מדריך מס רכישה 2026: הקפאת המדרגות והשלכות המס

מדרגות מס רכישה:

מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה (מעודכן לשנת 2026):

• 0% – על חלק השווי שעד 1,978,745 ש”ח (פטור מלא ממס רכישה)
• 3.5% – על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח
• 5% – על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח
• 8% – על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח
• 10% – על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש”ח ועד בכלל

מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה (מעודכן לשנת 2026):

הקפאת מדרגות מס הרכישה לשנת 2026

במצב רגיל, סעיף 9(ג2) לחוק קובע כי מדרגות המס יתעדכנו פעם בשנה, ב-16 בינואר, בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן. עדכון זה נועד למנוע מצב שבו אינפלציה "זוחלת" גורמת להעלאת מס אפקטיבית.

עם זאת, במסגרת צעדי הריסון התקציביים לשנים 2025-2027, הוחלט על הקפאת הצמדת המדרגות. המשמעות היא שהחל מינואר 2026, תקרות המס לא יעלו. עבור הציבור, מדובר בשינוי מהותי:

• דירה יחידה: תקרת הפטור (המדרגה הראשונה של 0%) נותרת על כ-1,976,755 ש"ח (הסכום המדויק עשוי להשתנות קלות בהתאם לקביעה הסופית של רשות המיסים).

• משקיעים (דירה נוספת): המדרגות שמעל שיעור ה-8% נותרות קבועות אף הן.

ניתוח השלכות המדיניות: "העלאת מס סמויה"

הקפאת המדרגות בתקופה שבה מדד המחירים לצרכן ומחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה יוצרת תופעה כלכלית המכונה "שחיקה מיסויית". כאשר מחיר הנכס עולה אך מדרגות המס נותרות קפואות, חלק גדול יותר משווי הדירה נכנס למדרגות מס גבוהות יותר.

דוגמה מספרית להמחשה:

נניח שרכשתם דירה יחידה במחיר של 2,000,000 ש"ח.

1. בתרחיש של עדכון מדרגות: אם המדד היה עולה ב-3%, תקרת הפטור הייתה עולה לכ-2,036,000 ש"ח, והייתם נהנים מפטור מלא.

2. בתרחיש של הקפאה (המצב ב-2026): תקרת הפטור נשארת על 1,976,755 ש"ח. על ההפרש (כ-23,000 ש"ח) תשלמו מס בשיעור של 3.5%.

היבטים נוספים: רכישה מקבלן והצמדות למדד

בעסקאות של רכישת דירה "על הנייר", ישנה חשיבות מכרעת למועד החתימה ולמועד הדיווח לרשות המיסים.

• מדד תשומות הבנייה: הצמדת מחיר הדירה למדד התשומות מעלה את שווי העסקה הנומינלי לאורך זמן.

• שווי לצורך מס: מס הרכישה מחושב לפי שווי הדירה ביום חתימת החוזה. כל התייקרות עתידית עקב הצמדות למדד תשומות הבנייה בדרך כלל אינה משפיעה על חבות מס הרכישה המקורית, אך היא משפיעה על ההון העצמי הנדרש מהרוכש.

תכנון מס נכון: דגשים משפטיים

למרות הקפאת המדרגות, קיימים מנגנונים בחוק המאפשרים הקלות במס רכישה במקרים ספציפיים, וחשוב להכירם:

1. נכות, עיוורון ומשפחות שכולות: קיימת זכאות לשיעור מס מופחת (0.5%) ברכישת דירת מגורים, ללא קשר למדרגות הרגילות.

2. רכישה על ידי עולים חדשים: הטבת מס רכישה לעולים המיועדת למגורים או להקמת עסק, תחת תנאים מסוימים של זמן ההגעה לישראל.

3. העברה ללא תמורה (מתנה): העברת דירה בין קרובים (כפי שמוגדר בחוק) עשויה לזכות בתשלום של שליש ממס הרכישה הרגיל.

סיכום: שוק הנדל"ן תחת רגולציה חדשה

שנת 2026 מציבה אתגרי מיסוי חדשים בפני רוכשי הדירות בישראל. הקפאת מדרגות המס היא צעד פיסקאלי משמעותי שמגדיל את חבות המס הריאלית של הציבור. הבנת הנתונים הללו חיונית לכל מי שמתכנן עסקת מקרקעין, שכן היא משפיעה ישירות על תחשיב הכדאיות ועל גובה המשכנתא הנדרשת.

בשל מורכבות החקיקה והשינויים התכופים בתקנות רשות המיסים, מומלץ תמיד לבצע סימולציית מס פרטנית באמצעות עורך דין המתמחה בנדל"ן לפני חתימה על הסכם מחייב.

עורך דין מקרקעין דניאל שגב

עו״ד שגב מלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין החל משלב המשא ומתן וחישוב המיסים, דרך ניסוח הסכם מכר מדויק, ועד סיום העסקה.

הגישה במשרדו של עו״ד מקרקעין דניאל שגב מבוססת על שקיפות מלאה, תגובה מהירה ופתרונות פרקטיים שמבטיחים ללקוח שקט נפשי בתוך אחת העסקאות הרגישות בחייהם. שילוב של מקצועיות, ליווי אישי והבנה עמוקה של דיני המקרקעין הופכים את הייצוג שלו ליתרון אמיתי, כזה שמגן על הלקוח, מצמצם טעויות ומוביל לעסקה בטוחה.

ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531