סבבי הלחימה והמציאות הביטחונית בישראל הביאו עמם אתגרים לא פשוטים לשוק המגורים, ובפרט לנכסים שנפגעו באופן ישיר מפגיעות טילים. כדי לתת מענה מהיר ויעיל למתחמים שספגו הרס כבד בין היתר במסגרת מבצע "שאגת הארי", נחקק "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית". החוק מייצר כלי תקדימי בשוק הנדל"ן הישראלי: מנגנון ה-Buyout (יציאה בתמורה כספית מיידית).
עד כה, בעלי דירות במבנים שנהרסו נדרשו להמתין שנים ארוכות עד לסיום הליכי התכנון והבנייה מחדש. המנגנון החדש מאפשר לכל בעל דירה במתחם שהוכרז כמתחם שיקום (כדוגמת מתחמים בערים תל אביב-יפו, רחובות, דימונה וערד) לבחור במסלול חלופי: למכור את זכויותיו בדירה ליזם הנבחר של פרויקט ההתחדשות העירונית, לקבל את התמורה הכספית בטווח הזמן המיידי, ולרכוש דירה אחרת בשוק החופשי ללא תלות במשך ביצוע הפרויקט.
פתרון חכם לאתגר הסכמת הדיירים
אחד החסמים המרכזיים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בימים כסדרם הוא השגת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. כאשר מדובר במבנה שנפגע מטיל והדיירים מפונים מבתיהם, היכולת להגיע להסכמה רחבה במהירות הופכת לקריטית עוד יותר.
מסלול ה-Buyout פותר מורכבות זו ברגישות רבה. הוא מעניק חופש בחירה מלא: מי שמעוניין להישאר בפרויקט ולחכות לדירה החדשה, עושה זאת; ומי שמעוניין להמשיך בחייו מיד וללא עיכובים, מקבל אפשרות יציאה הוגנת וממומנת.
איך מעריכים שווי של דירה שנהרסה? הקריטריונים של השמאי הממשלתי
כדי להוציא את המנגנון לפועל, אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, בהובלת השמאי הממשלתי הראשי, גיבש הנחיה מקצועית מפורטת לעריכת שומת מקרקעין בחלופת יציאה (לפי סעיף 33 לחוק) לקביעת שווי הנכסים. מכיוון שהדירה עצמה ניזוקה או נהרסה כליל, סדר הגודל של פיצוי המכירה אינו נגזר ממצבו הפיזי של הנכס ההרוס, אלא ממודל שיוויוני שמטרתו להגן על הדייר.
עקרונות הליבה של השומה:
-
השוואה ל"דירת ייחוס": הערכת השווי מבוססת על מחירה של דירה חדשה באותו האזור (או באזור בעל מאפיינים דומים) הדומה במאפייניה לדירה המקורית.
-
סטנדרט מודרני מובנה: דירת הייחוס כוללת מראש ממ"ד, מעלית, מרפסת שמש פתוחה (בשטיח של עד 12 מ"ר) וחניה צמודה אחת.
-
רצפת שווי מוגנת: השומה שתיקבע לא תפחת בשום מקרה משווי השוק שהיה לדירה ערב הפגיעה.
-
אי-הכרה בחריגות: התחשיב מתעלם מחריגות בנייה, שימושים שלא כדין או השתלטות על שטחים משותפים שנעשו בנכס המקורי.
מהו "הסכם יציאה מוגדל" שמקבלים נפגעי המלחמה?
בפרויקטים סטנדרטיים של התחדשות עירונית, הבעלים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר מדירתם המקורית. כדי לא לקפח את הדיירים שבוחרים למכור ולצאת ב-Buyout, החוק קובע תוספת המכונה "הסכם יציאה מוגדל".
במסגרת רכיב זה, לשווי הדירה מתווסף שטח נוסף המחושב כ-שליש (1/3) מתוספת השטח המרבית הקבועה במדיניות התמורות של הוועדה המקומית באותה רשות. החוק מגדיר רצפת מינימום של תוספת של כ-4 מ"ר לפחות לחישוב השווי.
אמנם תוספת זו עשויה להיראות נמוכה בהשוואה לתוספות שטח בחלק מפרויקטי פינוי-בינוי רגילים (שבהם התוספת יכולה להגיע ל-12–20 מ"ר), אך יש לזכור את היתרון הכלכלי המובהק: נזילות מיידית. הדייר מקבל את מלא השווי של דירה חדשה ומודרנית + תוספת השטח באופן מיידי, ללא סיכוני יזם, ללא עיכובי בנייה וללא המתנה של שנים.
מבחינה מספרית, המשמעות של 4 מ"ר במרכז תל אביב יכולה להיות שווה יותר מ-200,000 ש"ח!
לוחות זמנים ואפשרות להגשת השגה
בעלי דירות שאינם מסכימים עם השומה שנקבעה עבור נכסם אינם חסרי אונים. החוק מתווה מנגנון ערעור מסודר:
-
ניתן להגיש השגה על השומה בתוך 75 ימי עבודה ממועד ההכרזה על המתחם כמתחם שיקום.
-
או בתוך 35 ימי עבודה ממועד המצאת השומה הפרטנית לבעל הדירה.
בנימה אישית:
האירועים הביטחוניים הלא יציבים והמציאות המורכבת בישראל מבהירים כי הכלים התכנוניים והמשפטיים המסורתיים אינם מספקים עוד מענה בקצב הנדרש. מנגנון ה-Buyout שנולד מתוך חוק שיקום נזקי מלחמה הוא רק הסנונית הראשונה.
נראה כי המשך אי-היציבות הביטחונית יהווה זרז משמעותי ליצירת פתרונות נוספים ומגוונים "מחוץ לקופסה" מצד המדינה והרגולטור. נראה בעתיד הקרוב אימוץ של מודלים גמישים נוספים, כגון תמריצי מיסוי ייחודיים, מסלולי יציאה מהירים, ניוד זכויות בנייה בין ערים, ושילוב מוגבר של נזילות כספית במתחמי התחדשות עירונית.
פתרונות אלו לא רק ישקמו נזקים קיימים, אלא יתמרצו ויאיצו את התחדשות הבלוקים הישנים בישראל בקצב חסר תקדים.
עורך דין מקרקעין
הגישה במשרדנו של עורך דין מקרקעין דניאל שגב מבוססת על שקיפות מלאה, תגובה מהירה ופתרונות פרקטיים שמבטיחים למוכרים שקט נפשי בתוך אחת העסקאות הרגישות בחייהם. שילוב של מקצועיות, ליווי אישי והבנה עמוקה של דיני המקרקעין הופכים את הייצוג שלו ליתרון אמיתי, כזה שמגן על הלקוח, מצמצם טעויות ומוביל לעסקה בטוחה.
ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531
