היטל השבחה הוא אחד התשלומים המשמעותיים ביותר בעולם הנדל״ן. לא פעם, בעלי מקרקעין מגלים אותו רק כאשר הם מבקשים למכור נכס, להוציא היתר בנייה או לממש זכויות, ואז נתקלים בדרישת תשלום של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
אלא שלא תמיד חייבים לשלם, קיים חריג המאפשר פטור מהיטל השבחה לבניה עצמית.
במקרים מסוימים החוק מעניק פטור מהיטל השבחה, כאשר המרכזי שבהם מעוגן בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. מדובר בפטור חשוב במיוחד עבור מי שבונה או מרחיב דירת מגורים לעצמו או לבני משפחתו, ולכן מדובר בנושא שכל בעל נכס חייב להבין, ורצוי בליווי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום.
מהו הפטור מהיטל השבחה לבניה עצמית לפי סעיף 19(ג)?
סעיף 19(ג)(1) מעניק פטור מהיטל השבחה כאשר מתבצעת:
• בניית דירת מגורים חדשה
• הרחבת דירת מגורים קיימת
כאשר הדירה מיועדת למגורי בעל הזכויות או קרובו.
הפטור ניתן עד שטח כולל של 140 מ"ר, כאשר ניתן לכלול גם מחסן אחד עד 20 מ"ר כחלק מהשטח הפטור.
חשוב להבין:
עצם קבלת היתר בנייה למטרה זו אינה נחשבת מימוש זכויות, ולכן בשלב זה לא נדרש תשלום היטל השבחה.
עם זאת, כל בנייה מעבר ל-140 מ"ר כבר תחויב בהיטל, אך רק באופן יחסי לחלק העודף.
מתי הפטור הופך לסופי?
כדי שהפטור לא יהיה זמני בלבד, החוק קובע תנאי מרכזי:
בעל הזכויות או קרובו חייבים להתגורר בדירה לפחות 4 שנים ממועד סיום הבנייה ועד מכירתה.
מכירה מוקדמת עלולה להביא לחיוב רטרואקטיבי בהיטל השבחה.
זו נקודה קריטית שבה ליווי של עורך דין מקרקעין עשוי לחסוך סכומים משמעותיים, שכן טעויות תזמון במכירה עלולות לעלות ביוקר.
דוגמה לדרישת תשלום היטל השבחה עקב אי מגורים בדירה במשך 4 שנים:
פטור היטל השבחה בבנייה עצמית – סעיף 19(ג) לתוספת השלישית: שאלות ותשובות
האם הפטור חל על יותר מדירה אחת?
בתי המשפט קבעו כי תכלית הפטור היא סוציאלית, להקל על אדם הבונה לעצמו קורת גג.
בפסק הדין בעניין
רע"א 7417/01 לאה צרי
נקבע כי:
הפטור מיועד לדירה אחת בלבד, ולא ניתן לנצל אותו לריבוי יחידות דיור.
המטרה היא איזון בין טובת הפרט לבין טובת הציבור, שממומן בין היתר באמצעות היטלי השבחה.
האם ניתן לקבל פטור גם בבנייה על קרקע ריקה?
כן.
בפסק הדין
רע"א 3626/06 חמאיסי
נקבע כי הפטור יכול לחול גם כאשר מדובר בבנייה חדשה על מגרש ריק, כל עוד הדירה מיועדת למגורים של בעל הזכויות או קרובו.
עם זאת, גם כאן נותרה בעינה ההגבלה: הפטור הוא עבור דירה אחת בלבד.
מה קורה כאשר יש יותר מדירה אחת?
הפסיקה הבהירה כי עצם קיומן של מספר דירות אינו שולל אוטומטית את הזכאות לפטור.
במסגרת ערר
ערר 064/13 הרצברג
נקבע כי:
התא המשפחתי זכאי לפטור אחד בלבד, אך הוא רשאי לבחור לאיזו דירה לייחס אותו.
בנוסף: אם קיימת דירה קיימת ששטחה קטן מ-140 מ"ר, ניתן לקבל פטור רק על ההפרש עד לתקרה זו, בין אם בהרחבה ובין אם בבנייה חדשה.
האם ניתן לעקוף את הפטור באמצעות העברת זכויות לקרוב?
לא.
בתי המשפט קבעו כי העברת זכויות ללא תמורה אינה מאפשרת ניצול נוסף של הפטור.
כך נפסק בעניין
ע"א 14301-12-09 זיו הצופה
שבו נקבע כי לא ניתן ליצור פטור נוסף באמצעות מתנה לקרוב משפחה.
מתי צריך להגיש בקשה לפטור?
זהו אחד המוקשים הנפוצים.
בפסק הדין
עמ"נ 877-09-14 יוספיאן
נקבע כי יש להגיש את הבקשה לפטור תוך זמן סביר לרוב עד 45 ימים ממועד קבלת השומה.
מי שלא פועל בזמן עלול לאבד את הזכות לפטור.
האם מצב כלכלי משפיע על הזכאות?
לא.
בפסק הדין
עמ"נ 40022-02-14 שלו
נקבע כי הזכאות לפטור אינה תלויה במצבו הכלכלי של בעל הזכויות.
גם מי שמחזיק בדירות נוספות עשוי להיות זכאי, כל עוד עומד בתנאי החוק.
למה חשוב ליווי של עורך דין מקרקעין?
הפטור לפי סעיף 19(ג) עשוי לחסוך סכומים משמעותיים, אך הוא מלא תנאים, מגבלות ופרשנויות פסיקתיות.
טעות אחת בתכנון, בבקשה להיתר, בתזמון מכירה או בניסוח הבקשה לפטור עלולה לגרום לאחת מהתוצאות הבאות:
- להביא לחיוב בהיטל
- לשלול את הפטור
- לגרור הליכים מול הוועדה המקומית
ליווי נכון של עורך דין מקרקעין כבר בשלב התכנון או הבנייה מאפשר:
- בדיקה מוקדמת של זכאות לפטור
- תכנון נכון של מימוש הזכויות
- הגשת בקשה מסודרת בזמן
- מניעת חיובים מיותרים
לסיכום
סעיף 19(ג) לתוספת השלישית הוא כלי משמעותי שמאפשר לבעלי מקרקעין לבנות או להרחיב את דירתם מבלי לשאת בהיטל השבחה, אך רק אם מתקיימים תנאים מדויקים.
הבנה נכונה של הוראות החוק והפסיקה אינה רק עניין משפטי, אלא מהלך שיכול לחסוך סכומי כסף גבוהים מאוד, ולכן, בכל מקרה של בנייה, הרחבה או מכירה מומלץ לבחון מראש את תחולת הפטור בליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין.
למשרדנו ניסיון מוכח בייצוג לקוחות בנושאים הקשורים לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית, ונשמח לעמוד לצידכם בכל העניין הנובע מסוגיה זו.
ניצן ליצור קשר עם עורך דין דניאל שגב בטלפון מס' 09-7665531 ולקבל מענה מהיר ומקצועי מעורך דין מומחה למקרקעין.
