חושבים למכור דירת מחיר למשתכן? אפשר לעשות זאת נכון ובקלות!

במאמר הזה נעבור על הנושאים הבאים:

1. מתי אפשר למכור דירת מחיר למשתכן.
2. מכירת דירת מחיר למשתכן לפני המועד המותר.
3. מס שבח במכירת דירת מחיר למשתכן.
4. למה צריך עורך דין לייצוג במכירת דירת מחיר למשתכן
5. מה הפעולות שמבצע עורך הדין לפני חתימת הסכם המכר.
6. שכר טרחת עורך דין במכירת דירת מחיר למשתכן.

מתי אפשר למכור דירת מחיר למשתכן?

משרד השיכון קבע כי אפשר למכור דירת מחיר למשתכן כעבור 7 שנים מיום קבלת ההודעה על הזכייה, או כעבור 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין, לפי המוקדם.

מכירת דירת מחיר למשתכן לפני המועד

קיימים מקרים בהם נדרשים רכושי דירת מחיר למשתכן למכור את הדירה שרכשו טרם חלוף המועד הקבוע בחוק, ובמקרים אלה עליהם לעבור וועדת חריגים של משרד השיכון שמטרתה לאפשר את מכירת הנכס במקרי קיצון, בדרך כלל באחד המצבים הבאים:

• נישואין
• גירושין
• פטירה
• פשיטת רגל
• היעדר יכולת כלכלית
• מצב רפואי קשה

מכירת הנכס ללא אישור וועדת משרד השיכון עלולה לגרור חיוב בקנס בסך של עד 450,000 ש"ח!

עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן לפני הזמן:

אם ברצונכם למכור דירת מחיר למשתכן לפני הזמן, תדעו שהדבר אפשרי וכפוף להחלטת וועדת חריגים של מחיר למשתכן, הוועדה תבחן את הבקשה שהוגשה ותיתן את החלטתה.

על פי הוראות וועדת החריגים, לכל בקשה יש לצרף את המסמכים הבאים:

1. חוזה מלא של רכישת הדירה כולל תאריך וחתימה (בקובץ אחד).
2. טופס 4. אם הדירה עדיין לא נמסרה, יש לציין בטופס המקוון את המועד הצפוי למסירת הדירה מהקבלן.
3. נסח טאבו מעודכן מהחודש האחרון או מסמך המציין את פרטי הדירה: כתובת מלאה, גוש, חלקה, מגרש.
4. תצלום של תעודת זהות כולל ספח של שני בני הזוג. במקרה של תעודה ביומטרית יש לצלם את שני צידי התעודה.
5. אם הבקשה מוגשת על ידי עורך דין או מייצג, יש לצרף ייפוי כוח ערוך כדין. 
6. אם הבקשה משותפת לשני בני הזוג – הסכמת בן הזוג לטיפול בבקשה.

ברוב המקרים בקשת מכירת הדירה  לפני הזמן מגיעה על רקע כלכלי, ובמקרה זה מומלץ לצרף לבקשה את המסמכים הבאים:

1. דפי חשבון בנק.
2. ריכוז הלוואות וחובות.
3.  כל מסמך המעיד על קושי כלכלי משמעותי.

בעניין זה חשוב לציין שניסוח הבקשה באמצעות עורך דין מומחה למקרקעין בעל ניסיון בייצוג בפני וועדת החריגים של מחיר למשתכן ישפר משמעותית את סיכויי הבקשה להתקבל.

למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג לקוחות בפני וועדת החריגים של מחיר למשתכן, בזמינות גבוהה ובמחיר הוגן ואם ברצונכם לקבל הצעת מחיר ללא עלות צרו קשר בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.

מס שבח במכירת דירת מחיר למשתכן

טרם מכירת דירת מחיר למשתכן מומלץ לבדוק את החשיפה למס שבח בעסקה, מכיוון שסכום מס השבח משפיע על כדאיות העסקה ועל שווי המכירה.

לצורך כך יש לשאול האם זוהי דירתכם היחידה או שבבעלותכם דירה נוספת?

דירה יחידה: נכון לשנת 2024, אם זוהי דירתכם היחידה, במכירת דירה יחידה קיים פטור ממס שבח עד לסך של 5,008,000 ש"ח, ולכן אם סכום המכירה נמוך מ 5,008,000 ש"ח לא תשלמו מס שבח בעסקה, ובתנאי כי חלפו 18 חודשים מיום קבלת טופס 4 לבניין.

דירה שאינה יחידה: אם הדירה נמכרת כאשר בבעלותכם דירה נוספת המס שישולם שווה ערך לכ- 25% מעליית הערך בין סכום הרכישה לסכום המכירה. יצוין כי התייעצות עם עו"ד מומחה למקרקעין טרם ביצוע העסקה תאפשר ברוב המקרים להפחית את מס השבח בעסקה באמצעות ניצול פטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. 

האם צריך עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן?

עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן יבצע פעולות משפטיות רבות שנועדו להבטיח את ההגנות המשפטיות הנדרשות למוכר בעסקה:

• המוכר צריך הגנות ובטחונות שהכסף של הקונה יגיע אליו במועד שעליו הסכימו הצדדים, וכי יש ברשותו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות בנכס משמו אל שם הקונה.
• המוכר צריך להיות בטוח שהוא רשאי למכור את הדירה ללא תשלום קנס למשרד השיכון.
• המוכר צריך לדעת שחלק מהתמורה בעסקה תועבר לבנק הממשכן (ככל שיש משכנתא) לצורך פירעון המשכנתא.
• המוכר צריך לדעת שמכירת הדירה פטורה ממס שבח או לדעת את החשיפה למס שבח טרם ביצוע העסקה.

חשוב לציין, אי דיוקים בבדיקות המקדימות ובהסכם המכר עלולים ליצור נזק ממשי למוכר בעסקה, כך לדוגמה:

• אם מוכר דירה התחייב כלפי צד שלישי על הכסף שהוא עתיד לקבל בעסקה, ואולם הקונה לא שילם את הכסף במועד שהוסכם, מוכר הדירה עלול להיות חשוף לסנקציות עקב הפרת חוזה כלפי הצד השלישי.
• מוכר הנכס עלול להיות חשוף לעלויות מיסים וקנסות שלא נלקחו בחשבון במועד ביצוע העסקה.

לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין טרם מכירת דירת מחיר למשתכן, כדי למנוע נזקים עתידיים.

מה הפעולות שמבצע עורך דין לפני מכירת דירת מחיר למשתכן?

טרם חתימת הסכם מכר יעבור עורך הדין על פרטי העסקה, המועדים, הסכומים וסעיפי חוק מיסוי מקרקעין שחלים בעסקה שניתן לנצל כדי לחסוך במס, לכן יש חשיבות לטיב הייצוג המשפטי שנבחר.

לפני חתימת הסכם מכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:

1. בדיקה מקדמית של רישום הנכס, לרבות: בדיקת נסח הטאבו, תשריט ותקנון הבית המשותף, ובדיקת כל מסמך אחר שביכולתו לייצג את הנכס והבעלות בו. עורך דין המתמחה בנדל"ן, מבין את חשיבות הבדיקות המעמיקות מול כל הגורמים החוקיים בארץ: מרשם המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשויות מקומיות וכל גורם אחר.
2. בדיקה כי אין רישום על חריגות בניה, עיקולים ו/או בעיות אחרות שרובצות על הנכס.
3. בדיקה שהמוכרים הם הבעלים הרשומים של הנכס.
4. בדיקה שהנכס ניתן למכירה, בייחוד בדירות של מחיר למשתכן יש חשיבות לבדיקה זו.
5. חישוב גובה המס בעסקה.
6. ניסוח חוזה המכר/ בדיקת טיוטת חוזה מכר והכנסת שינויים הכרחיים.
7. החתמה על ייפוי כוח, שטרי מכר, שטרי משכנתא, ומסמכים נוספים בכדי לבצע את הרישום בטאבו (או בכל מרשם אחר).

זוהי רשימה חלקית, ואולם אין ספק כי בעסקת מכר דירת מחיר למשתכן יש פעולות משפטיות רבות שחובה לבצע, ולכן כשמבקשים עורך דין להסכם מכר ועורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן  ולביצוע עסקאות מכר יד שנייה צריך לבחור עורך דין שהוא מיומן, יסודי, מקצועי ובעל ניסיון.

 כמה עולה עורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן?

שכר טרחת עורך הדין נגזר באחוזים משווי העסקה ומשתנה בהתאם למורכבות העסקה, ויכול לנוע בטווח שבין 0.5% עד ל- 2% משווי הדירה, ברוב המקרים עורך הדין יסתפק בשכר טרחה של 0.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ. 

בעניין זה, ומתוך הבנה כי עסקת מקרקעין לא מתבצעת לעיתים קרובות ומתוך המורכבות שיש במכירת דירת מחיר למשתכן, מומלץ שלא להתפתות למחירים זולים במיוחד, ומצד שני אין סיבה לשלם סכומים גבוהים שלא תואמים את הנהוג בשוק.

 עורך דין דניאל שגב

לעורך דין דניאל שגב ניסיון בייצוג של מאות עסקאות יד שנייה בכל רחבי הארץ לרבות עסקאות מסוג מחיר למשתכן, הן בייצוג מוכרים והן בייצוג קונים, במקצועיות, במיומנות, בסבלנות ובזמינות גבוהה, עד להשלמת העסקה לשביעות רצון הלקוח בליווי משפטי צמוד.

זקוקים לעורך דין למכירת דירת מחיר למשתכן? משרדנו ישמח לעמוד לצידכם בביצוע העסקה, צרו עימנו קשר בטלפון מס' 09-7665531.

קישורים נוספים:

אם הגעתם עד לכאן, כדאי לעיין במדריכים הבאים:

1. איך לבחור עורך דין למכירת דירה?
2. העברה ללא תמורה- דירה במתנה.