עורך דין מקרקעין – קניית דירה ומכירת דירה

חושבים לקנות או למכור דירה? כך תעשו זאת נכון ובקלות

חושבים לקנות דירה או למכור דירה? אפשר לעשות זאת נכון ובקלות!

במאמר הזה נעבור על הנושאים הבאים:

  1. למה צריך עורך דין לייצוג בעסקת מקרקעין (רכישת דירה או מכירת דירה).
  2. מה הפעולות שמבצע עורך הדין לפני חתימת הסכם המכר.
  3. מתי עורך הדין יסיים את העבודה על העסקה.
  4. כמה עולה עורך דין לקניית דירה.
  5. כמה עולה עורך דין למכירת דירה.

 

למה צריך עורך דין לקניית דירה? | למה צריך עורך דין למכירת דירה?

עורך הדין שנבחר יבצע פעולות משפטיות רבות שנועדו להבטיח את ההגנות המשפטיות הנדרשות לצדדים בעסקה:

  • המוכר צריך הגנות ובטחונות שהכסף של הקונה יגיע אליו במועד שעליו הסכימו הצדדים, וכי יש ברשותו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות בנכס משמו אל שם הקונה.
  • הקונה צריך הגנות ובטחונות שהדירה שהוצגה לו היא הדירה הנמכרת, שיהיה באפשרותו לקבל משכנתא על הדירה, כי הדירה תימסר לו במועד שעליו הסכימו הצדדים וכן שיקבל את המסמכים הנדרשים כדי להירשם כבעל הזכויות בנכס.

חשוב לציין, אי דיוקים בהסכם המכר עלולים ליצור נזק ממשי לצדדים בעסקה, גם למוכר וגם לקונה, כך לדוגמה:

  • קונה דירה שהסתמך על מועד המסירה בעסקה, והתחייב בפני בעלי מקצוע שונים לביצוע עבודה בדירה מאותו מועד, עלול להיות חשוף לקנסות ולביטולים אם מועד מסירת החזקה בדירה ישתנה והדירה לא תימסר לו במועד שהוסכם.
  • מוכר דירה שהתחייב כלפי צד שלישי על הכסף שהוא עתיד לקבל בעסקה, ואולם הקונה לא שילם את הכסף במועד שהוסכם, עלול להיות חשוף לסנקציות עקב הפרת חוזה כלפי הצד השלישי.

לכן, חשוב לקחת עורך דין מומחה למקרקעין בעת רכישת דירה או מכירת דירה, כדי למנוע נזקים עתידיים.

 

מה הפעולות שמבצע עורך הדין לפני חתימת הסכם מכר בעסקאות מקרקעין?

טרם החתימה על הסכם מכר יש בדיקות משפטיות שחובה לבצע כדי לוודא את נכונות העסקה מבחינה משפטית, ולכן יש חשיבות לטיב הייצוג המשפטי שנבחר.

לפני חתימת הסכם מכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:

  1. בדיקה מקדמית של רישום הנכס, לרבות: בדיקת נסח הטאבו, תשריט ותקנון הבית המשותף, ובדיקת כל מסמך אחר שביכולתו לייצג את הנכס והבעלות בו. עורך דין המתמחה בנדל"ן, מבין את חשיבות הבדיקות המעמיקות מול כל הגורמים החוקיים בארץ: מרשם המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשויות מקומיות וכל גורם אחר.
  2. בדיקה כי אין רישום על חריגות בניה, עיקולים ו/או בעיות אחרות שרובצות על הנכס.
  3. בדיקה שהמוכרים הם הבעלים הרשומים של הנכס.
  4. בדיקה שהנכס ניתן למכירה (לפעמים יש הגבלות על הנכס שלא מאפשרות מכירה של הנכס).
  5. חישוב גובה המס בעסקה.
  6. ניסוח חוזה המכר/ בדיקת טיוטת חוזה מכר והכנסת שינויים הכרחיים.
  7. החתמה על ייפוי כוח, שטרי מכר, שטרי משכנתא, ומסמכים נוספים בכדי לבצע את הרישום בטאבו (או בכל מרשם אחר).

זוהי רשימה חלקית, ואולם אין ספק כי בעסקת מכר דירה יש פעולות משפטיות רבות שחובה לבצע, ולכן כשמבקשים עורך דין להסכם מכר ועורך דין למכירת דירה או עורך דין לקניית דירה ולביצוע עסקאות מכר יד שנייה צריך לבחור עורך דין שהוא מיומן, יסודי, מקצועי ובעל ניסיון.

 

קניתי דירה, מתי עורך הדין יסיים את העבודה על העסקה?

תפקידו של עורך הדין לא נגמר בחתימת הסכם המכר, אלא הוא ממשיך ללוות את רוכש הדירה בכל שלבי העסקה עד השלמת רישום הקנה כבעלים של הנכס. לאחר חתימת הסכם המכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:

  1. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
  2. דיווח העסקה לרשויות המס.
  3. הנפקת שובר תשלום מס בעבור העסקה (בתנאים הקבועים בחוק).
  4. הנפקת אישור מס רכישה בעבור הקונה.
  5. ליווי הקונה בלקיחת משכנתא.
  6. חתימת מסמכי משכנתא.
  7. רישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן.
  8. הזמנת אישורי עירייה לטאבו.
  9. הנחיית הקונה לקראת יום מסירת החזקה בדירה.
  10. השלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה על שם הקונה.

יש לזכור, כי כל שלב עומד בפני עצמו ומחייב ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן, רק עם השלמת כל השלבים בהצלחה יהיה הקונה רשום כבעל הזכויות בדירה.

 

כמה עולה עורך דין לקניית דירה? | כמה עולה עורך דין למכירת דירה?

שכר טרחת עורך הדין נגזר באחוזים משווי העסקה ומשתנה בהתאם למורכבות העסקה, ויכול לנוע בטווח שבין 0.5% עד ל- 2% משווי הדירה, ברוב המקרים עורך הדין יסתפק בשכר טרחה של 0.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ. 

בעניין זה, ומתוך הבנה כי עסקת מקרקעין לא מתבצעת לעיתים קרובות, מומלץ שלא להתפתות למחירים זולים במיוחד, ומצד שני אין סיבה לשלם סכומים גבוהים שלא תואמים את הנהוג בשוק.

 מיסוי ברכישת דירה (מעודכן ליום 15.1.2024):

רשות המסים פרסמה ביום 16.1.2024 עדכון למדרגות מס הרכישה בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק") שפורסם ביום 15.1.2024 (מדד שירותי דיור בבעלות דיירים המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

המשמעות הכלכלית של עליית המדד הינה הפחתה בסכום מס הרכישה. 

 
להלן מדרגות מס רכישה החלות על תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2024 ועד 15.1.2025:
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן: 
1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס;
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%;
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח  ועד 6,055,070 ש"ח – 5%;
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח  ועד 20,183,565 ש"ח – 8%;
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%
 
להלן מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת "דירה מגורים נוספת" (שאינה דירת מגורים יחידה): 
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק, הרוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות כדלהלן:
1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%;
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח– 10%;
 
למחשבון חישוב מס רכישה לחצו כאן.

עורך דין למקרקעין | עורך דין לקניית דירה | עורך דין למכירת דירה

לעורך דין דניאל שגב ניסיון בייצוג של מאות עסקאות יד שנייה בכל רחבי הארץ, הן בייצוג מוכרים והן בייצוג קונים, במקצועיות, במיומנות, בסבלנות ובאדיבות, עד להשלמת העסקה לשביעות רצון הלקוח בליווי משפטי צמוד.

זקוקים לעורך דין לקניית דירה או למכירת דירה? משרדנו ישמח לעמוד לצידכם בביצוע העסקה, פנו אלינו עוד היום.

 

קישורים נוספים:

אם הגעתם עד לכאן, כדאי לעיין במדריכים הבאים:

  1. איך לבחור עורך דין לקניית דירה?
  2. העברה ללא תמורה- דירה במתנה.
  3. רכישת דירה מקבלן.
שאלות ותשובות

עורך הדין שנבחר יבצע פעולות משפטיות רבות שנועדו להבטיח את ההגנות המשפטיות הנדרשות לצדדים בעסקה:

  • המוכר צריך הגנות ובטחונות שהכסף של הקונה יגיע אליו במועד שעליו הסכימו הצדדים, וכי יש ברשותו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות בנכס משמו אל שם הקונה.

הקונה צריך הגנות ובטחונות שהדירה שהוצגה לו היא הדירה הנמכרת, שיהיה באפשרותו לקבל משכנתא על הדירה, כי הדירה תימסר לו במועד שעליו הסכימו הצדדים וכן שיקבל את המסמכים הנדרשים כדי להירשם כבעל הזכויות בנכס

  1. בדיקה מקדמית של רישום הנכס, לרבות: בדיקת נסח הטאבו, תשריט ותקנון הבית המשותף, ובדיקת כל מסמך אחר שביכולתו לייצג את הנכס והבעלות בו. עורך דין המתמחה בנדל"ן, מבין את חשיבות הבדיקות המעמיקות מול כל הגורמים החוקיים בארץ: מרשם המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשויות מקומיות וכל גורם אחר.
  2. בדיקה כי אין רישום על חריגות בניה, עיקולים ו/או בעיות אחרות שרובצות על הנכס.
  3. בדיקה שהמוכרים הם הבעלים הרשומים של הנכס.
  4. בדיקה שהנכס ניתן למכירה (לפעמים יש הגבלות על הנכס שלא מאפשרות מכירה של הנכס).
  5. חישוב גובה המס בעסקה.
  6. ניסוח חוזה המכר/ בדיקת טיוטת חוזה מכר והכנסת שינויים הכרחיים.
  7. החתמה על ייפוי כוח, שטרי מכר, שטרי משכנתא, ומסמכים נוספים בכדי לבצע את הרישום בטאבו (או בכל מרשם אחר).

תפקידו של עורך הדין לא נגמר בחתימת הסכם המכר, אלא הוא ממשיך ללוות את רוכש הדירה בכל שלבי העסקה עד השלמת רישום הקנה כבעלים של הנכס. לאחר חתימת הסכם המכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:

  1. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
  2. דיווח העסקה לרשויות המס.
  3. הנפקת שובר תשלום מס בעבור העסקה (בתנאים הקבועים בחוק).
  4. הנפקת אישור מס רכישה בעבור הקונה.
  5. ליווי הקונה בלקיחת משכנתא.
  6. חתימת מסמכי משכנתא.
  7. רישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן.
  8. הזמנת אישורי עירייה לטאבו.
  9. הנחיית הקונה לקראת יום מסירת החזקה בדירה.
  10. השלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה על שם הקונה.

שכר טרחת עורך הדין נגזר באחוזים משווי העסקה ומשתנה בהתאם למורכבות העסקה, ויכול לנוע בטווח שבין 0.5% עד ל- 2% משווי הדירה, ברוב המקרים עורך הדין יסתפק בשכר טרחה של 0.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ.

בעניין זה, ומתוך הבנה כי עסקת מקרקעין לא מתבצעת לעיתים קרובות, מומלץ שלא להתפתות למחירים זולים במיוחד, ומצד שני אין סיבה לשלם סכומים גבוהים שלא תואמים את הנהוג בשוק.

דניאל שגב - משרד עורכי דין בנתניה
עורך דין - דניאל שגב
עורך דין דניאל שגב, בוגר תואר ראשון במשפטים של האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), בעל ניסיון רב בייצוג לקוחות בכל תחומי המומחיות של המשרד: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מסחרי, ליטיגציה (ייצוג בבתי משפט), צוואות וירושות וייפוי כח מתמשך.
מאמרים נוספים
קודם
הבא
שיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין ללא עלות