קניית דירה יד שנייה – המדריך לרוכש

המדריך המלא לקניית דירה יד שנייה

קניית דירה יד שנייה

מה צריך לדעת לפני קניית דירה יד שנייה?

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות והמשמעותיות ביותר בחיים.

בין אם זו הדירה הראשונה שלכם ובין אם אתם משדרגים או משקיעים בנדל"ן, כל צעד בדרך כרוך בשאלות מורכבות, סוגיות משפטיות ואתגרים כספיים. המדריך הזה נכתב במיוחד כדי להעניק לכם את כל המידע שאתם צריכים – מרגע החיפוש הראשוני דרך חתימת החוזה ועד קבלת המפתחות.

משרדי מלווה מזה שנים רוכשי דירות בשוק הנדל"ן הישראלי, ייצגנו רוכשים ומוכרים במאות עסקאות שונות בכל רחבי הארץ. במדריך הזה תמצאו תשובות מפורטות וברורות לכל השאלות שחשוב לשאול טרם קניית דירה יד שנייה: איך לזהות את מוכרי הנכס? איך לוודא שהנכס חוקי וניתן לרכוש אותו? מהם השלבים המשפטיים שחייבים להכיר? כיצד להיערך מבחינה פיננסית ולמנוע טעויות יקרות? מתי נדע שהתהליך הושלם ונרשמנו בעלים בטאבו? ועוד.

היעד שלי כאן ברור: ליצור את המדריך הכי מקיף ואמין ברשת לקניית דירה יד שנייה שילווה אתכם צעד אחר צעד ויחסוך לכם זמן, כסף ובעיקר טעויות מיותרות. בין אם אתם מתחילים לגשש בשוק הנדל"ן ובין אם אתם כבר עמוק בתהליך – במאמר הזה תמצאו את כל המידע במקום אחד, בצורה פשוטה וברורה.

המשיכו לקרוא, כי כל פיסת מידע כאן יכולה להיות קריטית בדרך לדירה הבאה שלכם.

המדריך מסודר בסדר כרונולוגי – החל מבדיקות שעליכם לבצע בטרם רכישת הדירה, תיאור מפורט על הפרקים המשמעותיים של הסכם המכר כולל לוח התשלומים, תיאור מפורט של מעמד החתימה וכיצד להתנהל לאחר רכישת הדירה עד קבלת המפתח לדירה ורישום הבעלות בדירה על שמכם בטאבו.

ולפני שמתחילים, חשוב להדגיש שרכישת דירה יד שנייה טומנת בחובה סיכונים רבים ולכן אסור להיכנס לעסקה ללא ידע וניסיון רב שנים בתחום. אם אין בידכם את הידע והניסיון – המלצתי היא לשכור את שירותיו של משרדנו לייצוג בהליך רכישת הדירה, הפניה אלינו יכולה להיות בטלפון מס' 09-7665531 או באמצעות השארת פרטים כדי לקבל מאיתנו שיחה חוזרת.

בכבוד רב

דניאל שגב, עו"ד

תוכן עניינים

קניית דירה יד שנייה – ההיבט הכלכלי

טרם ביצוע עסקת מקרקעין יש לבצע תכנון כלכלי מדוקדק כדי להימנע מהפתעות ולשמור על יציבות פיננסית. בפרק זה נפרט את כל ההיבטים הכלכליים שיש לקחת בחשבון טרם רכישת דירה יד שנייה.


1. הון עצמי – הבסיס לתחילת התהליך

הון עצמי הוא סכום הכסף שתדרשו להשקיע מכיסכם כחלק מעסקת הרכישה. הבנקים בישראל מאפשרים לרוב מימון של עד 75% משווי הדירה הראשונה בהחזר חודשי שלא יעלה על 1/3 מההכנסה נטו של משק הבית. לכן, נדרש הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס. אם מדובר בדירה שנייה, שיעור המימון ירד ל-50% בלבד.

איך להיערך עם ההון העצמי:

  • בדקו את כלל החסכונות הנזילים שברשותכם מעבר לעו"ש, כגון קופות גמל, קרנות השתלמות ופיקדונות.

  • שקלו אפשרות לקבלת עזרה משפחתית, הלוואות משלימות או משכון נכסים קיימים.

  • הקפידו להותיר כרית ביטחון כלכלית להוצאות לא מתוכננות.

לאחר מיצוי מקורות ההון העצמי, יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות לרכישת הנכס. 


2. מיסוי ברכישת דירה יד שנייה

אחד ההיבטים המשמעותיים שיש להביא בחשבון הוא תשלומי המס הכרוכים ברכישת דירה.

מס רכישה:

מס הרכישה משולם בתוך 60 ימים מיום רכישת דירה, והוא משתנה בהתאם לשווי הדירה ולמעמדו של הרוכש (דירה ראשונה, משפר דיור או דירה להשקעה).

מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה (מעודכן לשנת 2025):

  • 0% – על חלק השווי שעד 1,978,745 ש”ח (פטור מלא ממס רכישה)
  • 3.5% – על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח
  • 5% – על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח
  • 8% – על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח
  • 10% – על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש”ח ועד בכלל

מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה (מעודכן לשנת 2025):

1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%;
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח– 10%;

הקלות במס רכישה:

חוק מיסוי מקרקעין מונה רשימת חריגים הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת.

למשרדנו מאמר מקיף המפרט על הדרכים הקיימות בחוק לחיסכון במס רכישה, לעיון במאמר לחצו כאן.


3. עלויות נלוות:

מעבר למחיר הדירה, ישנן אגרות ועלויות נוספות שיש לקחת בחשבון:
  • אגרות רישום בטאבו: כ- 700 ש"ח.

  • הערכת שמאי מטעם הבנק ופתיחת תיק משכנתא: כ- 2,000 ש"ח.
  • שיפוצים ושדרוגים: גם אם הדירה נראית מושלמת, ייתכן שתצטרכו לבצע תיקונים או התאמות אישיות.

  • רהיטים ומכשירי חשמל: רכישת דירה יד שנייה עשויה לדרוש רכישת ציוד חדש.

  • הוצאות מעבר: כולל הובלה, ניקיון והכנת תשתיות.

  • מיסי ועד בית ומיסי עירייה: בדקו מראש את העלויות הקבועות לתחזוקת הנכס כולל וועד הבית וארנונה.

  • דמי תיווךלרוב עמלת המתווך תהיה בסך של 1% – 2% משווי הנכס, לעבודה עם מתווך יש יתרון בכך שמקבלים גישה לנכסים בבלעדיות וליווי מקצועי במשא ומתן. עם זאת, טרם ההתקשרות עם מתווך חשוב לוודא כי למתווך קיים רישיון בתוקף וכי סוכמה איתו העמלה מראש.

  • עורך דיןלרוב, שכר טרחת עורך הדין יהיה בסך של 0.5% משווי העסקה (בתוספת מע"מ), תפקיד עורך הדין בעסקה לרכישת דירה יד שנייה הוא קריטי, עורך הדין יזהה את המוכרים כבעלי הנכס, יבדוק את מצבו המשפטי של הנכס, יכין חוזה מכר שיגן על זכויותיכם בעסקה וישלים את רישום הזכויות בדירה על שמכם בטאבו. עם זאת, לא כל עורך דין יוכל לשמור על זכויותיכם באופן אידיאלי, מומלץ לשכור עורך דין מיומן בתחום המקרקעין, בעל ניסיון עשיר וידע בעסקאות מקרקעין. במקרים בהם מתעורר ספק לגבי מיומנות עורך הדין, מומלץ לבקש המלצות ולוודא את זמינותו לאורך התהליך. אם ברצונכם לשכור את משרדנו לייצוג ברכישת הדירה, צרו עימנו קשר בטלפון מס' 09-7665531.


לאחר חישוב מלוא ההון העצמי והשארת כרית ביטחון כלכלית להוצאות הנלוות, בידיכם הסכום שישמש כהון העצמי הנדרש לרכישת דירה, מכאן עליכם להתמקד בנכסים התואמים את השווי שבאפשרותכם לקנות ולהתחיל בבדיקות המקדימות.


בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה

לאחר חיפושים רבים ומפרכים מצאתם את הדירה שלכם, ולמעשה, כאן מתחיל תהליך הרכישה. בפרק זה נעבור על הנושאים שאליהם חשוב לשים לב בבדיקות המקדימות טרם ניסוח הסכם מכר: זיהוי המוכרים, זיהוי הדירה ואיתור הגבלות משפטיות. פרק זה חשוב לקרוא בעיון רב, משום שהקפדה על ביצוע הבדיקות המקדימות כנדרש יכולה לחסוך עוגמת נפש רבה בעתיד.


1. זיהוי המוכרים – ודאו שאתם קונים מהבעלים האמיתיים

אחת הבדיקות החשובות ביותר היא לוודא שהמוכרים הם אכן בעלי הזכויות החוקיות בנכס. פעולה זו תמנע מכם להיכנס לעסקה עם אדם שאין לו סמכות למכור את הדירה.

איך לזהות את המוכרים?

  • נסח טאבו: בקשו נסח טאבו עדכני מהמוכר ובדקו את שמות בעלי הזכויות המופיעים בו.

  • ייפוי כוח: אם המוכר פועל מטעם בעל הנכס, ודאו שייפוי הכוח הינו תקף, מאומת ונערך על ידי עורך דין.

  • בדיקת עיקולים והערות אזהרה: ודאו שאין על המוכר עיקולים או הערות משפטיות המגבילות את יכולתו לבצע את העסקה.

  • אימות זהות: בדקו את תעודת הזהות של המוכר כדי לוודא שזהותו תואמת את הרישום בנסח הטאבו.


2. זיהוי הדירה – ודאו שאתם רוכשים את הנכס הנכון

לפני רכישת דירה יד שנייה, חשוב לוודא שזיהוי הנכס תואם את תיאורו המשפטי ואת הציפיות שלכם.

בדיקות לזיהוי הנכס:

  • בדיקה פיזית: ודאו שמיקום הדירה תואם את הגוש והחלקה המופיעים בנסח הטאבו.

  • בדיקת שטח ומידות: בדקו אם שטח הדירה תואם את המוצהר בנסח הטאבו ובשובר הארנונה. בעניין זה חשוב להדגיש כי ברוב המקרים קיימים פערים בין שטח הדירה הקיים בנסח הטאבו לבין שטח הדירה בשובר הארנונה, וברוב המקרים שטח הדירה הנכון הוא השטח המופיע בשובר הארנונה.

סיפור מהשטח: למשרדנו הגיעו זוג צעיר לקניית דירה להשקעה. לאחר בחינת מסמכי העסקה, קיימתי פגישה עם הזוג ובה עברנו על פרטי הדירה ואופן ביצוע העסקה. תוך כדי הפגישה נדהמו בני הזוג שבנסח הטאבו שטח הדירה הכתוב הוא 65 מ"ר, בעוד שהמתווכת בעסקה הבטיחה דירה של 100 מ"ר! מיד פנינו לעו"ד של המוכר בבקשה להבהרה של הנושא. לאחר כמה רגעים קיבלנו שובר ארנונה המעיד ששטח הדירה הוא דווקא 105 מ"ר ולא 100 מ"ר, והסבר כי הסיבה לפער בשטחים הוא היעדר חישוב מרפסות סגורות ומסדרונות בחישוב השטח בטאבו. לאחר בחינת מסמכי העסקה ושביעות רצון הקונים על כך שהרוויחו 5 מ"ר נוספים, העסקה נחתמה.
  • בדיקת גבולות: אם מדובר בדירה צמודת קרקע, בדקו את גבולות המגרש ושהם תואמים את התשריט.

  • בדיקת חריגות בנייה: וודאו שאין חריגות בנייה או מבנים בלתי חוקיים שעלולים להוות בעיה בעתיד, לעיתים קיימת הערה בנסח הטאבו על חריגות בניה שכאלה.


3. זיהוי הגבלות משפטיות – האם יש מגבלות על השימוש בנכס?

במהלך בדיקת הנכס יש לבדוק האם קיימות הגבלות משפטיות העלולות להשפיע על השימוש בדירה או על שוויה.

סוגי הגבלות שיש לבדוק:

  • הערות אזהרה: בדקו האם קיימות הערות אזהרה בטאבו על העסקה או על השימוש בנכס.

משכנתא: בדקו האם על זכויות המוכרים בנכס רשומה משכנתא.
סיפור מהשטח: למשרדנו פנה רוכש בבקשה לייצוג ברכישת דירה במרכז תל אביב, לאחר בחינת מסמכי העסקה התברר שלמרות שהמוכרת הציגה לקונה נסח טאבו שבו הייתה רשומה משכנתא על הדירה, היא לא הסבירה לקונה שהמשכנתא רשומה לטובת צד שלישי, שאינו בנק, שהלווה לה כספים ובתמורה רשם משכנתא על הדירה. בפגישה שקיימנו עם הלקוח הוסבר לו הקושי במקרה מסוג זה והוצגו בפניו דרכי ההתמודדות המשפטיים עם עסקה שבה קיים ממשכן שאינו בנק. מיד לאחר הפגישה משרדנו ניסח הסכם מכר שיגן על זכויות הקונה ויבטיח את סילוק המשכנתא כחלק מהתקדמות העסקה וכך ישחרר את הנכס מהמשכנתא ויאפשר את התקדמות העסקה ושיעבוד הנכס לבנק לצורך מימון הרכישה, וההסכם נחתם בתוך זמן קצר.

  • הפקעות: ודאו שאין הפקעות מתוכננות על הקרקע שעליה ממוקם הנכס.

  • תוכניות בנייה עתידיות: בדקו בעירייה האם קיימות תוכניות בנייה שעלולות להשפיע על ערך הנכס או על איכות החיים בסביבה.

  • מגבלות שימוש: ודאו שאין מגבלות מיוחדות על השימוש בנכס כתוצאה מהחלטות תכנוניות או משפטיות או כאלה הקבועות בתקנון הבית המשותף.

סיפור מהשטח: למשרדנו הגיע רוכש אמיד חובב עישון סיגרים שביקש לרכוש דירת גן בבניין וותיק בהרצליה. לאחר עיון בכל מסמכי העסקה התברר כי בתקנון הבית המשותף התקבלה החלטה עם הקמת הבניין, כי דיירי דירת הגן מנועים מלעשן בשטח הגינה הצמודה לדירתם. מגבלה זו הוצגה לרוכש, אשר נדהם מעוגמת הנפש שעלול היה לפגוש אם היה נכנס לדירה ומגלה שעישון הסיגרים בשטח הגינה אסור, הודעה על ביטול המשא ומתן הועברה למוכרים. לאחר מס' שבועות חזר אלינו הרוכש האמיד עם בקשה לייצוג ברכישת דירת גן גדולה יותר ועם גינה מרווחת יותר שבה העישון בקומת הקרקע מותר, ובתוך זמן קצר העסקה נחתמה.

4. בדיקות משפטיות מקדימות – להבטיח שהעסקה חוקית ובטוחה

לאחר שבדקנו שהמוכר הוא הבעלים בנכס, ולאחר שווידאנו שאין מגבלות משפטיות המונעות כניסה למשא ומתן ,יש לבצע בדיקות משפטיות יסודיות שקריטיות להבטחת תקינות העסקה.

בדיקות משפטיות נחוצות:

  • נסח טאבו עדכני: וודאו שהנכס רשום כחוק ושאין עליו עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה.

סיפור מהשטח: בעסקת מקרקעין מורכבת בחנתי את כל מסמכי העסקה, ניסחתי הסכם מכר וקבענו לחתימת ההסכם. בבוקר החתימה הוצאתי נסח טאבו מעודכן ובו התברר כי באותו הבוקר בו קבענו לחתום על ההסכם הוטל עיקול על זכויות המוכרים בנכס. מיד ניסחתי את הסכם המכר מחדש, כך שיכלול הגנה על זכויות הקונים ויבטיח את הסרת העיקול כתנאי לשחרור התשלום הראשון למוכרים, העסקה נחתמה וזכויות הקונים נשמרו עד הסרת העיקול והשלמת העסקה.
  • בדיקת בעלות: בדקו שהמוכר הוא הבעלים החוקי ושכל הבעלים המשותפים חתומים על העסקה.

  • רישום זכויות במנהל מקרקעי ישראל: אם הנכס אינו רשום בטאבו אלא במנהל מקרקעי ישראל, ודאו שהזכויות רשומות בצורה מסודרת.

  • בדיקת רישום משכנתאות: וודאו שאין משכנתאות או שעבודים על הנכס שטרם הוסרו.

  • הסכמי שיתוף: אם מדובר בנכס בבעלות משותפת (כגון בניין משותף), בדקו אם יש הסכמי שיתוף שמגדירים זכויות וחובות של הבעלים.

  • חריגות בניה: וודאו שאין חריגות בנייה שעלולות למנוע רישום העסקה או להוביל לקנסות.

חשוב לדעת: העובדה שעל נכס מסוים קיימות מגבלות משפטיות, אין משמעותה שאי אפשר לרכוש נכס זה. עורך דין מיומן הבקיא בדיני מקרקעין יוכל לאפשר ביצוע עסקת מכר גם במקרים שבו קיימים על הנכס מגבלות משפטיות, וזאת באמצעות מנגנונים משפטיים שישמרו על זכויות הקונה מצד אחד ויאפשרו את השלמת העסקה מצד שני.

עובדה: בנכסים בהם קיימים מוקשים משפטיים, מחיר העסקה לרוב יהיה נמוך ממחיר השוק של הדירה. באמצעות ייצוג נכון של עורך דין מקרקעין מיומן, ניתן לרכוש נכס נדל"ן בפחות משוויו בשוק, תוך התגברות על מכשולים משפטיים.

חשוב לדעת: חובה לבצע את הבדיקות המקדימות טרם חתימת הסכם המכר. ביצוע בדיקות משפטיות מקדימות באופן עצמאי וללא עורך דין מיומן לצידכם עלולה לחשוף אתכם לסיכונים משפטיים שמשמעותן הפסד כספי של מאות אלפי ש"ח. 

אם ברצונכם שמשרדנו יבדוק בעבורכם עסקת מקרקעין, באפשרותכם ליצור עימנו קשר בטלפון מס' 09-7665531 נשמח לעמוד לצידכם.


 

הסכם מכר יד שנייה – הכרת ההסכם

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В НЕТАНИИ

הסכם המכר הוא המסמך המשפטי המרכזי שמסדיר את כל תנאי העסקה ומטרתו להגן על שני הצדדים לעסקה מפני סיכונים משפטיים וכלכליים. בפרק זה יוצגו הפרקים המרכזיים בהסכם מכר יד שנייה, אזהיר מפני סיכונים פוטנציאליים ואשתף בסיפורים אמיתיים מתוך מקרים שטיפלתי בהם.


1. פרטי הצדדים וזיהוי הנכס

הפרק הראשון בהסכם עוסק בזיהוי הצדדים ובפרטי הנכס הנמכר. מדובר בחלק טכני אך קריטי, שכן כל טעות בזיהוי עלולה להוביל לביטול העסקה או להליכים משפטיים יקרים.

מה חשוב לכלול?

  • שמות מלאים ומדויקים של המוכר והקונה.

  • מספרי תעודות זהות וכתובות עדכניות.

  • פרטי הנכס המדויקים כפי שהם מופיעים בנסח הטאבו, כולל מספר גוש וחלקה.

סיפור מהשטח: לקוח הגיע אלי לבחינת עסקת מקרקעין ייחודית ובהזדמנות, לטענתו הוא כמעט חתם על הסכם מכר, אבל ביקש עין מקצועית שתעבור על ההסכם. לאחר בחינת העסקה, התברר כי למרות שהמוכר טען כי הוא הבעלים היחיד של הנכס, גיליתי כי יש בעלים נוסף שלא נתן את הסכמתו למכירה. בזכות זיהוי נכון של הצדדים נמנע מהלקוח סכסוך משפטי יקר.


2. תיאור מצב הנכס והצהרות המוכר

בפרק זה מתוארים מצב הנכס והצהרות המוכר לגבי מצבו המשפטי, הפיזי והתכנוני. מטרת סעיף זה היא למנוע מהקונה לגלות בעיות לאחר הרכישה.

נקודות מרכזיות:

  • הצהרות המוכר שאין חריגות בנייה או צווים משפטיים.

  • התחייבות המוכר שאין התחייבויות כספיות נוספות על הנכס.

  • הצגת כל התוכניות המאושרות והיתרי הבנייה.

סיפור מהשטח: לקוחה שלי רכשה דירה שבה התברר במסגרת הבדיקות המקדימות שיש חריגת בנייה משמעותית שהעירייה איימה להרוס. בזכות ניסוח חד וברור של סעיף הצהרות המוכר, הצלחנו לחייב את המוכר לשאת בכל עלויות ההסדרה של חריגות ובכך לחסוך ללקוחה עשרות אלפי ש"ח ועוגמת נפש רבה.


3. לוח תשלומים – מניעת סיכונים

תכנון נכון של לוח התשלומים הוא קריטי להצלחת העסקה ולשמירה על זכויות הקונה. 

בעניין זה חשוב להדגיש שבמקרים בהם מבוצעת עסקת מכר ורכישת דירה כנגדה, עסקת Back to Back, חשוב לתכנן את לוח התשלומים בסינכרון בין שתי העסקאות, זאת כדי למנוע הפרת הסכם שמקורה בעיכוב קבלת התמורה בעסקת המכירה שתעכב את התשלום למוכר בעסקת הקנייה.

עקרונות חשובים:

  • תשלום מקדמה במעמד חתימת ההסכם, לרוב בין 10% ל- 20% משווי העסקה, אשר יוחזק אצל עו"ד של המוכר בנאמנות עד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

  • תשלומים נוספים המותנים בהשלמת שלבים מסוימים (אישור על מחיקת משכנתא וכו').

  • תשלום יתרה במעמד המסירה, כאשר חובה לוודא כי חלק מהתשלום האחרון יישאר בנאמנות אצל עו"ד המוכר עד שיוצגו לקונה כל המסמכים שבאמצעותם אפשר להשלים את רישום הזכויות בדירה על שמו בטאבו.


4. פרק המיסים וההיטלים

פרק המיסים וההיטלים הוא אחד הפרקים החשובים ביותר בהסכם מכר. מדובר בהוצאות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים ולכן חשוב להגדיר מי נושא באילו תשלומים. ברוב המקרים כל צד נושא במיסים המוטלים עליו, אך חשוב לוודא שההסכם מנוסח באופן התואם עיקרון זה.

מה לכלול בפרק זה?

  • מס רכישה ישולם על ידי הקונה.

  • מס שבח ישולם על ידי המוכר.
  • היטלי השבחה, אגרות והיטלים שהוטלו עד למועד חתימת הסכם המכר יוטלו על המוכר ואילו היטלי השבחה, אגרות והיטלים שהוטלו ממועד חתימת הסכם המכר ואילך ישולמו על ידי הקונה, הרציונל לחלוקה הזאת היא שמחיר הנכס מגלם בתוכו את כל ההקלות וההשבחות הנלוות אליו, ואם לאחר חתימת הסכם המכר תתקבל הקלה חדשה שכרוכה בתשלום היטל, הקונה ייהנה מההשבחה ולכן עליו לשאת בתשלום ההיטל הנלווה אליה.

סיפור מהשטח: באחד ההסכמים עליהם עברתי הופתעתי לגלות שהמוכר ניסה להעביר ללקוח שלי את עלות היטלי השבחה שהיו בגובה עשרות אלפי שקלים. אציין כי המוכר לא אמר על כך לקונה דבר, וקיווה שלא נשים לב עד לחתימת ההסכם. ניסחתי את הסעיף מחדש וכך המוכר נאלץ לשאת בעלות היטל ההשבחה והלקוח שלי נמנע מהוצאה כבדה.


5. מסירת החזקה בנכס – תאריך ברור וסנקציות במקרה של עיכוב

פרק זה מסדיר את מועד מסירת הדירה ואת התנאים הנלווים למסירה. חשוב לקרוא פרק זה בעיון, מכיוון שבו כתוב הנושא החשוב ביותר בהסכם המכר מבחינת הקונה – מועד קבלת הנכס. 

נקודות חשובות:

  • תאריך מסירה ברור ומוגדר מראש.

  • התחייבות למסירת הנכס כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם. במקרה זה אציין כי אם הנכס מושכר לצד שלישי ויישאר מושכר במועד המסירה, יש חשיבות להכניס לכך התייחסות בהסכם המכר ולהגדיר את מסירת החזקה במקרה זה כ"מסירת חזקה משפטית".

  • סנקציות כספיות במקרה של עיכוב במסירה. ברוב המקרים,  הסנקציות הכספיות קובעות תשלום קנס יומי בסך של כמה מאות ש"ח על כל יום איחור החל מהיום ה-8 לאיחור ואילך, ואילו איחור מהיום ה-15 ואילך יהיה הפרה יסודית שתחייב את המוכר לשלם לקונה פיצוי לצד השני בסך של 10% משווי העסקה.


6. סנקציות והפרות חוזה – הגנה על הצדדים במקרה של הפרה

הסכמים נחתמו כדי שהצדדים יקיימו אותם, ואולם לא תמיד העסקה מתנהלת על מי מנוחות, בפרק זה מוגדרות הסנקציות במקרה שאחד הצדדים מפר את ההסכם.

מה לכלול בסעיף זה?

  • פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה, ברוב המקרים הפיצוי המוסכם נקבע על סך של 10% משווי העסקה.

  • סעיפי ביטול עסקה והחזרת תשלומים.

  • מנגנוני יישוב סכסוכים.

ברוב המקרים הפרק הזה הוא אות מתה בהסכם ואינו רלוונטי לצדדים, אך במקרים המעטים שבו יהיה צורך לנקוט פעולות מכח סעיף זה, תרצו שהסעיף יהיה מנוסח לטובתכם וישמור על זכויותיכם.


 

מעמד חתימת ההסכם

העברת מניות חברה

יום החתימה על הסכם הרכישה הוא יום משמעותי ומהווה רגע מכריע שבו כל מה שתוכנן, נבדק ונבחן נכנס להסכמה פורמלית וברורה בין הצדדים המנוסחת בהסכם מחייב. היערכות נכונה ליום זה יכולה למנוע תקלות ונזקים משפטיים. בפרק זה נסקור כיצד יש להיערך ליום החתימה, מה חשוב להביא, כמה זמן נמשכת החתימה ומה קורה לאחריה.

סיפור מהשטח: פעמים רבות קונים שרוכשים את דירתם הראשונה מעידים כי בלילה הקודם נדדה השינה מעיניהם והם בקושי עצמו עין, במצב כזה מובן שבחתימת ההסכם הם לא יהיו במיטבם. ההמלצה שלי היא להגיע לחתימת הסכם המכר רעננים, ואם צריך לעשות קצת מתיחות טרם החתימה או לשתות כוס קפה טובה בבוקר כדי להיות רעננים – תעשו זאת.

בפרק זה נסקור כיצד יש להיערך ליום החתימה, מה חשוב להביא, כמה זמן נמשכת החתימה ומה קורה לאחריה. 

 

1. מה חשוב להביא ליום החתימה?

כדי להבטיח תהליך חלק ומסודר, יש לוודא שהצדדים מגיעים עם כל המסמכים והאמצעים הנדרשים:

  • תעודות זהות: חובה לזיהוי כל הצדדים.

  • שיק בנקאי: על הקונה להגיע עם שיק בנקאי בהתאם לסכום התשלום הראשון הקבוע בהסכם המכר.

 

2. כיצד מתנהל תהליך החתימה?

ביום החתימה נפגשים הקונים והמוכרים, לרוב בליווי עורכי הדין שלהם, במשרד עורך הדין המייצג את המוכר, כשיגיעו למשרד עורך הדין יראו שולחן ערוך ועליו הסכם המכר ב-4 עותקים ואת יתר מסמכי העסקה הנדרשים לצורך השלמת רישום העסקה במיסוי מקרקעין ובטאבו.

תהליך החתימה כולל:

  1. בדיקת המסמכים: עורכי הדין עוברים על נוסח ההסכם הסופי לוודא שהוא תואם את ההסכמות שהושגו, ולאחר מכן מציגים את הנקודות המהותיות בהסכם המכר לצדדים כדי לוודא שהסכם המכר תואם את ההסכמות ביניהם.

  2. חתימות: כל הצדדים חותמים על כל עמוד בהסכם המכר ועל מסמכים נלווים כמו ייפוי כוח, שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה ועוד. 

  3. מסירת שיקים וביטחונות: הקונה מוסר שיק בנקאי לעורך הדין של המוכר, אשר מחזיק את התשלום בנאמנות עד השלמת רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

  4. בדיקת החתימות: עורכי הדין מוודאים כי ההסכמים והמסמכים הנלווים נחתמו כנדרש בידי כל הצדדים.


3. כמה זמן נמשכת החתימה?

תהליך החתימה עשוי להימשך בין 20 דקות לשעה, בהתאם למורכבות העסקה. במקרים בהם מדובר בדירה עם מורכבויות משפטיות שלא נסגרו באופן סופי טרם פגישת הצדדים התהליך יכול להימשך אף יותר מכך. חשוב להגיע מוכנים וסבלניים כדי לאפשר בדיקות אחרונות והבהרות.

 

4. חשיבות עורך הדין ביום החתימה

תפקיד עורך הדין ביום החתימה הוא קריטי להבטחת הצלחת העסקה:

  • בדיקה משפטית: עורך הדין מוודא כי ההסכם מגן על זכויות הלקוח, שלא נכנסו בו שינויים ותיקונים שלא הוסכמו בין הצדדים מראש וכי ההסכם תואם את ההסכמות המוקדמות בין הצדדים.

  • ניהול תהליך החתימה: עורך הדין מנהל את התהליך ומוודא שכל הצדדים חותמים במקומות הנדרשים לכך.

  • מניעת תקלות: במקרה של מחלוקות או אי הבנות, עורך הדין מתערב ומוצא פתרונות מהירים.

טיפ מנצח: נתקלנו בסיפורים של לקוחות שנשלחו לחתום על הסכם המכר ללא עורך הדין שלהם מכיוון שהיו לו אילוצי לו"ז. החשיבות של עורך הדין בעסקת מקרקעין יד שנייה היא חשובה ונוכחותו במהלך חתימת הסכם המכר היא קריטית, אל תסכימו לחתימת הסכם המכר ללא ליווי עורך הדין מטעמכם. המלצתנו היא לשכור עורך דין מיומן ובקיא בעסקאות מקרקעין ש"חי את התחום" ומחויב לתהליך מתחילתו ועד סופו כולל ליווי ביום חתימת הסכם המכר, כדי להיכנס ולצאת מהתהליך בקלות ותוך חוויה נעימה.

משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולתת לכם שירות מצוין ברכישת דירה יד שנייה, ליצירת קשר קשר עם משרדנו התקשרו לטלפון מס': 09-7665531, או השאירו הודעה ואנחנו נחזור אליכם.


5. מה קורה לאחר החתימה על הסכם המכר?

לאחר החתימה נכנס ההסכם לתוקף והצדדים נדרשים לפעול בהתאם להתחייבויותיהם:

  • רישום הערת אזהרה בטאבו: זהו צעד קריטי המבוצע על ידי עורך הדין של הקונה כדי להבטיח את זכויות הקונה ולמנוע עסקה נוגדת. את הערת האזהרה מגישים באופן מקוון באתר הממשלתי ונדרש לשלם אגרה בסך של 146 ש"ח (נכון לשנת 2025), את הבקשה מגישים כאן.

  • דיווח העסקה למיסוי מקרקעין: בתוך 30 ימים מחתימת הסכם המכר עורך הדין ידווח על העסקה למיסוי מקרקעין ויעביר עותק מהדיווח ללקוח, לרוב העסקה מדווחת דרך מערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין
  • תשלום מס רכישה: בתוך 60 ימים מחתימת הסכם המכר ישלם הקונה את מס הרכישה למיסוי מקרקעין.
  • העברת מסמכים לבנק למשכנתאות: במידה ונדרשים לקחת משכנתא, יש להתחיל בתהליך המשכנתא ולהעביר את ההסכם, המסמכים הנלווים ואישור הדיווח למיסוי מקרקעין לבנק לצורך פתיחת התיק.
  • עמידה בלוח התשלומים: יש לעקוב אחר לוח התשלומים הקבוע בהסכם המכר ולהקפיד לשלם את פעימות התשלום הבאות בזמן הנדרש לכך. המלצתנו היא להוסיף תזכורות ביומן הטלפון לפי תאריכי התשלום וסכום התשלום, וזאת כדי לא להיקלע חלילה למצב של איחור בתשלום התמורה הקבועה בהסכם המכר.

מסירת חזקה בדירת יד שנייה ופרוטוקול מסירה

מסירת חזקה בדירה יד שנייה הוא המועד שבו מסתיימת עסקת המכר, הקונה משלם את מלוא התמורה בעבור הנכס שרכש והמוכר מעביר לקונה את הדירה ואת המסמכים הנדרשים לרישום שמו כבעלים של הנכס. פרק זה יעסוק במסמך החשוב ביותר במעמד מסירת החזקה בדירה יד שנייה, והוא פרוטוקול מסירה שמסדיר את סיום העסקה בין הצדדים ואת השלמת ההתחייבויות שכל צד נטל על עצמו בהסכם הרכישה.


1. מה זה פרוטוקול מסירה?

פרוטוקול מסירה זהו מסמך משפטי המסדיר את סיום מערכת היחסים בין המוכר לקונה בדירת יד שנייה, במסגרתו מצהירים הצדדים כי השלימו את חיוביהם ההדדיים אחד כלפי השני. המוכר מצהיר כי קיבל את מלוא התמורה בעבור הדירה והקונה מאשר שקיבל את מפתחות הדירה ואת כל המסמכים הנדרשים להברת הזכויות בדירה על שמו. 

יצויין, כי בעסקאות מורכבות ובנסיבות ייחודיות פרוטוקול המסירה יכלול נתונים נוספים מעבר לנתונים הבסיסיים ועל כך ראוי להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין לניסוח פרוטוקול מסירה התואם את מורכבות העסקה.


2. למה צריך פרוטוקול מסירה?

הסכם מכר מקרקעין מסדיר את מערכת היחסים שבין הקונה למוכר, משלב המשא ומתן לעסקה ועד השלב של מסירת החזקה בדירה לקונה, על הפרת הוראות הסכם המכר קיימות סנקציות כלכליות משמעותיות.

לפיכך, לפרוטוקול המסירה קיימת משמעות רבה בהיותו המסמך העיקרי שמסדיר את השלמת התחייבויות הצדדים בעסקת מקרקעין

כך לדוגמה, אם במעמד מסירת החזקה לא תיעדו הצדדים את מס' המונים או את מצב הדירה, אחד מהצדדים עלול לבוא בטענה כלפי משנהו על הפרת התחייבויותיו המפורטות בהסכם המכר, לפיכך ראוי כי במעמד מסירת החזקה בדירה לקונה יחתמו הצדדים על פרוטוקול מסירה תקני שימנע מחלוקות עתידיות בין הצדדים.


3. מה חשוב לכלול בפרוטוקול המסירה?

פרוטוקול מסירת דירת שנייה נדרש להכיל התייחסות לכל הנושאים המהותיים שעליהם התחייבו הצדדים בהסכם המכר, בתוך כך יכלול פרוטוקול המסירה התייחסות לנושאים הבאים:

  1. פרטי הדירה.
  2. מועד מסירת החזקה בדירה.
  3. הצהרת המוכר על קבלת מלוא התשלום בעבור הדירה.
  4. הצהרת הקונה על קבלת מפתחות הדירה והמסמכים הנדרשים לרישום זכויותיו בדירה.
  5. כל הצהרה נוספת הרלוונטית בנסיבות העניין.
 

טיפ מנצח: ממועד חתימת הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה בדירה יכולים לחלוף חודשים רבים, במהלכם מצב הדירה משתנה ועלולים להתגלות בה ליקויים שונים. לכן, במעמד המסירה נדרשים הצדדים לערוך סיור בדירה ולוודא שמצב הדירה במועד המסירה תואם את מצבה במועד רכישת הדירה, ואם מתגלים פגמים או ליקויים הצדדים נאלצים להסדיר ביניהם את אופן הטיפול בליקויים, ובמקרים מסוימים להיעזר בעורך דין לניסוח מנגנון להסדרת הפערים ביניהם כדי לאפשר הליך מסירת חזקה תקני.


4. פרוטוקול מסירה להורדה

בקישור המצורף ניתן להוריד פרוטוקול מסירה לדירה יד שנייה, להדפיס אותו ולהגיע איתו למסירת החזקה בדירה.

שימו לב❤️ יש להקפיד למלא את כל הפרטים בפרוטוקול המסירה ולחתום בסופו כדי שיהיה לו מעמד משפטי מחייב!

בנוסף, מומלץ להדפיס 2 עותקים של פרוטוקול המסירה כדי שגם המוכר וגם הקונה יסיימו את מעמד מסירת החזקה בדירה כשברשותם פרוטוקול מסירה חתום בעותק מקורי.

להורדת פרוטוקול המסירה בקובץ PDF לחץ כאן: פרוטוקול מסירה לדירה יד שנייה להורדה.

 


 

השלמת רישום זכויות בטאבו

אחד הצעדים הקריטיים ביותר בתהליך רכישת דירה יד שנייה הוא השלמת רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה. מדובר בתהליך שמעניק לקונה את הבעלות המשפטית המלאה על הנכס ומונע מצבים משפטיים סבוכים בעתיד. למרות שנראה שזה שלב טכני בלבד, מדובר בתהליך שעלול להסתבך בשל טעויות ברישום, חוסרים במסמכים או התנגדויות מצד גורמים שונים.

בפרק זה נציג את כל מה שאתם צריכים לדעת על השלמת הרישום – החל מהמסמכים הנדרשים ועד לסיפורי מקרה מהשטח בהם טיפלנו.


המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו

כדי להשלים את רישום הזכויות בדירה בטאבו יש להגיש מסמכים מדויקים ומאומתים. כל חריגה או חוסר עלולים לגרום לעיכוב משמעותי. הנה רשימת המסמכים המרכזיים:

  1. שטרי מכר – 3 עותקים מקוריים חתומים על ידי המוכר והקונה.
  2. אישור מיסים – אישור מרשות המיסים על תשלום מס רכישה ומס שבח או פטור.
  3. אישור עירייה – תעודת העדר חובות מהרשות המקומית, כולל היטל השבחה במידה וקיים.
  4. שטרי משכנתא – נדרש במקרים בהם הקונה נדרש למימון רכישת הנכס באמצעות משכנתא.
  5. ייפוי כח – במקרה והבקשה נחתמת באמצעות מיופה כח, נדרש לצרף ייפוי כח חתום ומאומת כדין.
 

טיפ מנצח: תמיד לבדוק שכל החתימות מופיעות במסמכי העסקה ושלא חסרים נספחים להסכם המכר. במקרה של טעות, הרישום עלול להידחות או להיפסל.


משך זמן הרישום

משך זמן הרישום משתנה בהתאם למורכבות המקרה ולרשות הרישום הרלוונטית.

  • רישום סטנדרטי: בין 3 ל-7 ימי עבודה, בתנאי שכל המסמכים תקינים.
  • מקרים מורכבים: כאשר יש סכסוך זכויות, מסמכים חסרים או בעיות משפטיות אחרות, התהליך עלול להימשך זמן רב, תלוי במורכבות המקרה.
 

סיפור מהשטח: באחד המקרים, פנתה אלינו לקוחה לאחר שרכשה דירה במרכז תל אביב אך גילתה שהדירה לא הייתה רשומה כלל על שם המוכר בטאבו. המוכר הסתמך על מסמך בן עשרות שנים שלא הוסדר כנדרש. הבעיה התגלתה רק בשלב העברת הזכויות. בעזרת עבודה משפטית מקיפה שכללה פנייה למוסדות הרלוונטיים, הגשת מסמכים מתקופת המנדט הבריטי ופעולה מול העירייה, הצלחנו להשלים את הרישום לאחר מאבק בן תשעה חודשים.


עלויות רישום בטאבו

הרישום בטאבו כרוך בתשלום אגרה שסכומה נע בין כמה עשרות למאות ש"ח, תלוי במספר פעולות הרישום הנדרשות, לצורך בירור סכום האגרה הנדרשת ניתן להיכנס לאתר שירות התשלומים הממשלתי.


נקודות חשובות שיש לשים לב אליהן

  • בדיקת עיקולים והערות אזהרה: תמיד לבדוק את נסח הטאבו לפני השלמת העסקה ולוודא שאין הערות שמעכבות את הרישום.
  • חתימות מלאות: ודאו שכל החתימות מופיעות על כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות שטרי המכר.
 

מתי כדאי למכור דירה יד שנייה?

הבנת שיקולי המיסוי, הסטטיסטיקות העדכניות והנקודות החשובות בתהליך של מכירת דירה יד שנייה יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת ומוצלחת.


1. שיקולי מיסוי

בעת מכירת דירה בישראל, המוכר עשוי להיות חייב בתשלום מס שבח, המהווה מס על הרווח שנוצר ממכירת הנכס. עם זאת, קיימים פטורים והקלות שניתן לנצל בהתאם לנסיבות. לדוגמה, במקרים מסוימים, מוכרי דירה יחידה עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח, בתנאי שעמדו בקריטריונים שנקבעו בחוק. כמו כן, יש לבחון את האפשרות לתכנון מס אפקטיבי, כגון ניצול הפסדים לצורך קיזוז הרווח החייב.

בנוסף, במקרים שבהם בוצעו שינויים תכנוניים שהעלו את שווי הנכס, ייתכן חיוב בהיטל השבחה על ידי הרשות המקומית. הבנת החיובים הפוטנציאליים הללו והיערכות מוקדמת יכולים למנוע הפתעות לא נעימות ולהבטיח תהליך מכירה חלק.

 


2. משך זמן ממוצע למכירת דירה: סטטיסטיקות עדכניות

משך הזמן הנדרש למכירת דירה בישראל משתנה בהתאם למיקום, סוג הנכס, מצב השוק וגורמים נוספים. על פי נתוני אתר יד2 למחצית הראשונה של 2022, הזמן הממוצע למכירת דירה יד שנייה עמד על 33 ימים, ירידה מ-40 ימים בתקופה המקבילה בשנת 2021.

עם זאת, ישנם דיווחים סותרים בנושא. למשל, נתוני אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מצביעים על כך שמשך הזמן למכירת דירה עלה בשנה האחרונה וחצה את רף השנה וחצי, כלומר, כמעט שנתיים בממוצע.

הבדלים אלו בנתונים מדגישים את החשיבות בבחינת המצב הספציפי של הנכס והשוק המקומי בעת קבלת החלטות, ומחזקים את ההבנה שטרם שיווק הדירה יש להיערך נפשי תלכך שתהליך המכירה עלול לקחת זמן עד השלמתו.

 


3. נקודות חשובות למוכרי דירות יד שנייה

  1. הערכת שווי הנכס: לפני המכירה, מומלץ לבצע הערכת שווי מקצועית של הנכס כדי לקבוע מחיר ריאלי ואטרקטיבי.

  2. הכנת הנכס למכירה: השקעה בשיפוצים קלים, ניקיון וסטייג'ינג יכולים לשפר את האטרקטיביות של הדירה בעיני קונים פוטנציאליים.

  3. תיעוד ומסמכים: ודאו שכל המסמכים הרלוונטיים, כגון נסח טאבו, היתרי בנייה ואישורים אחרים, מסודרים וזמינים להצגה.

  4. שיווק ופרסום: השתמשו בערוצי שיווק מגוונים, כולל אתרי אינטרנט, רשתות חברתיות ומתווכים, כדי להגיע לקהל רחב של קונים פוטנציאליים.

  5. משא ומתן: היו מוכנים למשא ומתן על המחיר ותנאי המכירה, ושקלו בקפידה הצעות שונות לפני קבלת החלטה.

  6. ייעוץ מקצועי: פנו לייעוץ משפטי כדי להבטיח שהעסקה מתבצעת בהתאם לחוק ולמקסם את התועלת הכלכלית. בעניין זה אדגיש כי הזמן הטוב ביותר לפנות לעורך דין לייצוג במכירת דירה, הוא השלב טרום חוזי, שבו החל שיווק הדירה. עורך הדין המייצג אתכם יכין סט מסודר של מסמכי הדירה אשר יוצגו לרוכשי הדירה ויסייעו בידם לקבל החלטה מושכלת באשר למצבה המשפטי של הדירה.

סיפור מהשטחבמקרה אחד, לקוח ביקש למכור דירה שקיבל בירושה. לאחר בדיקה, התברר כי הדירה עברה תוספות בנייה ללא היתרים מתאימים, מה שהוביל לחיוב בהיטל השבחה משמעותי ולעיכובים בתהליך המכירה. הלקח ממקרה זה הוא החשיבות בבדיקת מצב הנכס מבחינה תכנונית ומשפטית לפני המכירה.

 


 

למה לבחור בנו?

ליווי משפטי מקצועי ובלתי מתפשר ברכישת דירה יד שנייה

 

במהלך המאמר המקיף הזה הושקעה עבודה רבה כדי לספק לכם את כל המידע הדרוש לרכישת דירה יד שנייה. מהבנת תהליך הרכישה עצמו, דרך היבטי מיסוי, דרך נקודות חשובות שאסור לפספס במהלך הבדיקה המשפטית של הנכס, הכרת הסכם המכר והיערכות ליום החתימה ועד השלמת העסקה ברישום הנכס על שמכם. 

כל פרק נכתב מתוך ניסיון מעמיק ורצון אמיתי לסייע לכם לקבל החלטות נבונות ולמנוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר.

אך יותר מזה, המאמר הזה משקף את התפיסה שמנחה אותנו במשרדנו: ידע, מקצועיות וליווי צמוד הם המפתח להצלחה בעסקאות נדל”ן. לכן, כשמדובר בהשקעה הגדולה ביותר בחייכם, חשוב לבחור בעורך דין דניאל שגב, שיכול להעניק לכם שקט נפשי וביטחון מלא.


מדוע חשוב לקנות דירה יד שנייה בליווי עורך דין מומחה למקרקעין?

רכישת דירה יד שנייה עשויה להיראות לעיתים כתהליך פשוט, אך בפועל מדובר בעסקה מורכבת הכוללת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים רבים.

  • בדיקות משפטיות קריטיות: אנחנו נוודא שאין חריגות בנייה, עיקולים או שעבודים על הנכס.

  • הבטחת זכויות הקניין: באמצעות בדיקות מקיפות בטאבו וברשויות המקומיות נוודא שהזכויות על הנכס מועברות באופן חוקי ומלא.

  • הגנה על כספכם: אנחנו ננסח וננהל עבורכם את ההסכם, כך שיגן על זכויותיכם וימנע תקלות שעלולות להוביל להפסדים כלכליים.

  • מיסוי ותכנון כלכלי: ליווי משפטי מקצועי כולל ייעוץ בענייני מיסוי נדל”ן והבנת כל העלויות הנלוות לעסקה, יכולות לחסוך כסף רב.


היתרונות שלנו – משרד שמתמחה במקרקעין

  1. ניסיון רב בעסקאות נדל”ן מגוונות: במשרדנו ליווינו מאות עסקאות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד, כולל רכישות דירות יד שנייה, דירות חדשות מקבלן, פרויקטים בהתחדשות עירונית, רכישת קרקעות ועוד.

  2. ידע משפטי מעמיק ועדכני: אנו עוקבים באופן שוטף אחר שינויים ברגולציה ובפסיקות המשפטיות, מה שמאפשר לנו להציע פתרונות יצירתיים ומדויקים לכל אתגר שעשוי לצוץ במהלך העסקה.

  3. ליווי אישי וצמוד: הייצוג המשפטי ניתן על ידי עורך דין דניאל שגב לאורך כל התהליך, מתחילתו ועד סיומו המוצלח.

  4. בדיקות יסודיות ומקיפות: בדיקות טאבו, מיסוי, עיקולים וסיכונים משפטיים אחרים הם חלק בלתי נפרד מהשירות המקיף שאנו מעניקים.


צור קשר

רכישת דירה יד שנייה היא החלטה משמעותית בחיים, ואנו כאן כדי להבטיח שתעשו אותה בצורה הטובה ביותר. הניסיון הרב שלנו, ההבנה המשפטית העמוקה והמחויבות הבלתי מתפשרת של משרדנו הם מה שהופך אותנו לשותפים האידיאליים שלכם במסע הזה, בבחירת משרדנו, אתם בוחרים בליווי מקצועי, מחויבות אמיתית ושירות ללא פשרות.

אל תהססו ליצור עמנו קשר כדי לתאם פגישה ראשונית ללא התחייבות. יחד נבטיח את ההצלחה שלכם בעסקת הנדל”ן הבאה.

משרדנו עומד לרשותכם בטלפון מס' 09-7665531 ובטופס יצירת קשר, שבו תוכלו להשאיר פרטים ולקבל שיחה חוזרת מעו"ד דניאל שגב.


 

להורדת החוברת המלאה: המדריך לקניית דירה יד שנייה

לאחר שעות של השקעה בכתיבת המאמר המקיף ביותר באינטרנט על קניית דירה יד שנייה, וניסיון של מאות עסקאות מקרקעין, ריכזנו את המדריך לקניית דירה יד שנייה שמופיע במאמר זה בחוברת מסודרת, נוחה לקריאה ובשפה שכל אחד מבין.

לקבלת החוברת המלאה של המדריך לקניית דירה יד שנייה בקובץ PDF השאירו פרטים בטופס יצירת קשר ותקבלו את החוברת אליכם למייל ללא עלות!

שאלות ותשובות

1. זיהוי המוכרים – ודאו שאתם קונים מהבעלים האמיתיים

אחת הבדיקות החשובות ביותר היא לוודא שהמוכרים הם אכן בעלי הזכויות החוקיות בנכס. פעולה זו תמנע מכם להיכנס לעסקה עם אדם שאין לו סמכות למכור את הדירה.

איך לזהות את המוכרים?

  • נסח טאבו: בקשו נסח טאבו עדכני מהמוכר ובדקו את שמות בעלי הזכויות המופיעים בו.
  • ייפוי כוח: אם המוכר פועל מטעם בעל הנכס, ודאו שייפוי הכוח הינו תקף, מאומת ונערך על ידי עורך דין.
  • בדיקת עיקולים והערות אזהרה: ודאו שאין על המוכר עיקולים או הערות משפטיות המגבילות את יכולתו לבצע את העסקה.
  • אימות זהות: בדקו את תעודת הזהות של המוכר כדי לוודא שזהותו תואמת את הרישום בנסח הטאבו.

2. זיהוי הדירה – ודאו שאתם רוכשים את הנכס הנכון

לפני רכישת דירה יד שנייה, חשוב לוודא שזיהוי הנכס תואם את תיאורו המשפטי ואת הציפיות שלכם.

בדיקות לזיהוי הנכס:

  • בדיקה פיזית: ודאו שמיקום הדירה תואם את הגוש והחלקה המופיעים בנסח הטאבו.
  • בדיקת שטח ומידות: בדקו אם שטח הדירה תואם את המוצהר בנסח הטאבו ובשובר הארנונה. בעניין זה חשוב להדגיש כי ברוב המקרים קיימים פערים בין שטח הדירה הקיים בנסח הטאבו לבין שטח הדירה בשובר הארנונה, וברוב המקרים שטח הדירה הנכון הוא השטח המופיע בשובר הארנונה.
סיפור מהשטח: למשרדנו הגיעו זוג צעיר לקניית דירה להשקעה. לאחר בחינת מסמכי העסקה, קיימתי פגישה עם הזוג ובה עברנו על פרטי הדירה ואופן ביצוע העסקה. תוך כדי הפגישה נדהמו בני הזוג שבנסח הטאבו שטח הדירה הכתוב הוא 65 מ"ר, בעוד שהמתווכת בעסקה הבטיחה דירה של 100 מ"ר! מיד פנינו לעו"ד של המוכר בבקשה להבהרה של הנושא. לאחר כמה רגעים קיבלנו שובר ארנונה המעיד ששטח הדירה הוא דווקא 105 מ"ר ולא 100 מ"ר, והסבר כי הסיבה לפער בשטחים הוא היעדר חישוב מרפסות סגורות ומסדרונות בחישוב השטח בטאבו. לאחר בחינת מסמכי העסקה ושביעות רצון הקונים על כך שהרוויחו 5 מ"ר נוספים, העסקה נחתמה.
  • בדיקת גבולות: אם מדובר בדירה צמודת קרקע, בדקו את גבולות המגרש ושהם תואמים את התשריט.
  • בדיקת חריגות בנייה: וודאו שאין חריגות בנייה או מבנים בלתי חוקיים שעלולים להוות בעיה בעתיד, לעיתים קיימת הערה בנסח הטאבו על חריגות בניה שכאלה.

3. זיהוי הגבלות משפטיות – האם יש מגבלות על השימוש בנכס?

במהלך בדיקת הנכס יש לבדוק האם קיימות הגבלות משפטיות העלולות להשפיע על השימוש בדירה או על שוויה.

סוגי הגבלות שיש לבדוק:

  • הערות אזהרה: בדקו האם קיימות הערות אזהרה בטאבו על העסקה או על השימוש בנכס.
משכנתא: בדקו האם על זכויות המוכרים בנכס רשומה משכנתא.
סיפור מהשטח: למשרדנו פנה רוכש בבקשה לייצוג ברכישת דירה במרכז תל אביב, לאחר בחינת מסמכי העסקה התברר שלמרות שהמוכרת הציגה לקונה נסח טאבו שבו הייתה רשומה משכנתא על הדירה, היא לא הסבירה לקונה שהמשכנתא רשומה לטובת צד שלישי, שאינו בנק, שהלווה לה כספים ובתמורה רשם משכנתא על הדירה. בפגישה שקיימנו עם הלקוח הוסבר לו הקושי במקרה מסוג זה והוצגו בפניו דרכי ההתמודדות המשפטיים עם עסקה שבה קיים ממשכן שאינו בנק. מיד לאחר הפגישה משרדנו ניסח הסכם מכר שיגן על זכויות הקונה ויבטיח את סילוק המשכנתא כחלק מהתקדמות העסקה וכך ישחרר את הנכס מהמשכנתא ויאפשר את התקדמות העסקה ושיעבוד הנכס לבנק לצורך מימון הרכישה, וההסכם נחתם בתוך זמן קצר.

  • הפקעות: ודאו שאין הפקעות מתוכננות על הקרקע שעליה ממוקם הנכס.
  • תוכניות בנייה עתידיות: בדקו בעירייה האם קיימות תוכניות בנייה שעלולות להשפיע על ערך הנכס או על איכות החיים בסביבה.
  • מגבלות שימוש: ודאו שאין מגבלות מיוחדות על השימוש בנכס כתוצאה מהחלטות תכנוניות או משפטיות או כאלה הקבועות בתקנון הבית המשותף.
סיפור מהשטח: למשרדנו הגיע רוכש אמיד חובב עישון סיגרים שביקש לרכוש דירת גן בבניין וותיק בהרצליה. לאחר עיון בכל מסמכי העסקה התברר כי בתקנון הבית המשותף התקבלה החלטה עם הקמת הבניין, כי דיירי דירת הגן מנועים מלעשן בשטח הגינה הצמודה לדירתם. מגבלה זו הוצגה לרוכש, אשר נדהם מעוגמת הנפש שעלול היה לפגוש אם היה נכנס לדירה ומגלה שעישון הסיגרים בשטח הגינה אסור, הודעה על ביטול המשא ומתן הועברה למוכרים. לאחר מס' שבועות חזר אלינו הרוכש האמיד עם בקשה לייצוג ברכישת דירת גן גדולה יותר ועם גינה מרווחת יותר שבה העישון בקומת הקרקע מותר, ובתוך זמן קצר העסקה נחתמה.

4. בדיקות משפטיות מקדימות – להבטיח שהעסקה חוקית ובטוחה

לאחר שבדקנו שהמוכר הוא הבעלים בנכס, ולאחר שווידאנו שאין מגבלות משפטיות המונעות כניסה למשא ומתן ,יש לבצע בדיקות משפטיות יסודיות שקריטיות להבטחת תקינות העסקה.

בדיקות משפטיות נחוצות:

  • נסח טאבו עדכני: וודאו שהנכס רשום כחוק ושאין עליו עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה.
סיפור מהשטח: בעסקת מקרקעין מורכבת בחנתי את כל מסמכי העסקה, ניסחתי הסכם מכר וקבענו לחתימת ההסכם. בבוקר החתימה הוצאתי נסח טאבו מעודכן ובו התברר כי באותו הבוקר בו קבענו לחתום על ההסכם הוטל עיקול על זכויות המוכרים בנכס. מיד ניסחתי את הסכם המכר מחדש, כך שיכלול הגנה על זכויות הקונים ויבטיח את הסרת העיקול כתנאי לשחרור התשלום הראשון למוכרים, העסקה נחתמה וזכויות הקונים נשמרו עד הסרת העיקול והשלמת העסקה.
  • בדיקת בעלות: בדקו שהמוכר הוא הבעלים החוקי ושכל הבעלים המשותפים חתומים על העסקה.
  • רישום זכויות במנהל מקרקעי ישראל: אם הנכס אינו רשום בטאבו אלא במנהל מקרקעי ישראל, ודאו שהזכויות רשומות בצורה מסודרת.
  • בדיקת רישום משכנתאות: וודאו שאין משכנתאות או שעבודים על הנכס שטרם הוסרו.
  • הסכמי שיתוף: אם מדובר בנכס בבעלות משותפת (כגון בניין משותף), בדקו אם יש הסכמי שיתוף שמגדירים זכויות וחובות של הבעלים.
  • חריגות בניה: וודאו שאין חריגות בנייה שעלולות למנוע רישום העסקה או להוביל לקנסות.

חשוב לדעת: העובדה שעל נכס מסוים קיימות מגבלות משפטיות, אין משמעותה שאי אפשר לרכוש נכס זה. עורך דין מיומן הבקיא בדיני מקרקעין יוכל לאפשר ביצוע עסקת מכר גם במקרים שבו קיימים על הנכס מגבלות משפטיות, וזאת באמצעות מנגנונים משפטיים שישמרו על זכויות הקונה מצד אחד ויאפשרו את השלמת העסקה מצד שני.

עובדה: בנכסים בהם קיימים מוקשים משפטיים, מחיר העסקה לרוב יהיה נמוך ממחיר השוק של הדירה. באמצעות ייצוג נכון של עורך דין מקרקעין מיומן, ניתן לרכוש נכס נדל"ן בפחות משוויו בשוק, תוך התגברות על מכשולים משפטיים.

חשוב לדעת: חובה לבצע את הבדיקות המקדימות טרם חתימת הסכם המכר. ביצוע בדיקות משפטיות מקדימות באופן עצמאי וללא עורך דין מיומן לצידכם עלולה לחשוף אתכם לסיכונים משפטיים שמשמעותן הפסד כספי של מאות אלפי ש"ח. 

הסכם המכר הוא המסמך המשפטי המרכזי שמסדיר את כל תנאי העסקה ומטרתו להגן על שני הצדדים לעסקה מפני סיכונים משפטיים וכלכליים. בפרק זה יוצגו הפרקים המרכזיים בהסכם מכר יד שנייה, אזהיר מפני סיכונים פוטנציאליים ואשתף בסיפורים אמיתיים מתוך מקרים שטיפלתי בהם.


1. פרטי הצדדים וזיהוי הנכס

הפרק הראשון בהסכם עוסק בזיהוי הצדדים ובפרטי הנכס הנמכר. מדובר בחלק טכני אך קריטי, שכן כל טעות בזיהוי עלולה להוביל לביטול העסקה או להליכים משפטיים יקרים.

מה חשוב לכלול?

  • שמות מלאים ומדויקים של המוכר והקונה.
  • מספרי תעודות זהות וכתובות עדכניות.
  • פרטי הנכס המדויקים כפי שהם מופיעים בנסח הטאבו, כולל מספר גוש וחלקה.

סיפור מהשטח: לקוח הגיע אלי לבחינת עסקת מקרקעין ייחודית ובהזדמנות, לטענתו הוא כמעט חתם על הסכם מכר, אבל ביקש עין מקצועית שתעבור על ההסכם. לאחר בחינת העסקה, התברר כי למרות שהמוכר טען כי הוא הבעלים היחיד של הנכס, גיליתי כי יש בעלים נוסף שלא נתן את הסכמתו למכירה. בזכות זיהוי נכון של הצדדים נמנע מהלקוח סכסוך משפטי יקר.


2. תיאור מצב הנכס והצהרות המוכר

בפרק זה מתוארים מצב הנכס והצהרות המוכר לגבי מצבו המשפטי, הפיזי והתכנוני. מטרת סעיף זה היא למנוע מהקונה לגלות בעיות לאחר הרכישה.

נקודות מרכזיות:

  • הצהרות המוכר שאין חריגות בנייה או צווים משפטיים.
  • התחייבות המוכר שאין התחייבויות כספיות נוספות על הנכס.
  • הצגת כל התוכניות המאושרות והיתרי הבנייה.

סיפור מהשטח: לקוחה שלי רכשה דירה שבה התברר במסגרת הבדיקות המקדימות שיש חריגת בנייה משמעותית שהעירייה איימה להרוס. בזכות ניסוח חד וברור של סעיף הצהרות המוכר, הצלחנו לחייב את המוכר לשאת בכל עלויות ההסדרה של חריגות ובכך לחסוך ללקוחה עשרות אלפי ש"ח ועוגמת נפש רבה.


3. לוח תשלומים – מניעת סיכונים

תכנון נכון של לוח התשלומים הוא קריטי להצלחת העסקה ולשמירה על זכויות הקונה.

בעניין זה חשוב להדגיש שבמקרים בהם מבוצעת עסקת מכר ורכישת דירה כנגדה, עסקת Back to Back, חשוב לתכנן את לוח התשלומים בסינכרון בין שתי העסקאות, זאת כדי למנוע הפרת הסכם שמקורה בעיכוב קבלת התמורה בעסקת המכירה שתעכב את התשלום למוכר בעסקת הקנייה.

עקרונות חשובים:

  • תשלום מקדמה במעמד חתימת ההסכם, לרוב בין 10% ל- 20% משווי העסקה, אשר יוחזק אצל עו"ד של המוכר בנאמנות עד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
  • תשלומים נוספים המותנים בהשלמת שלבים מסוימים (אישור על מחיקת משכנתא וכו').
  • תשלום יתרה במעמד המסירה, כאשר חובה לוודא כי חלק מהתשלום האחרון יישאר בנאמנות אצל עו"ד המוכר עד שיוצגו לקונה כל המסמכים שבאמצעותם אפשר להשלים את רישום הזכויות בדירה על שמו בטאבו.

4. פרק המיסים וההיטלים

פרק המיסים וההיטלים הוא אחד הפרקים החשובים ביותר בהסכם מכר. מדובר בהוצאות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים ולכן חשוב להגדיר מי נושא באילו תשלומים. ברוב המקרים כל צד נושא במיסים המוטלים עליו, אך חשוב לוודא שההסכם מנוסח באופן התואם עיקרון זה.

מה לכלול בפרק זה?

  • מס רכישה ישולם על ידי הקונה.
  • מס שבח ישולם על ידי המוכר.
  • היטלי השבחה, אגרות והיטלים שהוטלו עד למועד חתימת הסכם המכר יוטלו על המוכר ואילו היטלי השבחה, אגרות והיטלים שהוטלו ממועד חתימת הסכם המכר ואילך ישולמו על ידי הקונה, הרציונל לחלוקה הזאת היא שמחיר הנכס מגלם בתוכו את כל ההקלות וההשבחות הנלוות אליו, ואם לאחר חתימת הסכם המכר תתקבל הקלה חדשה שכרוכה בתשלום היטל, הקונה ייהנה מההשבחה ולכן עליו לשאת בתשלום ההיטל הנלווה אליה.

סיפור מהשטח: באחד ההסכמים עליהם עברתי הופתעתי לגלות שהמוכר ניסה להעביר ללקוח שלי את עלות היטלי השבחה שהיו בגובה עשרות אלפי שקלים. אציין כי המוכר לא אמר על כך לקונה דבר, וקיווה שלא נשים לב עד לחתימת ההסכם. ניסחתי את הסעיף מחדש וכך המוכר נאלץ לשאת בעלות היטל ההשבחה והלקוח שלי נמנע מהוצאה כבדה.


5. מסירת החזקה בנכס – תאריך ברור וסנקציות במקרה של עיכוב

פרק זה מסדיר את מועד מסירת הדירה ואת התנאים הנלווים למסירה. חשוב לקרוא פרק זה בעיון, מכיוון שבו כתוב הנושא החשוב ביותר בהסכם המכר מבחינת הקונה – מועד קבלת הנכס.

נקודות חשובות:

  • תאריך מסירה ברור ומוגדר מראש.
  • התחייבות למסירת הנכס כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם. במקרה זה אציין כי אם הנכס מושכר לצד שלישי ויישאר מושכר במועד המסירה, יש חשיבות להכניס לכך התייחסות בהסכם המכר ולהגדיר את מסירת החזקה במקרה זה כ"מסירת חזקה משפטית".
  • סנקציות כספיות במקרה של עיכוב במסירה. ברוב המקרים,  הסנקציות הכספיות קובעות תשלום קנס יומי בסך של כמה מאות ש"ח על כל יום איחור החל מהיום ה-8 לאיחור ואילך, ואילו איחור מהיום ה-15 ואילך יהיה הפרה יסודית שתחייב את המוכר לשלם לקונה פיצוי לצד השני בסך של 10% משווי העסקה.

6. סנקציות והפרות חוזה – הגנה על הצדדים במקרה של הפרה

הסכמים נחתמו כדי שהצדדים יקיימו אותם, ואולם לא תמיד העסקה מתנהלת על מי מנוחות, בפרק זה מוגדרות הסנקציות במקרה שאחד הצדדים מפר את ההסכם.

מה לכלול בסעיף זה?

  • פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה, ברוב המקרים הפיצוי המוסכם נקבע על סך של 10% משווי העסקה.
  • סעיפי ביטול עסקה והחזרת תשלומים.
  • מנגנוני יישוב סכסוכים.

ברוב המקרים הפרק הזה הוא אות מתה בהסכם ואינו רלוונטי לצדדים, אך במקרים המעטים שבו יהיה צורך לנקוט פעולות מכח סעיף זה, תרצו שהסעיף יהיה מנוסח לטובתכם וישמור על זכויותיכם.

יום החתימה על הסכם הרכישה הוא יום משמעותי ומהווה רגע מכריע שבו כל מה שתוכנן, נבדק ונבחן נכנס להסכמה פורמלית וברורה בין הצדדים המנוסחת בהסכם מחייב. היערכות נכונה ליום זה יכולה למנוע תקלות ונזקים משפטיים. בפרק זה נסקור כיצד יש להיערך ליום החתימה, מה חשוב להביא, כמה זמן נמשכת החתימה ומה קורה לאחריה.

סיפור מהשטח: פעמים רבות קונים שרוכשים את דירתם הראשונה מעידים כי בלילה הקודם נדדה השינה מעיניהם והם בקושי עצמו עין, במצב כזה מובן שבחתימת ההסכם הם לא יהיו במיטבם. ההמלצה שלי היא להגיע לחתימת הסכם המכר רעננים, ואם צריך לעשות קצת מתיחות טרם החתימה או לשתות כוס קפה טובה בבוקר כדי להיות רעננים – תעשו זאת.

בפרק זה נסקור כיצד יש להיערך ליום החתימה, מה חשוב להביא, כמה זמן נמשכת החתימה ומה קורה לאחריה. 

 

1. מה חשוב להביא ליום החתימה?

כדי להבטיח תהליך חלק ומסודר, יש לוודא שהצדדים מגיעים עם כל המסמכים והאמצעים הנדרשים:

  • תעודות זהות: חובה לזיהוי כל הצדדים.
  • שיק בנקאי: על הקונה להגיע עם שיק בנקאי בהתאם לסכום התשלום הראשון הקבוע בהסכם המכר.

2. כיצד מתנהל תהליך החתימה?

ביום החתימה נפגשים הקונים והמוכרים, לרוב בליווי עורכי הדין שלהם, במשרד עורך הדין המייצג את המוכר, כשיגיעו למשרד עורך הדין יראו שולחן ערוך ועליו הסכם המכר ב-4 עותקים ואת יתר מסמכי העסקה הנדרשים לצורך השלמת רישום העסקה במיסוי מקרקעין ובטאבו.

תהליך החתימה כולל:

  1. בדיקת המסמכים: עורכי הדין עוברים על נוסח ההסכם הסופי לוודא שהוא תואם את ההסכמות שהושגו, ולאחר מכן מציגים את הנקודות המהותיות בהסכם המכר לצדדים כדי לוודא שהסכם המכר תואם את ההסכמות ביניהם.
  2. חתימות: כל הצדדים חותמים על כל עמוד בהסכם המכר ועל מסמכים נלווים כמו ייפוי כוח, שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה ועוד.
  3. מסירת שיקים וביטחונות: הקונה מוסר שיק בנקאי לעורך הדין של המוכר, אשר מחזיק את התשלום בנאמנות עד השלמת רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
  4. בדיקת החתימות: עורכי הדין מוודאים כי ההסכמים והמסמכים הנלווים נחתמו כנדרש בידי כל הצדדים.

3. כמה זמן נמשכת החתימה?

תהליך החתימה עשוי להימשך בין 20 דקות לשעה, בהתאם למורכבות העסקה. במקרים בהם מדובר בדירה עם מורכבויות משפטיות שלא נסגרו באופן סופי טרם פגישת הצדדים התהליך יכול להימשך אף יותר מכך. חשוב להגיע מוכנים וסבלניים כדי לאפשר בדיקות אחרונות והבהרות.


4. חשיבות עורך הדין ביום החתימה

תפקיד עורך הדין ביום החתימה הוא קריטי להבטחת הצלחת העסקה:

  • בדיקה משפטית: עורך הדין מוודא כי ההסכם מגן על זכויות הלקוח, שלא נכנסו בו שינויים ותיקונים שלא הוסכמו בין הצדדים מראש וכי ההסכם תואם את ההסכמות המוקדמות בין הצדדים.
  • ניהול תהליך החתימה: עורך הדין מנהל את התהליך ומוודא שכל הצדדים חותמים במקומות הנדרשים לכך.
  • מניעת תקלות: במקרה של מחלוקות או אי הבנות, עורך הדין מתערב ומוצא פתרונות מהירים.

טיפ מנצח: נתקלנו בסיפורים של לקוחות שנשלחו לחתום על הסכם המכר ללא עורך הדין שלהם מכיוון שהיו לו אילוצי לו"ז. החשיבות של עורך הדין בעסקת מקרקעין יד שנייה היא חשובה ונוכחותו במהלך חתימת הסכם המכר היא קריטית, אל תסכימו לחתימת הסכם המכר ללא ליווי עורך הדין מטעמכם. המלצתנו היא לשכור עורך דין מיומן ובקיא בעסקאות מקרקעין ש"חי את התחום" ומחויב לתהליך מתחילתו ועד סופו כולל ליווי ביום חתימת הסכם המכר, כדי להיכנס ולצאת מהתהליך בקלות ותוך חוויה נעימה.

משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולתת לכם שירות מצוין ברכישת דירה יד שנייה, ליצירת קשר קשר עם משרדנו התקשרו לטלפון מס': 09-7665531, או השאירו הודעה ואנחנו נחזור אליכם.


5. מה קורה לאחר החתימה על הסכם המכר?

לאחר החתימה נכנס ההסכם לתוקף והצדדים נדרשים לפעול בהתאם להתחייבויותיהם:

  • רישום הערת אזהרה בטאבו: זהו צעד קריטי המבוצע על ידי עורך הדין של הקונה כדי להבטיח את זכויות הקונה ולמנוע עסקה נוגדת. את הערת האזהרה מגישים באופן מקוון באתר הממשלתי ונדרש לשלם אגרה בסך של 146 ש"ח (נכון לשנת 2025), את הבקשה מגישים כאן.
  • דיווח העסקה למיסוי מקרקעין: בתוך 30 ימים מחתימת הסכם המכר עורך הדין ידווח על העסקה למיסוי מקרקעין ויעביר עותק מהדיווח ללקוח, לרוב העסקה מדווחת דרך מערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין.
  • תשלום מס רכישה: בתוך 60 ימים מחתימת הסכם המכר ישלם הקונה את מס הרכישה למיסוי מקרקעין.
  • העברת מסמכים לבנק למשכנתאות: במידה ונדרשים לקחת משכנתא, יש להתחיל בתהליך המשכנתא ולהעביר את ההסכם, המסמכים הנלווים ואישור הדיווח למיסוי מקרקעין לבנק לצורך פתיחת התיק.
  • עמידה בלוח התשלומים: יש לעקוב אחר לוח התשלומים הקבוע בהסכם המכר ולהקפיד לשלם את פעימות התשלום הבאות בזמן הנדרש לכך. המלצתנו היא להוסיף תזכורות ביומן הטלפון לפי תאריכי התשלום וסכום התשלום, וזאת כדי לא להיקלע חלילה למצב של איחור בתשלום התמורה הקבועה בהסכם המכר.

מדוע חשוב לקנות דירה יד שנייה בליווי עורך דין מומחה למקרקעין?

רכישת דירה יד שנייה עשויה להיראות לעיתים כתהליך פשוט, אך בפועל מדובר בעסקה מורכבת הכוללת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים רבים.

  • בדיקות משפטיות קריטיות: אנחנו נוודא שאין חריגות בנייה, עיקולים או שעבודים על הנכס.
  • הבטחת זכויות הקניין: באמצעות בדיקות מקיפות בטאבו וברשויות המקומיות נוודא שהזכויות על הנכס מועברות באופן חוקי ומלא.
  • הגנה על כספכם: אנחנו ננסח וננהל עבורכם את ההסכם, כך שיגן על זכויותיכם וימנע תקלות שעלולות להוביל להפסדים כלכליים.
  • מיסוי ותכנון כלכלי: ליווי משפטי מקצועי כולל ייעוץ בענייני מיסוי נדל”ן והבנת כל העלויות הנלוות לעסקה, יכולות לחסוך כסף רב.

 


היתרונות שלנו – משרד שמתמחה במקרקעין

  1. ניסיון רב בעסקאות נדל”ן מגוונות: במשרדנו ליווינו מאות עסקאות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד, כולל רכישות דירות יד שנייה, דירות חדשות מקבלן, פרויקטים בהתחדשות עירונית, רכישת קרקעות ועוד.
  2. ידע משפטי מעמיק ועדכני: אנו עוקבים באופן שוטף אחר שינויים ברגולציה ובפסיקות המשפטיות, מה שמאפשר לנו להציע פתרונות יצירתיים ומדויקים לכל אתגר שעשוי לצוץ במהלך העסקה.
  3. ליווי אישי וצמוד: הייצוג המשפטי ניתן על ידי עורך דין דניאל שגב לאורך כל התהליך, מתחילתו ועד סיומו המוצלח.
  4. בדיקות יסודיות ומקיפות: בדיקות טאבו, מיסוי, עיקולים וסיכונים משפטיים אחרים הם חלק בלתי נפרד מהשירות המקיף שאנו מעניקים.

 

רכישת דירה יד שנייה היא החלטה משמעותית בחיים, ואנו כאן כדי להבטיח שתעשו אותה בצורה הטובה ביותר. הניסיון הרב שלנו, ההבנה המשפטית העמוקה והמחויבות הבלתי מתפשרת של משרדנו הם מה שהופך אותנו לשותפים האידיאליים שלכם במסע הזה, בבחירת משרדנו, אתם בוחרים בליווי מקצועי, מחויבות אמיתית ושירות ללא פשרות.

אל תהססו ליצור עמנו קשר כדי לתאם פגישה ראשונית ללא התחייבות. יחד נבטיח את ההצלחה שלכם בעסקת הנדל”ן הבאה.

משרדנו עומד לרשותכם בטלפון מס' 09-7665531 ובטופס יצירת קשר, שבו תוכלו להשאיר פרטים ולקבל שיחה חוזרת מעו"ד דניאל שגב.

דניאל שגב - משרד עורכי דין בנתניה
עורך דין - דניאל שגב
עורך דין דניאל שגב, בוגר תואר ראשון במשפטים של האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), בעל ניסיון רב בייצוג לקוחות בכל תחומי המומחיות של המשרד: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מסחרי, ליטיגציה (ייצוג בבתי משפט), צוואות וירושות וייפוי כח מתמשך.
מאמרים נוספים
קודם
הבא
שיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין ללא עלות