מה לעשות כשאין אישור מס שבח לדירת קבלן?
כאשר אדם מבקש לרשום נכס מקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), אחד המסמכים החיוניים הנדרשים להשלמת ההליך הוא אישור מס שבח.
במקרים של רכישת דירה מקבלן, אישור מס השבח מבוסס על טופס 50 – אישור מטעם רשות המיסים בדבר דיווח ותשלום מס שבח בגין העסקה תחת מס הכנסה (ולא תחת מיסוי מקרקעין).
אולם, לא אחת קורה שבעלי זכויות שקנו דירה מקבלן מגלים שאין לקבלן אישור מס שבח בעסקה וכי הקבלן לא קיבל טופס 50 בפרויקט.
במקרים אלה ניתן להגיש לרשות המיסים בקשה לקבלת תחליף טופס 50 – הליך מיוחד ומורכב שמתבצע בהתאם לנהלים שנקבעו בהוראת ביצוע מס הכנסה 9/2021.
מהו טופס 50 ולמה הוא כל כך חשוב?
טופס 50 הוא אישור המונפק על ידי רשות המיסים ומעיד כי העסקה דווחה לרשות, וכי שולמו כל המיסים החלים בגינה – לרבות מס שבח, או כי ניתן פטור מלא/חלקי.
רישום בטאבו ללא אישור מס שבח אינו אפשרי, שכן לשכת רישום המקרקעין דורשת את האישור כתנאי לרישום שינוי בעלות.
באילו מקרים נדרש תחליף טופס 50?
המקרה שבו אדם נזקק לתחליף טופס 50 הוא במצב שבו קונה רכש דירה ישירות מקבלן ואולם הקבלן לא העביר אליו אישור מס שבח.
במצב זה, הרישום בטאבו "תקוע" ויש לפנות לרשות המיסים בבקשה מיוחדת לקבלת אישור חלופי – תחליף טופס 50.
הוראת ביצוע מס הכנסה 9/2021 – רקע ומהות ההוראה
במאי 2021 פרסמה רשות המיסים את הוראת ביצוע מס הכנסה מס' 9/2021, שמטרתה להסדיר את ההתנהלות במקרים בהם אין בידי הנישום אישור מס שבח (טופס 50) הדרוש לרישום בטאבו, וזאת תוך איזון בין הצורך להגן על קניין אזרחים לבין החובה לגבות את המס כחוק.
הרציונל:
רשות המיסים הכירה בכך שייתכנו מקרים בהם אדם מבקש להסדיר רישום זכויות בנכס אך אינו מסוגל להציג אישור מס שבח מהקבלן – מבלי שיש בכך בהכרח כוונת מרמה או ניסיון התחמקות ממס. עם זאת, במקביל, יש להקפיד שהליך זה לא ינוצל לרעה כדי להסדיר רישום בעסקאות פיקטיביות או כאלה שלא דווחו כדין.
מהם התנאים להגשת בקשה לתחליף טופס 50 לפי הוראת הביצוע?
ראשית יצוין כי תנאי לשימוש בסעיף הזה הוא שהעסקה נחתמה לפני 31/3/2011 וכי בין הקונה לבין המוכר אין יחסים קרובים.
לשימוש בסעיף יש תנאים נוספים:
1. הגשת בקשה מנומקת ומלאה:
הנישום או בא-כוחו חייבים להגיש לרשות המיסים בקשה מסודרת הכוללת:
פירוט הנסיבות שהובילו להעדר הטופס.
הצגת המסמכים הקיימים התומכים בעסקה (חוזה רכישה, קבלות, ייפויי כוח, רישומי טאבו קודמים, נסח רישום, חשבוניות, תשלומים ועוד).
2. הצהרה ותצהיר:
תצהיר משפטי חתום ומאומת ע"י עו"ד, המתאר את נסיבות העסקה ואת הסיבה שבגינה אין באפשרות להציג את טופס 50.
לעיתים תידרש הצהרה גם מצד עורך הדין המטפל בהליך.
3. הוכחת תום לב:
על המבקש להראות כי פעל בתום לב, לא ניסה להעלים מס, וכי הוא לא צד לעסקה שבגינה נדרש האישור (לדוגמה – רוכש יד שלישית או יורש).
4. בדיקת רקע ע"י רשות המיסים:
רשות המסים רשאית לבדוק את פרטי העסקה עצמה, צדדים לעסקה, דיווחים קודמים במאגריה הפנימיים ואפילו לפתוח תיקי מס ישנים.
5. התחייבות להשלמת תשלום מס אם יידרש:
במקרים מסוימים, תידרש ערבות, התחייבות או הפקדה כספית להבטחת תשלום עתידי, אם יתברר בדיעבד כי קיימת חבות מס.
איך נראה ההליך בפועל?
איסוף מסמכים רלוונטיים – כולל היסטוריית העסקה ומסמכי הבעלות הקיימים.
כתיבת בקשה מפורטת – כולל תצהירים, נספחים והבהרות משפטיות.
הגשת הבקשה למחלקת מיסוי מקרקעין הרלוונטית.
מעקב וטיפול בתשובות, השלמות, או דרישות להבהרה מצד הרשות.
קבלת אישור חלופי (תחליף טופס 50) – אשר מוגש לטאבו לצורך השלמת רישום הבעלות.
למה חשוב ליווי של עורך דין בתהליך?
מדובר בתהליך מורכב, שיש בו שיקול דעת רחב לרשות המיסים. ניסוח לקוי של הבקשה, חוסר במסמכים, או חוסר הבנה של ההוראה עלולים להביא לדחייה, עיכובים ממושכים, ולעיתים אף לפתיחת הליכי חקירה.
במשרדנו אנו מתמחים בליווי משפטי מקיף בבקשות לפי הוראת ביצוע 9/2021, כולל:
ניתוח מעמיק של נסיבות המקרה.
הכנת התצהירים והמסמכים הדרושים.
התנהלות ישירה מול פקידי רשות המיסים ומיסוי מקרקעין.
פתרונות משפטיים יצירתיים גם במקרים סבוכים של שרשרת בעלויות בעייתית.
סיכום
במקרים שבהם אין באפשרותכם להציג טופס 50, תחליף טופס 50 הוא הכלי שיאפשר לכם להשלים את רישום הזכויות בטאבו. זהו הליך שלא כדאי לבצע לבד – הוא דורש בקיאות מקצועית, זהירות רבה והתנהלות נכונה מול רשויות המס.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו – ולקבל ליווי משפטי מלא, אישי ומדויק, עד להסדרת הזכויות שלכם בנכס.
ליצירת קשר עם משרדנו התקשרו עוד היום לטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.
