עמלת תיווך בישראל – המדריך המלא לתשלום דמי תיווך

בכל עסקת נדל"ן המבוצעת בליווי מתווך – בין אם מדובר ברכישת דירה, מכירת נכס מסחרי או השכרת דירה – עולה שאלת עמלת התיווך.

מהו הסכום הנהוג, מתי משלמים אותו, האם יש מגבלות חוקיות, ומה לגבי זכאותו של המתווך לתשלום?

המאמר הבא נועד לעשות סדר בכל מה שקשור לעמלת תיווך בישראל, ולספק מידע מעודכן, מדויק ושימושי לגולשים – בין אם אתם לקוחות פרטיים, אנשי נדל"ן, או פשוט מתעניינים בתחום.

מהי עמלת תיווך?

עמלת תיווך, או דמי תיווך, היא התמורה שמשלם לקוח למתווך נדל"ן בעבור השירותים שהוא מספק לו במהלך תהליך העסקה. שירותים אלה עשויים לכלול מציאת נכס לרכישה או השכרה, הבאת קונים או שוכרים פוטנציאליים, תיאום פגישות וסיורים בנכס, ייעוץ ראשוני, ולעיתים גם ליווי בשלבים הראשונים של המו"מ.

העמלה משולמת, לרוב, לאחר שנחתמה עסקה מחייבת בין הצדדים – למשל חוזה מכר של דירה, או חוזה שכירות.

האם יש אחוז מקסימלי לעמלת תיווך?

נכון להיום, אין בישראל חוק הקובע אחוז מקסימלי שיכול מתווך לגבות עבור שירותיו. מדובר בשוק חופשי, שבו התנאים נקבעים בין הצדדים לפי הביקוש, ההיצע, המוניטין של המתווך והיכולת של הצדדים לנהל משא ומתן.

על אף שאין תקרת עמלה בחוק, בפועל יש נורמות מקובלות בשוק. כאשר מדובר במכירה או קנייה של נכס, העמלה הנפוצה ביותר היא בגובה של 2% בתוספת מע"מ מגובה העסקה – בדרך כלל משני הצדדים, ולעיתים רק מהצד שיזם את ההתקשרות עם המתווך. לדוגמה, אם קונה פנה למתווך וביקש למצוא עבורו דירה, והוא זה שחתם על הסכם תיווך, הוא עשוי להיות היחיד שחייב בתשלום העמלה.

עם זאת, חשוב לדעת כי גם אם הצדדים הסכימו על עמלה גבוהה מאוד – לדוגמה, 5% משווי עסקת מכר – זה אפשרי ותקף מבחינה משפטית, כל עוד ההסכמה ניתנה מרצון חופשי ובאופן שקוף.

האם יש אחוז מינימלי לעמלת תיווך?

גם כאן, אין בחוק הישראלי הוראה שמחייבת את המתווך לגבות אחוז מינימלי כלשהו. המתווך והלקוח רשאים לקבוע יחד כל שיעור עמלה שירצו, בהתאם להסכמה הדדית. ישנם מקרים שבהם מתווכים בוחרים לגבות אחוז מופחת – למשל בעסקאות שבהן המחיר גבוה מאד, או כאשר יש תחרות גבוהה בשוק והתמריץ "לסגור עסקה" חשוב יותר מהרווח הספציפי על לקוח אחד.

לצורך הדוגמה, מתווך יכול להציע את שירותיו בעמלה של חצי אחוז בלבד ממחיר הדירה, או אפילו לקבוע סכום פיקס, כפי שנראה בהמשך. כל עוד התנאים ברורים, מוסכמים ונכתבים בהסכם, אין מניעה חוקית לכך.

האם ניתן לקבוע סכום קבוע (פיקס) לעמלת תיווך?

בהחלט כן. לקוחות רבים מעדיפים לדעת מראש כמה יעלה להם שירות התיווך, ללא קשר למחיר הסופי של העסקה. מתווכים, בהתאם לכך, מציעים לעיתים עמלה קבועה מראש, שאינה נגזרת מאחוז מסכום העסקה.

כך למשל, ייתכן שמתוך הבנה שהעסקה אינה גבוהה במיוחד, או מניסיון לפשט את התהליך, יסכימו הצדדים כי דמי התיווך יהיו בסך 10,000 ₪, כולל מע"מ.

היתרון בקביעת סכום פיקס הוא שהלקוח יודע מראש כמה ישלם, ואין הפתעות או שינויים ברגע האחרון. מנגד, בעסקאות גבוהות – ייתכן שהמתווך יעדיף לקבל אחוז מהעסקה ולא סכום קבוע, כדי למקסם את הרווח שלו.

שוב – כל הסכמה כזו חייבת להיות כתובה, ברורה וחתומה על ידי שני הצדדים.

האם חייבים לחתום על הסכם תיווך?

התשובה כאן היא חד-משמעית: כן.

החוק בישראל קובע באופן מפורש כי מתווך במקרקעין אינו זכאי לתשלום דמי תיווך אם לא נחתם עמו הסכם תיווך בכתב.

הסכם תיווך הוא חוזה משפטי לכל דבר, ויש לו חשיבות עליונה – לא רק בהגדרת גובה התשלום, אלא גם במניעת אי-הבנות וסכסוכים עתידיים.

לפי חוק המתווכים, ההסכם חייב לכלול מספר פרטים בסיסיים וברורים:

• פרטי המתווך והלקוח: שמות מלאים, כתובות ופרטי התקשרות.

• סוג העסקה: האם מדובר במכירה, רכישה, שכירות או עסקת קומבינציה.

• פרטי הנכס: כתובת מדויקת או תיאור מזהה של הנכס שאותו מבקשים לקדם.

• גובה העמלה או אופן חישובה: אם מדובר באחוז, יש לציין את השיעור המדויק; אם סכום קבוע – יש לפרט אותו.

• הצהרת הלקוח: שהוא מבין ומסכים לשלם את דמי התיווך בהתאם לתנאים שנקבעו.

בתי המשפט בישראל כבר פסקו במספר מקרים כי גם אם המתווך פעל בתום לב, השקיע זמן ומאמץ, ואף סייע לסגירת העסקה – אך לא הציג הסכם חתום, הוא אינו זכאי לשום תשלום.

מתי משלמים את עמלת התיווך?

הזמן המקובל לתשלום עמלת התיווך הוא לאחר שהצדדים חתמו על חוזה מחייב, זהו הרגע שבו העסקה למעשה "נסגרת", והמטרה שהמתווך הוזמן להשיג – הושגה.

בחלק מהמקרים, ייקבע בהסכם כי התשלום יתבצע מיד לאחר החתימה. במקרים אחרים, עשויה להיקבע דחייה – למשל, עד תשלום המקדמה או עד קבלת מימון מהבנק. חשוב מאוד לבדוק את הסעיף הזה בהסכם התיווך כדי למנוע אי-הבנות.

האם אפשר לנהל משא ומתן על גובה העמלה?

חד-משמעית כן. שכרו של המתווך אינו קבוע בחוק ואינו "תעריף ממשלתי", ולכן כל לקוח רשאי ואף מומלץ לו לנהל מו"מ על שיעור העמלה והתנאים הנלווים.

למשל, אם אתם רוכשים דירה יקרה במיוחד, תוכלו לבקש מהמתווך להוריד את האחוז שהוא מבקש. או, אם אתם מתכננים לבצע מספר עסקאות עם אותו מתווך (לדוגמה: דירה להשקעה ולאחר מכן דירה נוספת), ייתכן שהוא יסכים להעניק הנחה בתמורה לנאמנות העסקית שלכם.

ניהול נכון של משא ומתן עשוי לחסוך לכם אלפי שקלים – במיוחד כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן ששווין גבוה.

סיכום – עקרונות מרכזיים בנוגע לעמלת תיווך

בסופו של דבר, חשוב להבין שהשוק חופשי, אך לא פרוץ. מצד אחד, אין חוקים שמגבילים את אחוז התיווך או קובעים סכום מינימלי או מקסימלי. מצד שני, מתווך אינו זכאי לשום תשלום אם לא נחתם עמו הסכם תיווך מסודר, בכתב, הכולל את כל הפרטים הרלוונטיים.

לכן, טרם התקשרות עם מתווך, הקפידו תמיד:

• לקרוא בעיון את הסכם התיווך לפני חתימה.

• לוודא שגובה העמלה ברור, מוסכם וכתוב.

• לבדוק האם מדובר באחוז מהעסקה או סכום פיקס.

• להבין האם יש תקופת בלעדיות, ואם כן – מה התנאים.

לסיום – מילה אחרונה על תיווך הוגן

עמלת תיווך היא חלק מהתהליך, לא מטרד. מתווך מקצועי יכול לחסוך לכם זמן, עוגמת נפש, ולפעמים גם כסף – בזכות היכרותו עם השוק ויכולתו לנהל מו"מ.

אך עם זאת, כמו בכל שירות – חשוב להבין מה אתם מקבלים, ובמה אתם מתחייבים.

שקיפות, חוזה מסודר, הבנה של החוקים – ויכולת לדרוש את מה שמגיע לכם – יבטיחו שהעסקה תתבצע בצורה החלקה וההוגנת ביותר.

רוצים לקנות או למכור דירה? רק בליווי עורך דין.

עסקת נדל"ן היא מהצעדים החשובים ביותר בחיים – ולכן לא כדאי לעשות אותה לבד. בין אם אתם מתכננים לרכוש דירה למגורים, להשקעה, או למכור נכס שברשותכם – נשמח ללוות אתכם לכל אורך הדרך.

המשרד שלנו מתמחה בייצוג משפטי בתחום המקרקעין, כולל ליווי בעסקאות רכישה, מכירה, הסכמי תיווך, בדיקת חוזים וייעוץ משפטי מקיף.

פנו אלינו עוד היום לשיחת ייעוץ ללא עלות בטלפון מס' 09-7665531.