מס רכישה לנכה

נכה הרוכש דירה עשוי להיות זכאי לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% משווי הדירה
הנחה במס רכישה לנכה
להלן מדרגות מס רכישה החלות על תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2024 ועד 15.1.2025:
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן: 
1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס;
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%;
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח  ועד 6,055,070 ש"ח – 5%;
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח  ועד 20,183,565 ש"ח – 8%;
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%
 
להלן מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת "דירה מגורים נוספת" (שאינה דירת מגורים יחידה): 
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק, הרוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות כדלהלן:
1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%;
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח– 10%;

נכה הרוכש דירה עשוי לקבל הנחה במס רכישה ולהיות זכאי לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% משווי הדירה.

האם יש הנחה במס רכישה לנכה?

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, נכה העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:

  1. אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
  2. אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
  3. אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.

 

מי מוגדר "נכה" הזכאי להנחה במס רכישה:

  1. מי שנקבעה לו דרגת "אי כושר השתכרות" לצמיתות בשיעור של 75% לפחות, על-ידי המוסד לביטוח לאומי.
  2. מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית).
  3. מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ועקב הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).

 

כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לנכה?

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן

יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

 

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לנכה?

הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.

 

קניתי דירה בהנחת מס רכישה של נכה, האם אני חייב להתגורר בה?

בשנת 2022 קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתיק ו"ע 61821-02-20 יהודה נגד מס שבח נתניה כי השימוש בהנחה של מס הרכישה לנכה כפוף לכך שהנכה יגור בדירה בפועל.

תיאור המקרה: בני זוג רכשו דירה בשנת 2015, עשו שימוש בהנחה של מס רכישה לנכה ושילמו מס בשיעור של  0.5% משווי הדירה. כעבור 4 שנים מכרו את הדירה לצד שלישי. במעמד המכירה גילו רשות המיסים כי בני הזוג לא התגוררו בדירה, אלא הדירה הושכרה לצד שלישי. כתוצאה מכך רשות המיסים ביטלה בדיעבד את ההנחה במס הרכישה שקיבלו בני הזוג במעמד הרכישה וחייבה את בני הזוג לשלם את הפרש ההנחה במס הרכישה בסך של כ- 100,000 ₪.

בני הזוג הגישו ערר לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ושם נקבע כי הפטור נועד לסייע לנכה לרכוש דירה למגורים, ולא להקל ברכישת דירה לצרכים שאינם למגורים. הדבר אף נלמד מלשון תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974:

"מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%…"

 

לפיכך, נכה המעוניין לרכוש 2 דירות ולעשות שימוש בהנחה של מס הרכישה לנכה, נדרש להתגורר בדירה הראשונה שרכש לתקופה מסוימת שתעיד כי כוונתו ברכישת הדירה היתה למגורים, ורק לאחר מכן לרכוש את הדירה הנוספת, וזאת כדי להיות זכאי להנחה במס הרכישה לנכה על 2 הדירות.

לעיון בהחלטת וועדת הערר 61821-02-20.

עם זאת, בהחלטת הוועדה נקבע כי במקרים מסוימים יתאפשר לעשות שימוש בהנחה של מס הרכישה לנכה גם במקרים בהם הנכה לא התגורר בדירה בפועל. אך אם יש ספק בעניין, נוכח מורכבות המקרה, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין כדי לדעת האם ניתן לבצע את הרכישה תוך שימוש בפטור מס רכישה לנכה.

האם אני יכול לקנות מקבלן 2 דירות בהנחה של מס רכישה לנכה?

נכה שירכוש 2 דירות מקבלן לא יוכל לעשות שימוש בהנחה של מס הרכישה על שתי הדירות, מכיוון שלפי החלטת וועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) משנת 2022 כדי לעשות שימוש בפטור של מס הרכישה לנכה, הנכה נדרש להתגורר בדירה שרכש (חריג לכך הוא מקרה של רכישת 2 דירות לצורך איחודן לדירה אחת גדולה). לפיכך, ייתכן כי נכה הרוכש 2 דירות יידרש להתחייב בפני רשויות המס על הדירה בה הוא עתיד להתגורר, ורק עליה יקבל את ההנחה במס הרכישה לנכה. עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור בעבור 2 הדירות, ומומלץ בעניין זה להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין.

מי מוסמך לייצג נכה בעסקת רכישת מקרקעין |  עורך דין לקניית דירה לנכה

אין הסמכה ספציפית לייצוג נכה בעסקת מקרקעין, ואולם, מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין הבקיא בדרכי המימוש של הפטורים הקבועים בחוק.

 עורך דין לקניית דירה | עורך דין לקניית דירה לנכה:

אם אתם זקוקים לייצוג משפטי לרכישת דירה ולעורך דין לרכישת דירה לנכה, אשר ייצג עשרות נכים ובקיא בהוראות החוק הרלוונטיות,  צרו עימנו קשר עוד היום, עו"ד דניאל שגב ישמח לעמוד לצידכם ולעשות שימוש בידע הרב ובניסיון שצבר לאורך השנים ולחסוך לכם תשלום מס עודף.

שאלות ותשובות
  1. מי שנקבעה לו דרגת "אי כושר השתכרות" לצמיתות בשיעור של ‎75% לפחות, על-ידי המוסד לביטוח לאומי.
  2. מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית).
  3. מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ובשל הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה.

הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה ניתנת למימוש פעמיים בלבד, ובכל מקרה בו מתעורר ספק לגבי ההיתכנות למימוש הפטור- מומלץ להתייעץ עם עורך דין לרכישת דירה.

בשנת 2022 קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כי השימוש בהנחה של מס הרכישה לנכה כפוף לכך שהנכה יגור בדירה בפועל.

תיאור המקרה: בני זוג רכשו דירה בשנת 2015, עשו שימוש בהנחה של מס רכישה לנכה ושילמו מס בשיעור של  0.5% משווי הדירה. כעבור 4 שנים מכרו את הדירה לצד שלישי. במעמד המכירה גילו רשות המיסים כי בני הזוג לא התגוררו בדירה, אלא הדירה הושכרה לצד שלישי. כתוצאה מכך רשות המיסים ביטלה בדיעבד את ההנחה במס הרכישה שקיבלו בני הזוג במעמד הרכישה וחייבה את בני הזוג לשלם את הפרש ההנחה במס הרכישה בסך של כ- 100,000 ₪.

בני הזוג הגישו ערעור לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ושם נקבע כי הפטור נועד לסייע לנכה לרכוש דירה למגורים, ולא להקל ברכישת דירה לצרכים שאינם למגורים. הדבר אף נלמד מלשון תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974:

"מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%…"

לפיכך, נכה המעוניין לרכוש 2 דירות ולעשות שימוש בהנחה של מס הרכישה לנכה, נדרש להתגורר בדירה הראשונה שרכש לתקופה מסוימת שתעיד כי כוונתו ברכישת הדירה היתה למגורים, ורק לאחר מכן לרכוש את הדירה הנוספת, וזאת כדי להיות זכאי להנחה במס הרכישה לנכה על 2 הדירות.

דניאל שגב - משרד עורכי דין בנתניה
עורך דין - דניאל שגב
עורך דין דניאל שגב, בוגר תואר ראשון במשפטים של האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), בעל ניסיון רב בייצוג לקוחות בכל תחומי המומחיות של המשרד: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מסחרי, ליטיגציה (ייצוג בבתי משפט), צוואות וירושות וייפוי כח מתמשך.
מאמרים נוספים
קודם
הבא
שיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין ללא עלות