכישה?
על מנת לקבל את ההקלה במס רכישה, יש להגיש בקשה לרשות המיסים הכוללת:
טופס הצהרה לרשות המיסים – טופס הצהרה על פרטי העסקה ועל השימוש בדירה.
אישורי נכות – מסמכים רפואיים המוכיחים כי הילד מוכר כנכה.
חוזה רכישה – חוזה חתום המעיד על רכישת הדירה.
אישור מבית המשפט – אישור מבית המשפט לענייני משפחה ובו התקבל אישור להורים לעשות שימוש בהקלת מס הרכישה השייך לנכה.
הגשת בקשה לבית המשפט
כדי לקבל את ההקלה במס רכישה עבור ילד נכה, יש להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה. ההליך המשפטי כולל את השלבים הבאים:
הכנת הבקשה המשפטית
יש לערוך בקשה מסודרת הכוללת פירוט על נסיבות רכישת הדירה, מצב הנכות של הילד והקשר בינו לבין הדירה הנרכשת.
יש לצרף חוות דעת רפואיות, מסמכים מהביטוח הלאומי ואסמכתאות המעידות כי הילד זכאי להקלה.
תשלום אגרה
על מגיש הבקשה לשלם אגרה לבית המשפט. סכום האגרה משתנה מעת לעת בהתאם להנחיות משרד המשפטים (בערך 550 ש"ח).
תגובת האפוטרופוס הכללי ודיון בבית המשפט
לאחר הגשת הבקשה, תתקבל תגובת האפוטרופוס הכללי ובית המשפט יקבע מועד לדיון.
בדיון ייבחנו כלל המסמכים והראיות, וניתן יהיה להציג טיעונים תומכים להקלה במס הרכישה.
החלטת בית המשפט
אם הבקשה מאושרת, בית המשפט ינפיק צו המאפשר קבלת ההקלה במס רכישה.
יש להעביר את הצו לרשות המיסים לצורך מימוש ההטבה.
ערעור על החלטה שלילית
במקרה של דחיית הבקשה, ניתן להגיש ערעור לערכאה גבוהה יותר, תוך הצגת ראיות נוספות או טיעונים משפטיים משופרים.
משך התהליך
הליך האישור המשפטי עשוי להימשך בין מספר שבועות למספר חודשים, בהתאם לעומס בבתי המשפט ולמורכבות הבקשה. מומלץ להסתייע בעורך דין מומחה לדיני מקרקעין ונכות, כדי לוודא הגשה תקינה ולמנוע עיכובים מיותרים.
דוגמה לפסק דין המאפשר להורה לעשות שימוש בהקלת מס רכישה לילד נכה בגיר:
משרדנו ייצג זוג בקניית דירה בשוי של 4,500,000 ש"ח, כדירה שנייה, עם מס רכישה צפוי של 360,000 ש"ח.
בזכות הכרת החוק והוראות הביצוע הייחודיות של מיסוי מקרקעין, הצלחנו לקבל את הסכמת בית המשפט לעשות שימוש בהקלת מס רכישה של הילד הנכה ובכך להפחית את מס הרכישה בעסקה ל- 22,500 ש"ח, חיסכון של 337,500 ש"ח!
כך פסק הדין נראה:
סיכום
הורים הרוכשים דירה לילדם הנכה זכאים להקלה משמעותית במס רכישה, אשר מאפשרת להם לשלם מס בשיעור מופחת של 0.5% בלבד.
הוראת ביצוע 3/20024 הבהירה כי ניתן ליהנות מהטבה זו גם אם הילד הוא בגיר מעל גיל 18, כל עוד הדירה נרכשת עבור מגוריו.
לכן, אם אתם הורים לילד נכה ומתכננים לרכוש עבורו דירה, מומלץ לבדוק את זכאותכם להטבה זו ולפעול בהתאם להנחיות רשות המסים על מנת להימנע מתשלום מס מיותר.
ייעוץ מקצועי של עורך דין בתחום המקרקעין יכול להבטיח ניצול מיטבי של הזכויות העומדות לרשותכם.
משרדנו ייצג קונים רבים בפני מיסוי מקרקעין וחסך במצטבר מיליוני ש"ח לרוכשי דירות.
אם ברצונכם לעשות שימוש בהקלת מס רכישה של נכה באפשרותכם ליצור קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ולקבל מענה מקצועי מעורך דין.
