פחת במס שבח: כיצד לחסוך בתשלום המס?

חישוב מס שבח בעת מכירת דירה או נכס נדל"ן כולל מרכיבים רבים, אך אחד המרכיבים המשמעותיים והפחות מובנים לציבור הוא ניכוי הפחת – פחת במס שבח.

מדובר בפרמטר חשוב שעשוי להשפיע על גובה המס באופן מהותי, לטובה או לרעה. במאמר זה נעמוד על עקרונות חישוב הפחת לפי הדין, נסקור את פסיקת בתי המשפט הרלוונטית, ונבין כיצד רשויות המס מיישמות בפועל את הוראות החוק, מתוך ניסיון של מאות לקוחות המיוצגים במשרדנו בשלל עסקאות.

מהו פחת במס שבח וכיצד הוא משפיע על מס השבח?

פחת הוא מושג חשבונאי המתאר את הירידה בערכו של נכס עם הזמן, עקב שימוש, בלאי או התיישנות. כאשר מדובר בדירת מגורים שהושכרה, הפחת נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס הכנסה, אך יש לו גם השפעה ישירה על חישוב מס השבח במועד המכירה.

בעת מכירת דירה, רשויות מיסוי מקרקעין מבצעות התאמה לשווי הרכישה, כלומר, מנכות ממנו את סכום הפחת שהמוכר היה רשאי לדרוש במהלך שנות ההשכרה. ניכוי זה גורם לעלייה בשבח הריאלי ולפיכך לעלייה בגובה המס לתשלום.

הוראות החוק והפסיקה בעניין חישוב הפחת

בהתאם לסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, יש לחשב את "יתרת שווי הרכישה המתואמת", כלומר, את שווי הרכישה לאחר ניכוי הפחת המותר כשהוא מוצמד ליום הרכישה. המשמעות היא שסכום הפחת שנוכה נמדד בערכים ריאליים מיום רכישת הנכס ועד יום המכירה.

בנוסף, הוראת ביצוע 5/2007 קובעת כי כאשר נכס מושכר באחד ממסלולי המס: הפטור, החייב או מסלול המס המופחת בשיעור 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, יש לחשב את הפחת החל מיום 27.2.2007 או מיום תחילת ההשכרה, לפי המאוחר מביניהם.

פסיקת בתי המשפט חיזקה עקרונות אלה:

• פס"ד אביגדור וימן (ו"ע 10216-07-14): נקבע כי גם כאשר הנישום לא דרש בפועל פחת בתקופת ההשכרה, יש לראות בו כמי שהיה זכאי לדרוש אותו, ולכן יש להפחיתו משווי הרכישה.

• פס"ד שרה בצלאל (ו"ע 8935-09-22): חיזק את העיקרון שלפיו חישוב הפחת נעשה גם אם לא נוצל בפועל, על בסיס זכות תאורטית.

• פס"ד שלום מנדלסון (ו"ע 19084-12-21): אישר את עמדת רשות המס לפיה יש להוסיף את סכום הפחת לשווי המכירה או להפחיתו משווי הרכישה, בהתאם להוראות החוק.

שיעור הפחת וכיצד מחשבים אותו

במקרים של דירות מגורים, רשויות המס נוהגות לחשב פחת בשיעור של 2% לשנה עבור כל שנת השכרה. הפחת מחושב החל ממועד תחילת ההשכרה ועד ליום המכירה, ומוצמד למדד מיום הרכישה.

כך לדוגמה, בדירה שהושכרה במשך שלוש שנים לפני המכירה, יחושב פחת כולל של 6% משווי הרכישה המתואם.

דוגמה לחישוב פחת במס שבח

נניח כי רוכש דירה בשנת 2018 בסכום של 1,000,000 ₪. בשנת 2022 הוא מתחיל להשכיר את הדירה עד למכירתה בשנת 2025.
לפי הוראות רשות המיסים, יש לחשב פחת בשיעור של 2% לשנה עבור תקופת ההשכרה, כלומר, 6% בסך הכול (3 שנים × 2%).

סכום הפחת:
1,000,000 × 6% = 60,000 ₪

פחת זה ינוכה מ"שווי הרכישה המתואם", כך שהחישוב לצורך מס שבח יתבסס על שווי רכישה מתואם של 940,000 ₪ בלבד. המשמעות היא שהשבח החייב במס יהיה גבוה יותר, ומס השבח לתשלום – יגדל.

דוגמה זו ממחישה עד כמה משמעותי ניכוי הפחת בחישוב המס, גם כאשר הנישום כלל לא דרש פחת בדוחותיו השוטפים.

סיכום – למה חשוב להבין את סוגיית הפחת?

סוגיית הפחת בחישוב מס שבח היא מורכבת וטעונה פרשנות משפטית. היא משלבת בין דיני מס הכנסה לבין חוק מיסוי מקרקעין, ומושפעת הן מהוראות הביצוע של רשות המיסים והן מפסיקת בתי המשפט.
טעויות בחישוב או אי-הבנה של עקרונות הפחת עלולות להביא לתשלום מס עודף או לחילופין, לחשיפת הנישום לביקורת ולדרישת תשלום רטרואקטיבית.

לפיכך, בעת מכירת נכס מושכר, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת לוודא שהשומה משקפת נכונה את ההיבטים של ניכוי הפחת, ההוצאות המותרות וההצמדה למדד.

מדוע חשוב לקנות דירה יד שנייה בליווי עורך דין מומחה למקרקעין?

רכישת דירה יד שנייה עשויה להיראות לעיתים כתהליך פשוט, אך בפועל מדובר בעסקה מורכבת הכוללת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים רבים.

• בדיקות משפטיות קריטיות: אנחנו נוודא שאין חריגות בנייה, עיקולים או שעבודים על הנכס.
• הבטחת זכויות הקניין: באמצעות בדיקות מקיפות בטאבו וברשויות המקומיות נוודא שהזכויות על הנכס מועברות באופן חוקי ומלא.
• הגנה על כספכם: אנחנו ננסח וננהל עבורכם את ההסכם, כך שיגן על זכויותיכם וימנע תקלות שעלולות להוביל להפסדים כלכליים.
• מיסוי ותכנון כלכלי: ליווי משפטי מקצועי כולל ייעוץ בענייני מיסוי נדל”ן והבנת כל העלויות הנלוות לעסקה, יכולות לחסוך כסף רב.

היתרונות שלנו – משרד שמתמחה במקרקעין

1. ניסיון רב בעסקאות נדל”ן מגוונות: במשרדנו ליווינו מאות עסקאות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד, כולל רכישות דירות יד שנייה, דירות חדשות מקבלן, פרויקטים בהתחדשות עירונית, רכישת קרקעות ועוד.
2. ידע משפטי מעמיק ועדכני: אנו עוקבים באופן שוטף אחר שינויים ברגולציה ובפסיקות המשפטיות, מה שמאפשר לנו להציע פתרונות יצירתיים ומדויקים לכל אתגר שעשוי לצוץ במהלך העסקה.
3. ליווי אישי וצמוד: הייצוג המשפטי ניתן על ידי עורך דין דניאל שגב לאורך כל התהליך, מתחילתו ועד סיומו המוצלח.
4. בדיקות יסודיות ומקיפות: בדיקות טאבו, מיסוי, עיקולים וסיכונים משפטיים אחרים הם חלק בלתי נפרד מהשירות המקיף שאנו מעניקים.

צור קשר

רכישת דירה יד שנייה היא החלטה משמעותית בחיים, ומשרדנו כאן כדי להבטיח שתעשו אותה בצורה הטובה ביותר. הניסיון הרב שלנו, ההבנה המשפטית העמוקה והמחויבות הבלתי מתפשרת של משרדנו הם מה שהופך אותנו לשותפים האידיאליים שלכם במסע הזה, בבחירת משרדנו, אתם בוחרים בליווי מקצועי, מחויבות אמיתית ושירות ללא פשרות.

אל תהססו ליצור עמנו קשר כדי לתאם פגישה ראשונית ללא התחייבות. יחד נבטיח את ההצלחה שלכם בעסקת הנדל”ן הבאה.

משרדנו עומד לרשותכם בטלפון מס' 09-7665531 ובטופס יצירת קשר, שבו תוכלו להשאיר פרטים ולקבל שיחה חוזרת מעו"ד דניאל שגב.