בעלי דירות גן רבים בישראל בטוחים כי הגינה המקיפה את דירתם, ובכלל זה החומה ההיקפית שלה, היא שטח פרטי לחלוטין שבו הם רשאים לעשות כרצונם. אולם, פסק דין מרתק ומפורט שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה (בסמכות שופט בית משפט שלום), מרעיד את עולם המקרקעין ומציב גבולות ברורים ומפתיעים לזכויות הקניין בבית המשותף.
במוקד הסכסוך (תיק מספר תיק מס' 6/537/2023) ניצבה נציגות בית משותף מרחוב ברנדס ברעננה כנגד בעלי דירת גן באותו הבניין. הדיירים החליטו על דעת עצמם, ללא קבלת אישור מהנציגות או מאסיפת הדיירים, לפרוץ חלק מהחומה ההיקפית המקיפה את גינתם ולהתקין בה שער כניסה פרטי. פסק הדין מספק הצצה מרתקת לשאלה: של מי החומה הזו בכלל, ומה מותר ואסור לעשות בה?
הרקע לסכסוך: שער פרטי בחומה המשותפת
הבית המשותף המדובר ברעננה מורכב מ-5 אגפים וכולל לא פחות מ-137 תתי-חלקות. הנתבע בתיק הוא בעלים של דירת גן באחד האגפים, אשר אליה מוצמדת גינה כדין. הדיירים שמתגוררים בנכס החליטו לבצע שינוי בחזית המבנה: הם הרסו חלק מהחומה החיצונית המקיפה את הגינה ויצרו פתח לשער אלומיניום מודרני, ששימש להם ככניסה ויציאה פרטית ישירות לרחוב.
נציגות הבית המשותף, באמצעות עורך דינה, הגישה תביעה למפקח על רישום מקרקעין למתן צו עשה המורה לבעלי דירת הגן לסגור את השער ולהשיב את המצב לקדמותו. הנציגות טענה כי החומה היא חלק מהקירות החיצוניים של הבניין, ועל כן היא מהווה "רכוש משותף" שאין לפגוע בו, לשנות אותו או לפרוץ אותו ללא הסכמה גורפת של בעלי הדירות.
מנגד, בעלי דירת הגן העלו שורה של טענות הגנה מתוחכמות. הם טענו כי מאחר שהגינה מוצמדת לדירתם, הרי שגם החומה התוחמת אותה מוחרגת מהרכוש המשותף ושייכת להם באופן פרטי. בנוסף, הם ניסו לטעון כי למפקח על רישום מקרקעין אין כלל סמכות לדון בשאלות קנייניות של בעלות, וכי נציגות ועד הבית אינה מוסמכת להגיש תביעה כזו ללא אישור מפורש מכל דייר ודייר.
המפקח קובע: ברירת המחדל של קיר חיצוני היא רכוש משותף
המפקח על רישום מקרקעין דחה אחת לאחת את טענותיהם של בעלי דירת הגן וסיפק ניתוח משפטי מעמיק המבוסס על חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
ראשית, המפקח הבהיר כי הגדרת "רכוש משותף" לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין היא הגדרה שיורית, כל מה שאינו רשום במפורש כדירה, נחשב רכוש משותף. החוק מונה במפורש קירות חיצוניים, גגות וחדרי מדרגות כחלק מהרכוש המשותף. המפקח הדגיש כי נטל ההוכחה להראות שחלק מסוים הוחרג מהרכוש המשותף והוצמד לדירה פרטית רובץ כולו על כתפי הדייר הטוען זאת.
במקרה הנוכחי, בעלי דירת הגן לא הציגו אף מסמך, תשריט או חוזה מכר המוכיח כי החומה החיצונית עצמה הוצמדה אליהם.
הכוח של תקנון מוסכם על פני חוזי מכר
נקודת מפנה מרתקת בהליך התרחשה כאשר במהלך הדיונים התברר כי ניתן צו לרישום הבית המשותף ונרשם תקנון מוסכם יחד עם תשריט עדכני. בעלי הדירה ניסו לטעון כי רישום התקנון המוסכם שומט את הקרקע תחת התביעה (שהתבססה בתחילה על התקנון המצוי), אך המפקח קבע בדיוק את ההפך.
לפי הפסיקה המובאת בפסק הדין, ברגע שנרשם תקנון מוסכם בפנקס הבתים המשותפים, הוא הופך למסמך קונקלוסיבי (סופי) והוא גובר על הסכמי מכר פרטניים או חוזים שנחתמו מול הקבלן בעבר. כשבחן המפקח את התקנון המוסכם שנרשם בטאבו, נדהמו הדיירים לגלות שסעיף 4.2 לתקנון קובע במפורש: "אף על פי שעל פי תקן 9 השטח שמתחת לקירות החיצוניים של דירה חושב בשטח הדירה… הקירות החיצוניים עדיין יראו אותם כרכוש משותף".
התשריט והתקנון המוסכם הפומביים הוכיחו מעל לכל ספק שהחומה ההיקפת לא הוצמדה לדירת הגן, אלא נותרה רכוש משותף של כל 137 הדיירים בבניין.
האם ועד הבית יכול לתבוע ללא אישור הדיירים?
טענה נפוצה נוספת של דיירים המבצעים שינויים חד-צדדיים היא שלנציגות (ועד הבית) אין זכות משפטית לנהל מאבקים בבתי משפט ללא החלטה פרטנית מכלל הדיירים.
המפקח עשה סדר חוקי חשוב גם בנקודה זו וקבע כי מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין, נציגות הבית המשותף היא המורשית החוקית לפעול בשם הדיירים בכל הנוגע להחזקה, ניהול והגנה על הרכוש המשותף. הנציגות אינה נדרשת לקבל הרשאה פרטנית או חתימות מכל בעלי הדירות כדי להגיש תביעה נגד דייר שהסיג גבול או פגע ברכוש המשותף. מעבר לכך, במקרה זה הוכח כי כונסה אסיפה כללית והדיירים הביעו התנגדות גורפת למעשי הפריצה.
שורה תחתונה: שינוי חזית המבנה מחייב אישור
גם אילו החומה הייתה נחשבת כשטח פרטי של בעלי דירת הגן (והיא לא), חוק המקרקעין והתקנון המצוי אוסרים על דייר לבצע שינויים הפוגעים בחזות האחידה של הבניין או משנים את החלק החיצוני ללא הסכמת רוב בעלי הדירות. מראה אחיד של חומה היקפית בבניין משותף מחזיק בחשיבות אסתטית וכלכלית ישירה על ערך הדירות כולן. פריצת קיר, הריסתו והצבת שער ללא היתר בנייה כדין וללא הסכמת הדיירים מהווה עשיית דין עצמית פסולה ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין סכסכוך שכנים בכל בקשה לשינוי המצב הקיים.
טיפים יישומיים לבעלי דירות גן ולוועדי בתים:
-
בדקו את התקנון המוסכם והתשריט בטאבו: לפני שנוגעים בחומה, גדר או קיר חיצוני, חובה להוציא נסח טאבו מורחב ולעיין בתשריט הבית המשותף. אל תסתמכו על הבטחות בעל פה של הקבלן.
-
קבלו הסכמה של האסיפה הכללית: כל שינוי בחזית המבנה, פתיחת חלון, פריצת דלת או התקנת שער חיצוני דורשים אישור מראש ובכתב של נציגות הדיירים ובמקרים רבים של רוב מיוחס באסיפת הדיירים.
-
היתרי בנייה כחוק: שינויים מבניים חיצוניים דורשים לרוב גם פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בנייה ללא היתר חושפת אתכם לצווי הריסה ולתביעות משפטיות יקרות.
פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה בוהק לכל מי שסבור שדירת גן מעניקה חופש פעולה מוחלט בשטחים החיצוניים, ומחזק בצורה משמעותית את כוחן של נציגויות הבתים המשותפים לשמור על הקניין, החזות ועקרון שלטון החוק בתוך הבניין המשותף.
עורך דין בתים משותפים
למשרדנו ניסיון רב בייצוג דיירים, וועדי בתים וחברות ניהול בכל הנושאים הנוגעים לניהול הבית המשותף, בתוך כך משרדנו מוכר כבעל ניסיון בייצוג במקרים של סכסוכי שכנים אצל המפקח על המקרקעין בנתניה.
הטיפול והייעוץ השוטף יהיה בליווי עורך דין בתים משותפים דניאל שגב, אשר נבחר על ידי האגודה לתרבות הדיור כמייצג מומלץ מטעמם בתביעות הנדרשות על ידי וועדי בתים.
גילוי נאות: הייצוג בתיק שנסקר במאמר זה לא נעשה על ידי משרדנו.
