הנתונים האחרונים של בנק ישראל חושפים מציאות שנראית, במבט ראשון, כמעט בלתי הגיונית. מצד אחד, אנו עדים לזינוק של עשרות אחוזים בשיעורי הפיגורים בהחזרי המשכנתאות מאז פרוץ המלחמה באוקטובר, עדות חיה לקושי הכלכלי הגובר של משקי הבית. מצד שני, רוכשי הדירות החדשים שוברים שיאים ונוטלים את המשכנתאות הגבוהות ביותר שנרשמו כאן אי פעם, עם ממוצע של למעלה מ-1.1 מיליון שקל לדירה.
איך מסבירים את הפער הזה? התשובה טמונה לא רק במספרים היבשים, אלא בשינוי דרמטי בסדרי העדיפויות של הציבור הישראלי בעקבות המצב הביטחוני.
הממ"ד: כבר לא מותרות, אלא תנאי סף
אם בעבר "דירה להשקעה" או "דירה ראשונה" נבחנו לפי פרמטרים של מרחק מרכבת או מוסדות חינוך, המציאות המלחמתית שינתה את המשוואה. כיום, הביקוש לדירות הכוללות ממ"ד תקני הפך לקשיח מתמיד. הציבור הישראלי הבין בדרך הקשה שביטחון אישי הוא מוצר יסוד, והוא מוכן לשלם עליו, וביוקר.
עליות המחירים שאנו צופים בהן כעת אינן "בועה" שתתפוצץ, אלא תוצאה ישירה של מחסור וחוסר ביטחון. הדירות הישנות, אלו ללא המיגון, הופכות פחות ופחות רלוונטיות עבור משפחות, מה שמרכז את כל כוח הקנייה אל מול היצע מוגבל של קניית דירה מקבלן או ממוגנות. זהו המנוע המרכזי שדוחף את גובה המשכנתא הממוצעת לשיא של 1.13 מיליון שקל, אנשים פשוט לא מוכנים להתפשר על חיים ללא מרחב מוגן.
הפחד מהריבית והאמון בשוק
מעבר להיבט הביטחוני, הנתונים מלמדים על חוסר אמון מוחלט בתרחיש של ירידת מחירים. הרוכשים רואים את המבצעים הפיננסיים של היזמים, חוששים מהתפרצות מחודשת של אינפלציה שתגרור העלאות ריבית, ומחליטים "לקפוץ למים" עכשיו, גם אם זה דורש התחייבויות כספיות חסרות תקדים.
נכון, הפיגורים בהחזרים עולים, וזהו תמרור אזהרה חברתי וכלכלי ממדרגה ראשונה. הממשלה ובנק ישראל לא יכולים להתעלם מהעובדה שהלווים הוותיקים נחנקים תחת הנטל. אך כל עוד המדינה לא תציף את השוק בפתרונות מיגון ובנייה מהירה, המלחמה תמשיך לתפקד כזרז לעליית מחירים.
לסיכום, שוק הנדל"ן הישראלי מוכיח שוב שהוא חזק יותר מכל משבר. המלחמה אולי יצרה אי-ודאות, אבל היא גם חידדה את הצורך הקיומי בקורת גג בטוחה. כל עוד הממ"ד הוא המצרך המבוקש ביותר בשוק, אנחנו נמשיך לראות את גרף המחירים ואת גובה המשכנתאות מטפסים מעלה, גם תחת אש.
עורך דין מקרקעין ונדל"ן דניאל שגב
עורך דין מקרקעין דניאל שגב מתמחה בעסקאות נדל”ן וליווי משפטי לרוכשי דירות חדשות בעזרת הלוואות קבלן, בשקיפות והגנה מלאה לאורך כל הדרך, משלב המשא ומתן ועד קבלת מפתחות הדירה.
ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531
