בעלי מבנים נטושים, בניינים שטעוני שיקום או נכסים שעומדים ללא שימוש? כדאי שתשימו לב לדרמה שמתחוללת בימים אלו בוועדת הכספים. התיקון המוצע לסעיף 330 לפקודת העיריות אשר נדון בכנסת ביום 29.6.2026 מאיים לשנות לחלוטין את חוקי המשחק, ולקצר משמעותית את התקופה שבה תוכלו לקבל פטור מארנונה בגין בניין הרוס או ניזוק.
כעורך דין המלווה בעלי נכסים ויזמים, אני מזהה כאן שינוי מגמה קיצוני שיכול לגרור חבויות מס אדירות. במאמר זה אעשה לכם סדר: מה המצב המשפטי כיום, מה מבקשת הממשלה לשנות, ומדוע מדובר בגזירה שלא תמיד מתכתבת עם המציאות בשטח.
מהו ההסדר הקיים כיום? סעיף 330 לפקודת העיריות
על פי הדין החל כיום, מחזיק בנכס הרוס או ניזוק, כזה שלא ניתן לעשות בו שימוש פיזי ואכן אינו בשימוש, זכאי להטבות משמעותיות ברגע שהוא מוסר הודעה בכתב לרשות המקומית:
-
שלוש השנים הראשונות: פטור מלא מתשלום ארנונה.
-
חמש השנים הבאות (שנים 4-8): חיוב בארנונה לפי תעריף מזערי (מינימלי) בלבד.
-
מהשנה התשיעית ואילך: פטור מלא מארנונה ללא הגבלת זמן, כל עוד מצבו של הנכס לא השתנה.
מנגנון זה נולד מתוך הבנה שישנם נכסים שפשוט אי אפשר להפיק מהם תועלת כלכלית בשל מצבם ההנדסי או הפיזי.
מה רוצים לשנות? הצעת החוק החדשה
לפי הנתונים הרשמיים של המועצה הלאומית לכלכלה, בישראל יש כיום כ-2.5 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ומגורים המוגדרים כבניינים הרוסים או ניזוקים. המדינה רוצה "להעיר" את השטחים האלו, והדרך שלה לעשות זאת היא באמצעות מקל כלכלי בדמות סנקציות ארנונה חריפות.
הצעת התיקון החדשה מבקשת לבצע מהפכה:
-
קיצור הפטור הראשוני: הפטור המלא יקוצר משלוש שנים ל-שנתיים בלבד.
-
ביטול התעריף המזערי: תקופת "ההנחה" של התעריף המינימלי תבוטל לחלוטין. במקום זאת, בחלוף השנתיים הראשונות, הנכס יחויב בתעריף ארנונה רגיל למשך 8 שנים.
-
הקנס הגדול: בתום 10 שנים, אם הנכס עדיין יעמוד שומם והרוס, יוטל עליו חיוב בארנונה לפי התעריף המרבי.
מדוע התיקון המוצע מנותק מהמציאות התכנונית?
מטרת המחוקק ברורה: לייצר תמריץ כלכלי שלילי כדי שבעלי נכסים ישפצו, יבנו ויגדילו את היצע הדיור והמסחר. אלא שבתור עורך דין שמכיר את מאחורי הקלעים של עולם המקרקעין, ההנחה שבעלי הנכסים אשמים בעיכוב היא פשוט שגויה בחלק גדול מהמקרים.
הנה 3 כשלים מרכזיים בתיקון המוצע:
1. עיכובים ביורוקרטיים שאינם בשליטת הבעלים
במציאות הישראלית, הסיבה שנכס נשאר הרוס או נטוש במשך שנים נובעת לרוב מהליכי תכנון ורישוי מפותלים בוועדות המקומיות והמחוזיות, דרישות שימור קשוחות של הרשות, סכסוכי ירושה מורכבים או הליכים מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). להעניש את בעל הנכס בארנונה מלאה בזמן שהוא ממתין חודשים ושנים לאישור מהרשות עצמה, זו פגיעה קשה ולא הוגנת.
2. ערפל משפטי: איך מחשבים ארנונה "רגילה" על נכס שלא קיים?
הצעת החוק קובעת כי לאחר שנתיים יחול תעריף "רגיל". אך ארנונה נקבעת על פי השימוש בפועל בנכס. כיצד ניתן לקבוע תעריף רגיל למבנה שאינו ראוי לשימוש ושום עסק או דייר לא יכולים להיכנס אליו? נוצר כאן קושי פרשני ומשפטי שיעסיק רבות את בתי המשפט.
3. חוסר אבחנה בין הפריפריה לאזורי הביקוש
לא דין נכס נטוש בלב תל אביב כדין מבנה ניזוק באזור פריפריאלי שבו הביקוש נמוך והכדאיות הכלכלית לשיקום הנכס נמוכה מלכתחילה. החוק כרגע מציע כלל גורף, מבלי להבחין בין חברות עסקיות גדולות לבין אנשים פרטיים שירשו נכס ואין להם את ההון הנדרש לשקם אותו באופן מיידי.
שורה תחתונה: מה צפוי בהמשך?
הדיונים בוועדת הכספים מראים כי גם חברי הוועדה מבינים שהנוסח הנוכחי פוגעני ודורש תיקונים מהותיים. המגמה לספק תמריץ להשמשת מבנים היא נכונה, אך המנגנון חייב להיות מאוזן ולקחת בחשבון את חסמי התכנון והבנייה בישראל.
אם בבעלותכם נכס הרוס או ניזוק, זה הזמן לעקוב מקרוב אחר השינויים בחוק ולבחון את הצעדים התכנוניים והמשפטיים שלכם בהקדם, לפני שנטל המס יזנק.
משרד עורך דין נדל"ן דניאל שגב מתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי מוניציפלי וליווי משפטי מול רשויות מקומיות.
יש לכם שאלה לגבי ארנונה לנכס הרוס? מוזמנים ליצור קשר לייעוץ מקצועי בטלפון מס' 09-7665531.
