מס שבח במכירת דירה

בעת מכירת דירה שאינה דירה יחידה, או דירה יחידה ששוויה עולה על הסכום הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, חייב המוכר לשלם מס בשיעור של 25% על הרווח שצבר.

חישוב הרווח

באופן כללי ניתן לומר כי חישוב הרווח ממכירת הדירה מבוצע באמצעות חישוב של שווי הדירה ברכישה (ממודד למועד המכירה) ביחס לשווי הדירה במכירה בניכוי כל ההוצאות שהוצאו בקשר עם הנכס.  יצוין כי זהו הסבר פשטני וכי חישוב מס השבח הינו יותר מורכב מהסבר זה ולוקח בחשבון משתנים רבים, אך זה החישוב הכללי.

ניכוי הוצאות לצורך הפחתת מס השבח

כאמור, מס השבח משולם רק על הרווח שנצבר במועד מכירת הדירה, ואת הרווח מחשבים על ידי הפחתת שווי הרכישה משווי המכירה ובניכוי הוצאות.

ברוב המקרים הוצאות שיחושבו יהיו: שכר טרחת עו"ד, שכר טרחת מתווך, עלויות שיפוץ, ועוד.

עם זאת, הוצאה משמעותית שאותה משלמים בעלי הנכסים ולא מותרת בניכוי היא מדד תשומות הבנייה.

ניכוי מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבניה הוא סכום שגובים הקבלנים מרוכשי דירות "על הנייר" שמצמיד את מחיר הדירה למחיר תשומות הבנייה. כך לדוגמה: אם מדד תשומות הבנייה עלה ב-10% ממועד הרכישה ועד למועד המסירה, אזי כל סכום שלא שולם לקבלן יעלה ב-10%.

תוספת הסכום של מדד תשומות הבניה היא משמעותית מאד ויכולה להגיע גם למאות אלפי ש"ח!

האיסור על ניכוי מדד תשומות הבניה ממס השבח

למרות שרוכשי דירות משלמים את מדד תשומות הבנייה וזאת הוצאה המשמשת לרכישת הנכס, ברשות המיסים מסרבים להכיר במדד תשומות הבנייה כסכום המותר בניכוי וזאת מכיוון שברשות המיסים ממדדים את שווי הנכס מיום הרכישה לפי מדד המחירים לצרכן לפי סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולא מאפשרים לבצע חישוב של "מדד על מדד".

עד לפני כמה שנים הפער בין מדד תשומות הבניה לבין מדד המחירים לצרכן לא היה משמעותי, ואולם בשנים האחרונות עליית מדד תשומות הבניה היה משמעותי הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן, ובכל זאת ברשות המיסים מסרבים להכיר בהוצאות ששולמו עקב עליית מדד תשומות הבנייה.

יודגש- ניכוי מדד תשומות הבניה אינו מותר בהתאם להוראות מיסוי מקרקעין ולכן חשוב לקחת נושא זה בחשבון בעת מכירת הנכס ובביצוע חישוב מס השבח כדי שלא להיות מופתעים לרעה.

עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין

למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג לקוחות במכירת דירות ובחישוב מס שבח מדויק, צרו איתנו קשר עוד היום בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר מעורך דין.