העברה ללא תמורה של נכסי מקרקעין היא פעולה משפטית שכיחה המבוצעת בדרך כלל בתוך המשפחה ומאפשרת חיסכון מס, במדריך זה נעבור על פרטי הפעולה המשפטית של העברה ללאת מורה, היבטי המס בעסקת העברה ללא תמורה ועל שלבי הטיפול המשפטי בעסקת העברה ללא תמורה.

מה המשמעות של העברת דירה במתנה?

"העברת דירה ללא תמורה" היא העברת נכס מקרקעין מצד אחד לצד שני, ללא תמורה כספית. בדרך כלל עסקאות של העברה ללא תמורה מבוצעות בתוך המשפחה: הורים מעבירים דירה במתנה לילדים, ילדים מעבירים דירה במתנה להורים וכו', וזאת מטעמים שונים כמו שינוי ההון המשפחתי או מטעמי חיסכון מס.

מיסים בהעברה ללא תמורה

לעסקאות מתנה ועסקאות העברה ללא תמורה יש הסדרי מס ספציפיים שחלים עליהם:

1.     מס רכישה (לנעבר – מקבל המתנה):

בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, בעסקאות העברה ללא תמורה מיחיד לקרוב מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה המלא:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהא מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

מי זכאי להנחה במס רכישה:

בהתאם לתקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין, את ההנחה יקבל מי שמוגדר "קרוב" לנותן המתנה:

1. בן זוג ומי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים לפני ההעברה.
2. הורה.
3. צאצא ובן זוג של צאצא.
4. אח.

דוגמה: בשנת 2022 מס הרכישה לדירה שנייה קבוע על סך של 8% משווי הדירה – אם הורים יעבירו ללא תמורה דירה לבן שלהם, שזו תהיה דירתו השנייה, מס הרכישה שישלם הבן יהיה בסך של 2.3% משווי הדירה ולא בסך של 8% (שליש מס רכישה). באופן זה, על דירה ששוויה מוערך במיליון ₪ ישלם מקבל המתנה כ- 23,000 ₪ מס רכישה, במקום 80,000 ₪.

 חריג: העברה ללא תמורה בין בני זוג – פטור מלא ממס רכישה

תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת פטור מלא ממס רכישה במקרה של העברת דירת המגורים ללא תמורה בין בני זוג. 

כמו כן, בהעברה ללא תמורה במסגרת הליך גירושין, בני הזוג יזכו בפטור מלא ממס רכישה עבור העברת דירת המגורים שלהם לצד השני.

2.     מס שבח (למעביר – נותן המתנה):

בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בעסקאות העברה ללא תמורה מיחיד לקרוב נותן המתנה פטורממס שבח.

בעניין זה יודגש, כי ההגדרה של "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין רחבה יותר מהגדרת "קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין וכוללת את האנשים הבאים:

1. בן-זוג;
2. הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.
3. אח או אחות ובני-זוגם – לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
4. איגוד שהוא בשליטתו.

האם עסקת העברה ללא תמורה היא תכנון מס חוקי?

המחוקק קבע כי עסקאות מתנה הן פעולות משפטיות מותרות, עם זאת, חשוב לבצע את עסקת המתנה לאחר התייעצות עם עורך דין מומחה למקרקעין ולמיסוי מקרקעין, בעל ניסיון רב בביצוע עסקאות ללא תמורה.

עורך הדין נדרש להכיר את חוק מיסוי מקרקעין על בוריו ולשלוט בכל החריגים ויוצאי הדופן שקיימים בנושא, ולגשת לעסקה לאחר שבחן אותה מכל הזוויות האפשריות כך שיתאפשר להוציא אותה לפועל בביטחון.

מה ההבדלים בין הגדרת "קרוב" לקבלת פטור ממס שבח לבין הגדרת "קרוב" לקבלת הנחה במס רכישה:

הגדרה של קרובי המשפחה הזכאים להנחות במס משתנה בהתאם לאופי המס:

1. העברת זכויות ללא תמורה בדירת מגורים מסב לנכד פטורה ממס שבח ומזכה בהנחה של מס הרכישה, אולם בהעברה ללא תמורה מנכד לסב תהיה ההעברה פטורה רק ממס שבח.
2. העברת זכויות ללא תמורה בדירת מגורים על ידי הורים לטובת ילד ובת זוגו פטורה ממס שבח ומזכה בהנחה של מס הרכישה, אולם בהעברה ללא תמורה מילד ובת זוגו להורים של הילד, על החלק של בת הזוג לא יינתן פטור ממס שבח ו/או הקלה במס רכישה (הערה: קיימים פתרונות משפטיים, ניתן לפנות למשרדנו לקבלתם).
3. העברת זכויות ללא תמורה בדירת מגורים בין אחים פטורה ממס רכישה גם במקרה בו הפטור במס השבח מכוח סעיף 62 לחוק כלל אינו חל (אם הדירה לא התקבלה במתנה או בירושה מהורים והורי הורים).

היטל השבחה בעסקת העברה ללא תמורה:

העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה אינה חייבת בהיטל השבחה, והחיוב בהיטל ההשבחה נדחה עד למכירת הנכס לצד שלישי.

קרובי משפחה בחוק התכנון והבנייה הם: בן זוג, הורה, הורה ההורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח או אחות ובני זוגם.

תקופת צינון למקבל המתנה:

כדי למנוע תכנוני מס באמצעות עסקאות של העברה ללא תמורה, בסעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נקבעה הוראת צינון המאפשרת למקבל המתנה למכור את הדירה שקיבל ללא תמורה מבלי לשלם מס שבח (אם הוא עומד בתנאים הנוספים שבחוק) לפי האפשרויות הבאות:

1. אם המוכר לא התגורר בדירה – תקופת צינון של 4 שנים.
2. אם המוכר התגורר בדירה – תקופת צינון של 3 שנים.

* כאשר מקבל המתנה הוא קטין- תקופת הצינון תיספר משהגיע לגיל 18.

מסמכים נדרשים בעסקת העברה ללא תמורה:

1.  נותן המתנה יחתום על "תצהיר העברה ללא תמורה" בפני עורך דין.
2. מקבל המתנה יחתום על "תצהיר קבלה ללא תמורה" בפני עורך דין.
3. שטרי מכר חתומים בפני עורך דין.
4. טופס 7005 של רשות המיסים ("הצהרה על נכונות הפרטים") חתום בפני עורך דין.
5. הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יידרשו מסמכים נוספים.

מתי תסתיים עסקת העברה ללא תמורה?

עסקת העברה ללא תמורה תסתיים כאשר מקבל המתנה יירשם כבעלים של הנכס ולצורך כך יידרשו המסמכים הבאים:

א.    שטרי מכר.

ב.     תצהירי העברה ללא תמורה של נותן המתנה ושל מקבל המתנה.

ג.      אישור מס שבח.

ד.     אישור מס רכישה.

ה.    אישור עירייה לטאבו.

ו.      אישור תשלום אגרה לטאבו (38 ₪ נכון לשנת 2022).

*ייתכנו מסמכים נוספים בהתאם לאופי העסקה.

האם ניתן להתחרט לאחר ביצוע עסקת העברה ללא תמורה?

מרגע שמקבל המתנה נרשם כבעלים של הנכס, נותן המתנה לא רשאי לחזור בו.

עם זאת, במקרים מסוימים בהם נקבעו תנאים מוקדמים לעסקת המתנה, נותן המתנה יכול לדרוש את השבת המתנה לרשותו אם התנאים לא קוימו ובמקרה זה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין.

צור קשר

ליווי וייצוג בעסקת מתנה של דירת מגורים, או של כל נכס מקרקעין אחר, מחייב ידע משפטי מקיף, זמינות ויסודיות.

אם התרשמתם מהידע המקיף שהובא במדריך זה, ומאופן הצגת הדברים, הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר ולתאם פגישת ייעוץ או לקבל הצעת מחיר, ומשרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולהעניק פתרונות משפטיים מותאמים אישית.

ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ולקבל מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.

מידע נוסף

אם הגעתם עד לכאן, ייתכן שתתעניינו במאמרים הבאים:

איך לבחור עורך דין לקניית דירה?