מתי אפשר למכור דירת מחיר למשתכן?
משרד השיכון קבע כי אפשר למכור דירת מחיר למשתכן כעבור 7 שנים מיום קבלת ההודעה על הזכייה, או כעבור 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין, לפי המוקדם.
מס שבח במכירת דירת מחיר למשתכן
טרם מכירת דירת מחיר למשתכן מומלץ לבדוק את החשיפה למס שבח בעסקה, מכיוון שסכום מס השבח משפיע על כדאיות העסקה ועל שווי המכירה.
לצורך כך יש לשאול האם זוהי דירתכם היחידה או שבבעלותכם דירה נוספת?
דירה יחידה שמחזיקים בה לפחות 18 חודשים מאז שקיבלה טופס 4: נכון לשנת 2024, אם זוהי דירתכם היחידה, במכירת דירה יחידה קיים פטור ממס שבח עד לסך של 5,008,000 ש"ח, ולכן אם סכום המכירה נמוך מ 5,008,000 ש"ח לא תשלמו מס שבח בעסקה, ובתנאי כי חלפו 18 חודשים מיום קבלת טופס 4 לבניין.
דירה שאינה יחידה או שלא עברו 18 חודשים ממועד שקיבלה טופס 4: אם הדירה נמכרת כאשר בבעלותכם דירה נוספת המס שישולם שווה ערך לכ- 25% מעליית הערך בין סכום הרכישה לסכום המכירה.
יצוין כי התייעצות עם עו"ד מומחה למקרקעין טרם ביצוע העסקה תאפשר ברוב המקרים להפחית את מס השבח בעסקה באמצעות ניצול פטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
האם צריך עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן?
עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן יבצע פעולות משפטיות רבות שנועדו להבטיח את ההגנות המשפטיות הנדרשות למוכר בעסקה:
- המוכר צריך הגנות ובטחונות שהכסף של הקונה יגיע אליו במועד שעליו הסכימו הצדדים, וכי יש ברשותו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות בנכס משמו אל שם הקונה.
- המוכר צריך להיות בטוח שהוא רשאי למכור את הדירה ללא תשלום קנס למשרד השיכון.
- המוכר צריך לדעת שחלק מהתמורה בעסקה תועבר לבנק הממשכן (ככל שיש משכנתא) לצורך פירעון המשכנתא.
- המוכר צריך לדעת שמכירת הדירה פטורה ממס שבח או לדעת את החשיפה למס שבח טרם ביצוע העסקה.
חשוב לציין, אי דיוקים בבדיקות המקדימות ובהסכם המכר עלולים ליצור נזק ממשי למוכר בעסקה, כך לדוגמה:
- אם מוכר דירה התחייב כלפי צד שלישי על הכסף שהוא עתיד לקבל בעסקה, ואולם הקונה לא שילם את הכסף במועד שהוסכם, מוכר הדירה עלול להיות חשוף לסנקציות עקב הפרת חוזה כלפי הצד השלישי.
- מוכר הנכס עלול להיות חשוף לעלויות מיסים וקנסות שלא נלקחו בחשבון במועד ביצוע העסקה.
לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין טרם מכירת דירת מחיר למשתכן, כדי למנוע נזקים עתידיים.
מה הפעולות שמבצע עורך דין לפני מכירת דירת מחיר למשתכן?
טרם חתימת הסכם מכר יעבור עורך הדין על פרטי העסקה, המועדים, הסכומים וסעיפי חוק מיסוי מקרקעין שחלים בעסקה שניתן לנצל כדי לחסוך במס, לכן יש חשיבות לטיב הייצוג המשפטי שנבחר.
לפני חתימת הסכם מכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:
- בדיקה מקדמית של רישום הנכס, לרבות: בדיקת נסח הטאבו, תשריט ותקנון הבית המשותף, ובדיקת כל מסמך אחר שביכולתו לייצג את הנכס והבעלות בו. עורך דין המתמחה בנדל"ן, מבין את חשיבות הבדיקות המעמיקות מול כל הגורמים החוקיים בארץ: מרשם המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשויות מקומיות וכל גורם אחר.
- בדיקה כי אין רישום על חריגות בניה, עיקולים ו/או בעיות אחרות שרובצות על הנכס.
- בדיקה שהמוכרים הם הבעלים הרשומים של הנכס.
- בדיקה שהנכס ניתן למכירה, בייחוד בדירות של מחיר למשתכן יש חשיבות לבדיקה זו.
- חישוב גובה המס בעסקה.
- ניסוח חוזה המכר/ בדיקת טיוטת חוזה מכר והכנסת שינויים הכרחיים.
- החתמה על ייפוי כוח, שטרי מכר, שטרי משכנתא, ומסמכים נוספים בכדי לבצע את הרישום בטאבו (או בכל מרשם אחר).
זוהי רשימה חלקית, ואולם אין ספק כי בעסקת מכר דירת מחיר למשתכן יש פעולות משפטיות רבות שחובה לבצע, ולכן כשמבקשים עורך דין להסכם מכר ועורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן ולביצוע עסקאות מכר יד שנייה צריך לבחור עורך דין שהוא מיומן, יסודי, מקצועי ובעל ניסיון.
כמה עולה עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן?
שכר טרחת עורך הדין נגזר באחוזים משווי העסקה ומשתנה בהתאם למורכבות העסקה, ויכול לנוע בטווח שבין 0.5% עד ל- 2% משווי הדירה, ברוב המקרים עורך הדין יסתפק בשכר טרחה של 0.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ.
בעניין זה, ומתוך הבנה כי עסקת מקרקעין לא מתבצעת לעיתים קרובות ומתוך המורכבות שיש במכירת דירת מחיר למשתכן, מומלץ שלא להתפתות למחירים זולים במיוחד, ומצד שני אין סיבה לשלם סכומים גבוהים שלא תואמים את הנהוג בשוק.
עורך דין דניאל שגב
לעורך דין דניאל שגב ניסיון בייצוג של מאות עסקאות יד שנייה בכל רחבי הארץ לרבות עסקאות מסוג מחיר למשתכן, הן בייצוג מוכרים והן בייצוג קונים, במקצועיות, במיומנות, בסבלנות ובזמינות גבוהה, עד להשלמת העסקה לשביעות רצון הלקוח בליווי משפטי צמוד.
זקוקים לעורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן? משרדנו ישמח לעמוד לצידכם בביצוע העסקה, צרו עימנו קשר בטלפון מס' 09-7665531 לשיחת ייעוץ ללא תשלום.
