קניית דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שנייה
רכישת דירה מקבלן

ברכישת דירה מקבלן רוכש הדירה קונה דירה מבלי שביקר בה, אלא על סמך תשריטים והתחייבויות חוזיות, ומומלץ לעיין היטב בהתחייבויות הקבלן המפורטות בהסכם ובנספחים טרם רכישת הדירה. 

במה שונה רכישת דירה מקבלן מרכישת דירה יד שניה?

  • דירה יד שנייה בדר"כ כבר בנויה, ורשומה בטאבו, ניתן להתרשם ממנה בזמן אמת וטרם הרכישה. 
  • דירת קבלן לעומת זאת טרם נבנתה לגמרי והרישום שלה אינו מפורט ומספק, עם זאת, קיימים מנגנונים משפטיים המאפשרים לרכוש דירת קבלן תוך וודאות לגבי מועד מסירת הדירה ויכולת היזם לעמוד בהתחייבויותיו. בנוסף, לאחרונה אנו עדים להטבות רבות שמציעים הקבלנים לצורך קידום מכירות בפרויקטים השונים.

 

טופס "הצעת רכישה"

המסמך הראשוני עליו חותמים כאשר קונים דירה על הנייר הוא טופס "הצעת הרכישה" בו מפורט מחיר הדירה, לוח התשלומים ופרטי הדירה.

רוכשים רבים מגיעים למשרדנו לאחר חתימת טופס "הצעת רכישה" ומבקשים ייצוג משפטי.

עם זאת, מוטב לדעת כי לטופס "הצעת הרכישה" קיימת חשיבות רבה ובאפשרותו לחזק את מעמדו של הקונה במשא ומתן בצורה משמעותית, וכן לאפשר לקונה לקבל הטבות נוספות שלא היה זכאי להן אילולא נכתבו בהצעת הרכישה ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך הדין טרם חתימת טופס הצעת הרכישה.

עומדים לחתום על הצעת רכישה מקבלן? כדאי שתקראו את זה.

הטבות שאפשר להכניס לטופס "הצעת הרכישה" מקבלן:

מניסיון, טרם חתימת טופס הצעת הרכישה הקלן יסכים לבקשות רבות של הקונים, ולכן לטופס הצעת הרכישה אפשר להכניס שיפורים ושדרוגים בדירה ללא תשלום, אשר דרישתם בשלב מאוחר יותר תעלה כסף רב. להלן רשימה של השדרוגים והשיפורים שניתן להכניס לטופס הצעת הרכישה:

 

  1. חיפוי קרמיקה במקלחות ובשירותים עד התקרה.
  2. תוספת נקודות חשמל.
  3. ⁠נקודת גז + מים במרפסת.
  4. פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה.
  5. ⁠אפשרות מכירת הדירה לפני השלמת הבנייה.
  6. ⁠חתימת הסכם המכר תהיה כפופה להסכמה של עורך הדין מטעמך.

 

האם צריך עו"ד לרכישת דירה מקבלן? הרי אני משלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן!

לפי החוק, נכון לשנת 2024, הקבלן רשאי לגבות מרוכש הדירה תשלום בסך של 6,287 ש"ח (כולל מע"מ) בעבור השתתפות בשכר הטרחה של עו"ד מטעם הקבלן. עצם התשלום אינו מייצר זיקה משפטית בין רוכש הדירה לבין עורך הדין של הקבלן.

עם זאת, בכל הסכם לרכישת דירה "על הנייר" אחד הסעיפים שיופיעו בהסכם יהיה סעיף "החרגת ייצוג" הקובע כי למרות שהקונה שילם כסף לעו"ד של היזם, הקונה יודע שעו"ד של היזם לא מייצג אותו ולא דואג לאינטרסים שלו והומלץ לו לשכור עורך דין מטעמו.

מה תפקיד עורך הדין בעסקת רכישה דירה מקבלן?

תפקיד עורך הדין הוא לקרוא את הסכם הרכישה (בדר"כ כ-50 עמודים) ולוודא את הנושאים הבאים:

  1. מצבה הרישומי של הדירה או הפרויקט.
  2. בדיקת הערבויות שמבטיחות את זכויות הרוכש בדירה, ואת הסכומים ששילם.
  3. שמירת זכויות רוכש הדירה במועד המסירה.
  4. שמירת זכויות רוכש הדירה לתיקונים בהתאם לחוק.

זוהי רשימה חלקית, ולא ממצה אשר משתנה בהתאם לאופי העסקה ומהות הדירה.

לאחר קריאת ההסכם ינסח עו"ד הדין מטעם רוכש הדירה נספח שינויים להסכם המכר למול עורך הדין מטעם הקבלן, עליו יחתמו הצדדים.

היקף נספח השינויים משתנה מעסקה לעסקה אך יכול להגיע עד ל-5 עמודים שמלאים בשינויים של ההסכם שכולם נועדו להיטיב את מצב הקונה במשא ומתן עם הקבלן.

האם קבלן רשאי לגבות מהקונה תשלום בגין עריכת תשריט ואגרות לצורך "רישום בית משותף"?

נוסף על שכר הטרחה שמשלם הקונה לעו"ד של היזם, בכל הסכם מכר יופיע סעיף לפיו הקונה נדרש לשאת בתשלום "הוצאות רישום הבית המשותף" ובדרך כלל, הסכום שגובים הוא בערך 600 ש"ח לכל חדר בדירה.

מכאן עולה השאלה, האם בנוסף לשכר הטרחה שמשלם הקונה לעו"ד של הקבלן שהוא קבוע בחוק ואי אפשר לדרוש מעבר לו, רשאי הקבלן לדרוש מהקונה שכר טרחה בעבור רישום הבית המשותף?

ביום 2.12.2019 התקבלה עמדת הממונה על חוק המכר ולפיו רשאי הקבלן לדרוש תשלום נוסף לצורך רישום הבית המשותף, כדלקמן:

"מכאן, שתשלום עבור ביצוע מדידות והכנת התשריט, שהינן פעולות אשר אינן מתבצעות בהכרח על ידי עורך הדין, וכל שכן תשלום בגין אגרות
ממשלתיות ששילם היזם לצורך ביצוע הרישום של הדירה – לא נכללות בגדר מגבלה זו."

לעיון בעמדת ממונה חוק המכר לעניין גביית תשלום נוסף בעבור הוצאות הנלוות לרישום הבית המשותף יש ללחוץ על הקישור המצורף- עמדת ממונה חוק המכר.

מס רכישה בקניית דירה מקבלן (מעודכן ליום 15.1.2024):

רשות המסים פרסמה ביום 16.1.2024 עדכון למדרגות מס הרכישה בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק") שפורסם ביום 15.1.2024 (מדד שירותי דיור בבעלות דיירים המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

המשמעות הכלכלית של עליית המדד הינה הפחתה בסכום מס הרכישה. 

 
להלן מדרגות מס רכישה החלות על תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2024 ועד 15.1.2025:
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן: 
1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס;
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%;
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח  ועד 6,055,070 ש"ח – 5%;
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח  ועד 20,183,565 ש"ח – 8%;
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%
 
להלן מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת "דירה מגורים נוספת" (שאינה דירת מגורים יחידה): 
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק, הרוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות כדלהלן:
1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%;
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח– 10%;
 
למחשבון חישוב מס רכישה לחצו כאן.

הטבות לרוכשי דירות קבלן:

בשנת 2023 ובשנת 2024 שוק הדיור נכנס לקיפאון ומעט מאד עסקאות נדל"ן נחתמו, מצב זה גרם לקשיי נזילות אצל קבלנים ויזמים רבים אשר חלקם הגיעו למצב של הקפאת הליכים.

באותה עת, קבלנים רבים הבינו שעליהם להציע לרוכשי הדירות הטבות ייחודיות שלא היו קיימות עד לאותו מועד וזאת כדי להניע את גלגלי המכירות בפרויקטים השונים, להלן חלק מההטבות שהוצעו לרוכשי הדירות:

  1. פטור מהצמדה למדד תשומות הבניה.
  2. הנחה בשיעור של מס הרכישה לרוכש הדירה.
  3. תנאי תשלום נוחים של 20% בחתימה ו- 80% במסירה.
  4. תנאי תשלום ייחודיים המגיעים עד ל 5% בחתימה ו- 95% במסירה, זאת במטרה למשוך לרכישת הדירות גם בעלי הון עצמי נמוך במיוחד במועד חתימת הסכם הרכישה, וזאת באמצעות הלוואת קבלן.

להרחבה בנושא הלוואת קבלן ולמאמר המלא לחצו כאן.

קניית דירה על הנייר – רק בליווי עו"ד מומחה למקרקעין!

למשרדנו ניסיון רב בליווי רוכשי דירות קבלן, אנו נוודא שבהסכם הרכישה קיימים כל הסעיפים שישמרו ויגנו על רוכש הדירה החל משלב הבניה והבטחת כספי הרוכש עד השלמת הבנייה, דרך שלב מסירת הדירה, רישום הבניין בטאבו ורישום זכויות הרוכש בדירה.

עם קבלת הייצוג, משרדנו ילווה את רוכש הדירה במשא ומתן עם המוכר, יגבש נוסח סופי של הסכם המכר הכולל נספח שינויים להסכם המכר ויעניק ליווי משפטי מלא וצמוד לכל אורך הפרויקט עד קבלת הדירה ואף לאחר מכן.

עורך דין לקניית דירה מקבלן:

אם אתם זקוקים לליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן צרו איתנו קשר עוד היום בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.

 

קישורים נוספים:

אם הגעתם עד לכאן, אולי תתעניינו במדריכים הבאים:

  1. איך לבחור עורך דין לקניית דירה?
  2. העברה ללא תמורה- דירה במתנה.

שאלות ותשובות
המשרד נמצא בנתניה, ברחוב יהודה לוי במרכז העיר.
המשרד מקפיד על זמינות, שעות הפעילות של המשרד הן בין הימים א' – ה' בשעות 8:00 עד 20:00.

תפקיד עורך הדין בקניית דירה מקבלן הוא לקרוא את הסכם הרכישה (בדר"כ כ-50 עמודים) ולוודא את הנושאים הבאים:

  1. מצבה הרישומי של הדירה או הפרויקט.
  2. בדיקת הערבויות שמבטיחות את זכויות הרוכש בדירה, ואת הסכומים ששילם.
  3. שמירת זכויות רוכש הדירה במועד המסירה.
  4. שמירת זכויות רוכש הדירה לתיקונים בהתאם לחוק.

זוהי רשימה חלקית, ולא ממצה אשר משתנה בהתאם לאופי העסקה ומהות הדירה.

לאחר קריאת ההסכם ינסח עו"ד הדין מטעם רוכש הדירה נספח שינויים להסכם המכר למול עורך הדין מטעם הקבלן, עליו יחתמו הצדדים.

היקף נספח השינויים משתנה מעסקה לעסקה אך יכול להגיע עד ל-5 עמודים שמלאים בשינויים של ההסכם שכולם נועדו להיטיב את מצב הקונה במשא ומתן עם הקבלן.

לפי החוק, נכון לשנת 2024, הקבלן רשאי לגבות מרוכש הדירה תשלום בסך של 6,287 ש"ח (כולל מע"מ) בעבור השתתפות בשכר הטרחה של עו"ד מטעם הקבלן. עצם התשלום אינו מייצר זיקה משפטית בין רוכש הדירה לבין עורך הדין של הקבלן.

עם זאת, בכל הסכם לרכישת דירה "על הנייר" אחד הסעיפים שיופיעו בהסכם יהיה סעיף "החרגת ייצוג" הקובע כי למרות שהקונה שילם כסף לעו"ד של היזם, הקונה יודע שעו"ד של היזם לא מייצג אותו ולא דואג לאינטרסים שלו והומלץ לו לשכור עורך דין מטעמו.

דניאל שגב - משרד עורכי דין בנתניה
עורך דין - דניאל שגב
עורך דין דניאל שגב, בוגר תואר ראשון במשפטים של האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), בעל ניסיון רב בייצוג לקוחות בכל תחומי המומחיות של המשרד: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מסחרי, ליטיגציה (ייצוג בבתי משפט), צוואות וירושות וייפוי כח מתמשך.
מאמרים נוספים
קודם
הבא
שיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין ללא עלות