מע״מ רטרואקטיבי על דירה? לא בהכרח חוקי

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, רבים מהרוכשים מתמודדים עם מערכת תשלומים מורכבת, אבני דרך, חשבונות נאמנות – וכעת גם עם עליית המע״מ שהתרחשה בינואר 2025.

לאחרונה, יותר ויותר רוכשים מקבלים דרישות מהקבלן או היזם להשלים את פער המע״מ בעקבות העלייה מ-17% ל-18% — גם על תשלומים שביצעו כבר בשנה שעברה.

האם הדרישה הזו חוקית? האם באמת צריך להשלים את המע״מ?
במאמר זה נעשה סדר – ונלמד מקרה אמיתי שבו נדרש רוכש להשלים תשלום רטרואקטיבי של אלפי שקלים, דרישה שבסופו של דבר בוטלה לחלוטין.

מה קרה בינואר 2025 – ולמה זה חשוב?

בתחילת שנת 2025 נכנסה לתוקף העלאה בשיעור מס ערך מוסף (מע״מ) בישראל, מ-17% ל-18%. משמעות המהלך היא שכל עסקה חייבת במע״מ תתייקר בהתאם לשיעור החדש – אך ורק במועד שבו נוצרת חבות המס.

רוכשי דירות רבים ששילמו סכומים משמעותיים כבר בשנת 2024 קיבלו מכתבים מהקבלן המודיעים כי כעת – בשל העלאת המע״מ – הם נדרשים להשלים עוד 1% מע״מ על תשלומים שבוצעו לכאורה "לפני הזמן".

המקרה האמיתי – דרישת תשלום בגין מע״מ על תשלום שבוצע בעבר

לקוח שפנה אלינו רכש דירה מקבלן באוקטובר 2024, כאשר שיעור המע״מ עמד עדיין על 17%. הוא שילם באותה תקופה 20% ממחיר הדירה – סכום שהועבר לידי עורך הדין של היזם והוחזק בחשבון נאמנות, עד לקבלת היתר בנייה.

בחודש מאי 2025, לאחר שהתקבל ההיתר, נמסר לו מכתב מהיזם ובו דרישה להוסיף אלפי ₪, בטענה כי המע״מ התעדכן ל-18% ולכן יש להשלים את ההפרש – גם על אותו תשלום מוקדם שהועבר בנאמנות.

האם דרישה כזו חוקית? הנה התשובה:

1. סעיף 29 לחוק מע״מ – מועד החיוב במס הוא מועד התשלום

החוק קובע בבירור כי כאשר מתבצע תשלום על חשבון עסקה, מועד החיוב במע״מ הוא המועד שבו בוצע התשלום בפועל – לא מועד שחרורו ולא מועד התקיימות תנאי אחר.

אם התשלום בוצע ב-2024 – גם אם הוחזק בנאמנות – אזי שיעור המע״מ שחל עליו הוא שיעור המע״מ של אותה תקופה (17%), ולא 18%.

2. עמדת רשות המיסים – מע״מ לפי מועד התשלום

בהוראות פרשנות רשמיות של רשות המסים (למשל פרשנות 01/2025), נקבע במפורש כי:

"שיעור המע״מ על תשלום בעסקת מקרקעין ייקבע לפי מועד ביצוע התשלום על-ידי הקונה."

כלומר, אם שילמתם כאשר המע״מ היה 17%, לא ניתן לחייב אתכם "בדיעבד" בתוספת של 1%.

3. נאמנות אינה דוחה את החבות במס

טענה חוזרת מצד יזמים היא ש"כיוון שהכסף לא שוחרר עדיין ליזם – אין חבות במס". זוהי פרשנות שגויה. כאשר הקונה העביר את הכסף לפי הסכם מחייב, והוא מוחזק בנאמנות לטובת העסקה – התשלום נחשב בוצע, וחבות המס נוצרת כבר אז.

הפסיקה קובעת שגם תשלום לנאמן נחשב כתשלום למוכר לצורכי מע"מ, בתנאים מסוימים – בעיקר כאשר לא מדובר בהפקדה מותנית שניתן להשיבה לקונה.

4. אין בהסכם המכר כדי להטיל חובת השלמה רטרואקטיבית

גם אם הסכם המכר קובע כי "הקונה יישא במע״מ לפי החוק", אין בכך כדי להטיל עליו תשלום נוסף במקרה שבו כבר שולם הסכום במלואו. החוק עצמו קובע את מועד החבות – ולא ניתן "לשכתב" אותו באמצעות פרשנות חד-צדדית של הסכם המכר.

אז מה עשינו?

לאחר קבלת הדרישה מהיזם, שלחנו מכתב תגובה מפורט שבו הדגשנו את האמור לעיל:

• הסכום שולם בשנת 2024.

• שיעור המע״מ שחל אז היה 17%.

• החבות במס נוצרה במועד התשלום, ולא במועד השחרור מהנאמנות.

תוך ימים ספורים קיבלנו אישור כי הדרישה בוטלה.

מה כדאי לכם לבדוק לפני שמשלמים?

1. בדקו את תאריך התשלום בפועל: אם שילמתם עוד בשנת 2024 – ככל הנראה אין הצדקה לדרוש מכם את ההפרש.
2. ודאו אם הכספים היו מופקדים בנאמנות ומה היה תנאי השחרור: נאמנות רגילה לצורך ביצוע עסקה אינה פוטרת את המוכר מהחבות במע״מ במועד ההפקדה.
3. התייעצו עם עו"ד שמתמחה במיסוי נדל"ן: דרישות רבות שמופנות לרוכשים אינן מדויקות ולעיתים גם אינן חוקיות.

לסיכום: שמרו על הזכויות שלכם – ואל תמהרו לשלם

רכישת דירה היא מהלך כלכלי כבד משקל. גם תוספת קטנה של מע״מ – אם אינה מוצדקת – יכולה לעלות לכם מאות או אלפי שקלים מיותרים.

אם קיבלתם דרישה דומה – חשוב מאוד שתבדקו את החוק, תתייעצו ותעמדו על שלכם.
ברוב המקרים, הדרישה להשלמת מע"מ בגין תשלום שבוצע בעבר פשוט אינה עומדת בהוראות הדין.

???? צריכים ייעוץ? קיבלתם דרישה לתשלום נוסף בעקבות עליית המע"מ?
אני כאן כדי לסייע לכם, לוודא שהכל מתנהל כחוק – ולשמור על הזכויות שלכם, צרו עימנו קשר בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.