כל מי שאי פעם חתם על חוזה שכירות מכיר את הרגע שבו בעל הבית מבקש ערבות בנקאית, שטר חוב, וצ'ק ביטחון לכל צרה שלא תבוא. פתאום, מעבר לשכר הדירה החודשי, אתם מוצאים את עצמכם מפקידים סכומי עתק או חותמים על התחייבויות שיכולות להטריד את מנוחתכם בלילה.
כאן נכנס לתמונה סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה. במסגרת תיקון "חוק שכירות הוגנת" (2017), המדינה החליטה לעשות סוף למערב הפרוע של הערבויות.
המטרה היא למנוע מצב שבו שוכרים נחנקים כלכלית רק כדי להיכנס לדירה, ולהבטיח שהמשכיר לא יוכל למשוך את הכסף שלכם "סתם כי בא לו".
לשיחה עם עורך דין מקרקעין מומחה
כמה ערבות בנקאית מותר למשכיר לבקש?
הבשורה הגדולה ביותר של סעיף 25י היא ההגבלה על גובה הערבות. החוק עושה הבחנה בין "ערבות שדורשת הוצאה כספית" (כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית) לבין התחייבויות על הנייר (כמו שטר חוב או צ'ק ביטחון).
לפי החוק, סך כל הערבויות שהן במזומן או בערבות בנקאית לא יעלה על הנמוך מבין השניים:
סכום של שלושה חודשי שכירות.
סכום השווה לשליש מתקופת השכירות (אם שכרתם לחצי שנה, למשל).
זהו סעיף קריטי. אם בעל הבית דורש ערבות בנקאית של 25,000 ש"ח על דירה שעולה 5,000 ש"ח בחודש, הוא פשוט עובר על החוק.
מתי מותר למשכיר להשתמש בערבות?
בעלי בתים רבים חושבים שהערבות היא "קופה קטנה" לכל ויכוח. סעיף 25י עושה סדר וקובע רשימה סגורה של מקרים שבהם מותר למשכיר לממש את הערבות:
אי תשלום שכר דירה: אם חזר צ'ק או שהפסקתם לשלם.
אי תיקון ליקויים באחריות השוכר: אם שברתם חלון או הרסתם את המטבח ולא תיקנתם.
אי תשלום חשבונות: חובות לארנונה, חשמל, מים או ועד בית.
אי פינוי הדירה בזמן: אם נשארתם בדירה מעבר לתקופת החוזה.
שימו לב: המשכיר לא יכול לקחת את הכסף על בלאי סביר (צבע שהתיישן, מזגן שהתקלקל מעצמו). רק על נזק שאתם גרמתם או חובות שהשארתם.
חובת ההודעה: אי אפשר "להפתיע" אתכם בבנק
זהו אחד החלקים החשובים ביותר להגנת השוכר: המשכיר לא יכול לגשת לבנק ולמשוך את הערבות ביום בהיר אחד בלי לדבר איתכם. לפי סעיף 25י, על המשכיר לתת לשוכר הודעה מראש של 14 יום (לפחות!) לפני שהוא מממש את הערבות. בזמן הזה לשוכר יש הזדמנות לתקן את הליקוי, לשלם את החוב או להוכיח שהמשכיר טועה. במקרה של ערבות בנקאית, הודעה כזו יכולה להיות ההבדל בין קריסה כלכלית לבין פתרון הוגן.
תוך כמה זמן המשכיר צריך להחזיר את הערבות?
שוכרים רבים מוצאים את עצמם רודפים אחרי בעל הבית חודשים אחרי שעזבו כדי לקבל חזרה את שטר החוב או את הצ'קים. סעיף 25י קובע לוחות זמנים קשיחים:
המשכיר חייב להחזיר את הערבות תוך 60 יום ממועד פינוי הדירה.
או, אם נשארו חובות פתוחים (כמו חשבון חשמל שטרם הגיע), תוך זמן סביר לאחר שהחובות שולמו.
אם עברו חודשיים מהיום שהחזרתם מפתח והמשכיר עדיין מחזיק אצלו את הערבות הבנקאית או שטרי החוב – הוא פועל בניגוד לחוק.
המשמעות של סעיף "קוגנטי"
בדיוק כמו בסעיפים אחרים של חוק שכירות הוגנת, גם סעיף 25י הוא כזה שאי אפשר להתנות עליו, כמו לדוגמה שכירות דירה כולל החניה.
אם בחוזה כתוב "השוכר מוותר על זכותו להודעה מראש לפני חילוט הערבות", הסעיף הזה חסר ערך משפטי. החוק מגן עליכם גם אם חתמתם אחרת בלחץ הרגע.
לסיכום: חתימת הסכם שכירות בראש שקט
היכרות עם סעיף 25י היא לא רק עניין למשפטנים, היא כלי עבודה לכל שוכר ומשכיר ששימוש נכון בו ימנע את ביטול הסכם השכירות.
היא מונעת סכסוכים מיותרים ומבטיחה שהביטחונות יישארו בדיוק מה שהם אמורים להיות: רשת ביטחון למקרים קיצוניים בלבד, ולא אמצעי לחץ או הכנסה נוספת למשכיר.
בפעם הבאה שאתם יושבים מול חוזה, וודאו שגובה הערבות חוקי, שקיימת חובת הודעה של 14 יום, ושיש תאריך תפוגה ברור להחזרת הביטחונות. ידע הוא הכוח שיבטיח לכם שינה מתוקה בבית החדש.
עורך דין מקרקעין דניאל שגב
הגישה במשרדו של עו״ד מקרקעין דניאל שגב מבוססת על שקיפות מלאה, תגובה מהירה ופתרונות פרקטיים שמבטיחים ללקוח שקט נפשי. שילוב של מקצועיות, ליווי אישי והבנה עמוקה של דיני המקרקעין הופכים את הייצוג שלו ליתרון אמיתי, כזה שמגן על הלקוח, מצמצם טעויות ומוביל לעסקה בטוחה.
