סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין: מיהו קרוב?

העברת דירה או נכס מקרקעין במתנה בתוך המשפחה נתפסת אצל רבים כפעולה פשוטה וטבעית. הורים מעבירים דירה לילדיהם, בני זוג מסדירים את רכושם, וסבים מבקשים להעניק נכסים לנכדיהם. אלא שבתחום מיסוי המקרקעין, פעולות שנראות משפחתיות ובלתי מסחריות עלולות להסתיים בחיובי מס של מאות אלפי שקלים.

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא ההנחה שכל העברת מקרקעין בין בני משפחה פטורה ממס. בפועל, חוק מיסוי מקרקעין אינו מעניק פטור גורף לכל העברה בין קרובים. הפטור ניתן רק במקרים מוגדרים ומדויקים, ובראשם הפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

במאמר זה נבחן מהו סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, מיהו "קרוב" לצורך קבלת הפטור, אילו עסקאות זכאיות לפטור ממס שבח, באילו מקרים עלול להיווצר חיוב במס למרות שמדובר בבני משפחה, ומה חשוב לבדוק לפני העברת נכס במתנה.

האם העברת דירה במתנה חייבת במס שבח?

רבים מופתעים לגלות כי מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, מתנה אינה בהכרח שונה ממכירה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, מגדיר את המונח "מכירה" באופן רחב במיוחד. ההגדרה אינה כוללת רק עסקה שבה מועברת זכות במקרקעין תמורת כסף, אלא גם הענקה, העברה או ויתור על זכות במקרקעין ללא כל תמורה.

במילים פשוטות: כאשר אדם מעניק דירה במתנה, מבחינת רשויות המס מדובר ב"מכירה".

המשמעות היא שעצם העובדה שלא התקבל כסף אינה פוטרת אוטומטית ממס שבח.

למעשה, מס השבח אינו מחושב לפי התמורה ששולמה בפועל, אלא לפי שווי הזכות במקרקעין במועד ההעברה. לכן, גם כאשר הנכס מועבר ללא תמורה כלל, רשויות המס בוחנות את שוויו בשוק ומחשבות את השבח בהתאם.

לדוגמה, אם אדם רכש דירה לפני שנים בסכום של 1.5 מיליון ₪, וכיום שוויה עומד על 3 מיליון ₪, העברתה במתנה עלולה ליצור שבח של 1.5 מיליון ₪. ללא פטור מתאים, עשוי להיווצר חיוב מס משמעותי ביותר.

מהו סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין?

המחוקק הכיר בכך שהעברות רבות בתוך המשפחה אינן בעלות אופי מסחרי, ולכן קבע הסדר מיוחד בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

הסעיף מעניק פטור ממס שבח במקרה של העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו.

מטרת ההוראה היא לאפשר העברת נכסים בתוך התא המשפחתי מבלי להכביד על בני המשפחה בחיובי מס שאינם משקפים רווח כלכלי אמיתי.

עם זאת, הפטור אינו חל על כל בן משפחה. כדי ליהנות ממנו יש לעמוד במדויק בהגדרת "קרוב" שנקבעה בחוק.

זוהי בדיוק הנקודה שבה מתרחשות מרבית תאונות המס.

מיהו "קרוב" לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין?

סעיף 62 מפנה להגדרת "קרוב" הקבועה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אך לא לכל ההגדרה אלא רק לחלקים מסוימים ממנה.

לצורך הפטור ממס שבח, קרוב כולל:

1. בן או בת זוג

העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג נחשבת להעברה לקרוב.

מדובר באחד המקרים השכיחים ביותר, במיוחד במסגרת הסכמי ממון, העברת נכסים בין בני זוג או תכנון משפחתי של נכסי מקרקעין.

2. הורים

אדם רשאי להעביר נכס במתנה להוריו וליהנות מהפטור הקבוע בסעיף 62.

הפטור חל הן על האב והן על האם.

3. סבים וסבתות

גם הורי ההורים נחשבים לקרובים לעניין סעיף 62.

לפיכך, ניתן להעביר נכס במתנה לסבא או לסבתא בפטור ממס שבח.

4. ילדים

העברת דירה במתנה לילד היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר במסגרת תכנון משפחתי והעברת הון בין דורות.

בכפוף לעמידה בתנאי החוק, ניתן ליהנות מהפטור ממס שבח.

5. נכדים

מאחר שהחוק כולל גם צאצאים, הרי שהגדרת הקרוב חלה לא רק על ילדים אלא גם על נכדים וצאצאים נוספים.

6. בן או בת הזוג של הקרובים

החוק מרחיב את ההגדרה גם לבני הזוג של אותם קרובים.

לכן, בין היתר, ייחשבו לקרובים:

• חתן
• כלה
• בן זוג של ילד
• בן זוג של נכד
• בן זוג של הורה

האם אחים נחשבים קרובים לצורך הפטור?

כאן טמונה אחת הטעויות הנפוצות ביותר בתחום מיסוי המקרקעין.

רבים מניחים כי מאחר שאחים הם בני משפחה מדרגה ראשונה, העברת דירה ביניהם תהיה פטורה ממס שבח.

אלא שהמצב המשפטי מורכב הרבה יותר.

ככלל, העברת דירה במתנה בין אחים אינה פטורה ממס שבח.

מדובר בעסקה החייבת במס ככל עסקת מכר אחרת, אלא אם מתקיים החריג המיוחד שנקבע בחוק.

החריג: מתי העברה בין אחים כן פטורה ממס?

סעיף 62 כולל הוראה ייחודית לגבי אחים.

לפי הוראה זו, אח או אחות ייחשבו לקרובים רק כאשר מדובר בזכות במקרקעין שהתקבלה:

• בירושה מהורה או מהורי הורה; או
• במתנה מהורה או מהורי הורה.

במקרה כזה, העברת אותה זכות בין האחים עשויה ליהנות מהפטור.

דוגמה

אב הוריש דירה לשני ילדיו, אחד האחים מעביר את חלקו בדירה לאחותו ללא תמורה: מאחר שמקור הזכות הוא בירושה מהורה, ניתן להיכנס לגדר החריג הקבוע בסעיף 62.

לעומת זאת, אם האח רכש בעצמו דירה בשוק החופשי ולאחר מכן מעביר אותה לאחותו במתנה, הפטור לא יחול.

מדוע חשוב לבדוק את מקור הזכות?

אחד ההיבטים החשובים ביותר בעסקאות מתנה הוא בדיקת "שרשרת הבעלות".

רשויות המס אינן מסתפקות בבחינת זהות הצדדים.

כאשר מדובר באחים, הן בוחנות גם כיצד התקבל הנכס מלכתחילה:

• האם נרכש בכסף?
• האם התקבל במתנה?
• האם התקבל בירושה?
• ממי התקבל?

לעיתים פרט אחד קטן בשרשרת ההעברות הוא ההבדל בין פטור מלא לבין חיוב מס של מאות אלפי שקלים.

האם הפטור לפי סעיף 62 פוטר גם ממס רכישה?

זוהי שאלה נפוצה מאוד, הפטור שבסעיף 62 עוסק במס שבח החל על המעביר.

הוא אינו מעניק פטור מלא ממס רכישה החל על מקבל המתנה.

במקרים רבים מקבל המתנה זכאי להקלה משמעותית במס הרכישה, אך אין מדובר בפטור אוטומטי ומלא.

לפיכך, גם כאשר קיימת זכאות לפטור ממס שבח, יש לבצע בדיקה נפרדת של השלכות מס הרכישה לפני ביצוע העסקה.

האם ניתן להעביר כל נכס מקרקעין בפטור?

כן. סעיף 62 אינו מוגבל לדירות מגורים בלבד.

הפטור עשוי לחול גם על:

• מגרשים
• קרקעות חקלאיות
• נכסים מסחריים
• משרדים
• חנויות
• זכויות באיגודי מקרקעין

ובלבד שמתקיימים תנאי החוק וההעברה מבוצעת לקרוב כהגדרתו בסעיף.

טעויות נפוצות בהעברת נכסים לקרובים

1. העברה בין אחים ללא בדיקה מוקדמת

מדובר בטעות השכיחה ביותר, אנשים רבים מניחים כי כל העברה בין אחים פטורה ממס, ורק לאחר הדיווח לרשות המסים מגלים כי נוצר חיוב מס משמעותי.

2. התמקדות במס שבח בלבד

לעיתים הצדדים בודקים רק את מס השבח ומתעלמים ממס הרכישה, דבר שעלול להוביל להפתעות בלתי נעימות.

3. ביצוע העברה ללא תכנון מס

העברת נכסים משפחתית עשויה להשפיע גם על:

• זכאות לפטורים עתידיים.
• חישובי מס עתידיים.
• מס רכישה בעסקאות עתידיות.
• תכנון ירושה והעברה בין דורית.

4. שימוש בהסכמי מתנה לא נכונים

הסכם מתנה שנערך באופן לקוי עלול ליצור מחלוקות משפטיות ומשפחתיות, ולעיתים אף להוביל לסכסוכים ממושכים.תכנון נכון לפני העברת דירה במתנה

לפני שמבצעים העברת מקרקעין ללא תמורה, מומלץ לבחון מספר שאלות מרכזיות:

• האם מקבל המתנה נכנס להגדרת "קרוב" לפי סעיף 62?
• האם מדובר בנכס שהתקבל בירושה או במתנה קודמת?
• מהן השלכות מס הרכישה?
• האם קיימות חלופות טובות יותר מבחינה מיסויית?
• כיצד תשפיע ההעברה על עסקאות עתידיות?
• האם יש צורך בהסכם מתנה מפורט?
• האם קיימות זכויות נוספות בנכס שיש להסדיר?

בדיקה מוקדמת עשויה לחסוך סכומי כסף משמעותיים ולמנוע מחלוקות מול רשות המסים.

סיכום

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מהווה אחד הסעיפים החשובים ביותר בתחום העברת נכסים בתוך המשפחה. בעוד שהחוק רואה גם מתנה כ"מכירה" החייבת במס שבח, סעיף 62 מעניק פטור משמעותי כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו.

הפטור חל על העברות להורים, לילדים, לנכדים, לסבים, לבני זוג ולבני זוגם של אותם קרובים. לעומת זאת, העברה בין אחים אינה נהנית בדרך כלל מהפטור, למעט במקרים מיוחדים שבהם הזכות התקבלה מהורים או מסבים בירושה או במתנה.

מאחר שכל טעות בהבנת ההגדרות עלולה להוביל לחיובי מס גבוהים במיוחד, מומלץ לבחון כל עסקת מתנה במקרקעין מראש באמצעות עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. תכנון נכון לפני ביצוע ההעברה עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים ולהבטיח שהעסקה תבוצע באופן המיטבי מבחינה משפטית ומיסויית.

עורך דין מקרקעין דניאל שגב

עורך דין מקרקעין ונדל"ן דניאל שגב מלווה עסקאות מקרקעין מורכבות, העברות נכסים במתנה, תכנון מס במקרקעין וייצוג מול רשות המיסים, תוך בחינת מכלול ההשלכות המשפטיות והמיסויות של כל עסקה כבר בשלב התכנון.

ליצירת קשר עם עו"ד דניאל שגב ניתן להתקשר לטלפון מס' 09-7665531.