במדינת ישראל נקבע כי מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת הוא בסך של 8% משווי הדירה, במאמר הזה יוצגו 9 דרכים לחסוך במס רכישה ונענה על השאלה איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה, וכיצד לחסוך מס רכישה, כאשר הטיפ החשוב ביותר מופיע במס' 9.
מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה שנייה – 8% מס מהשקל הראשון:
להלן מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת "דירה מגורים נוספת" (שאינה דירת מגורים יחידה):
תוכן עניינים
1. משפרי דיור – מס רכישה לפי מדרגות של רוכשי דירה יחידה:
בממוצע בכל 7 שנים אדם מחליף את דירת המגורים שבבעלותו לדירה מסוג שונה, לעיתים לדירה גדולה יותר ולעיתים לדירה קטנה יותר.
לרוב, במהלך החלפת דירת המגורים נוצר מצב שבו האדם מחזיק בזמן נתון יותר מדירה אחת בבעלותו, האם על החלפה כזאת יצטרך הרוכש לשלם מס רכישה של דירה שנייה?
התשובה היא לא!
החוק מכיר במצב הביניים שבו אדם מחזיק ב-2 דירות לתקופת מעבר מוגבלת בזמן, ולכך נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין מספר פטורים והקלות, שלצורך שימוש בהם יש לשאול האם הדירה החדשה היא דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה:
אם הדירה החדשה נקנתה מקבלן: אפשר להחזיק ב-2 הדירות עד ל- 12 חודשים ממועד קבלת המפתחות בדירת קבלן. כך לדוגמה אם אדם בעלים של דירה, והוא קנה דירה מקבלן שהמסירה שלה צפויה להיות בעוד שנתיים, עומדת לרשותו שנה שלמה מרגע קבלת דירה הקבלן למכור את הדירה שבה הוא החזיק במועד רכישת דירת הקבלן.
אם הדירה החדשה היא דירת יד שנייה: אפשר להחזיק ב-2 הדירות עד ל- 18 חודשים ממועד חתימת הסכם רכישת הדירה הנוספת. כך לדוגמה אם אדם בעלים של דירה, והוא קנה דירת יד שנייה שהמסירה שלה צפויה להיות בעוד 8 חודשים, עומדת לרשותו שנה וחצי שלמה מרגע קבלת דירה הקבלן למכור את הדירה שבה הוא החזיק במועד רכישת הדירה הנוספת.
יצוין, שהשימוש בפטור ממס רכישה למפשרי דיור מחייב דיווח למיסוי מקרקעין במועד רכישת הדירה הנוספת וזאת כדי להימנע מקנסות, עיקולים וחיובים מיותרים, ובאופן הזה ניתן להחזיק ב-2 דירות בזמן נתון מבלי לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה.
2. עולה חדש – זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:
- 0.5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,988,090 ₪.
- 5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,988,090 ₪.
- יצוין כי אם הנכס שאותו רוכש העולה הוא דירה יחידה, יש לשקול אפשרות דיווח העסקה למיסוי מקרקעין לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה ובכך לחסוך תשלום מס רכישה על אף ההנחה הקבועה בחוק, זאת מכיוון שלעיתים שימוש בהנחה הקבועה בחוק תוביל לתשלום מס רכישה בסכום גבוה יותר מאשר מס הרכישה הקבוע לפי מדרגות דירה יחידה, ובעניין זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין טרם ביצוע העסקה.
- הנחה במס רכישה לעולה תחול בין אם הרכישה היא של דירה או של מגרש, ובלבד ששטח המגרש הוא עד 1,000 מ"ר.
מי מוגדר "עולה" הזכאי להנחה במס רכישה:
- עולים חדשים, בתקופה שמתחילה בשנה שלפני עלייתם לארץ ומסתיימת 7 שנים אחרי העלייה.
שימו לב: בספירת 7 השנים אחרי העלייה לארץ לא תילקח בחשבון תקופה של שירות חובה בצה"ל או שירות לאומי-אזרחי.
- אם הרכישה נעשתה במשותף על-ידי בני זוג שאחד מהם עולה, ההנחה תינתן כאילו העולה בלבד רכש את הנכס.
- אם הרכישה נעשתה במשותף על-ידי שני יחידים שאחד מהם עולה והם נישאו בתוך 12 חדשים מיום הרכישה, יוחזר מס הרכישה ששילם בן הזוג של העולה, שהוא מעבר לסכום מס הרכישה שהעולה היה משלם כרוכש יחידי.
כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לעולה?
את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן.
יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.
כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לעולה חדש?
את ההנחה במס רכישה לעולה חדש ניתן לקבל פעם אחת בלבד לגבי דירת מגורים (או בית מגורים) ופעם אחת לגבי עסק.
3. נכה- זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:
לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, נכה העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:
- אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
- אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
- אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.
מי מוגדר "נכה" הזכאי להנחה במס רכישה:
- מי שנקבעה לו דרגת "אי כושר השתכרות" לצמיתות בשיעור של 75% לפחות, על-ידי המוסד לביטוח לאומי.
- מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית).
- מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ועקב הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).
כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לנכה?
את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן.
יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.
כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לנכה?
הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.
למאמר המלא בנושא הנחה במס רכישה לנכה לחץ כאן.
4. עיוור- זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:
לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, עיוור העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:
- אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
- אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
- אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.
מי מוגדר "עיוור" הזכאי להנחה במס רכישה:
מי שמתקיים לגביו אחד מהמצבים הבאים, הזכאי לתעודת עיוור או לקוי ראייה:
- היעדר ראייה מוחלט.
- חדות ראייה מירבית של 3/60 מטר בעין הבריאה יותר, גם אם נעזרים במשקפיים.
- צמצום שדה הראייה כך שזווית הראייה המירבית אינה עולה על 20 מעלות בעין הבריאה יותר, אף בעזרת משקפיים.
כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לעיוור?
- את הבקשה להנחה מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס.
- יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הבאים:
את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן.
יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.
כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לעיוור?
הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לעיוור ניתנת למימוש פעמיים בלבד.
5. נכה צה"ל ופעולות איבה – זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:
- אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
- אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
- אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.
מי מוגדר "נכה צה"ל ופעולות איבה" הזכאי להנחה במס רכישה:
מי שהוכרה להם על-ידי משרד הביטחון נכות לצמיתות בשיעור של 19% לפחות.
אופן מימוש הזכות:
את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן.
יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.
כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לנכה צה"ל ופעולות איבה?
הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה צה"ל ופעולות איבה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.
6. בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון – זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:
- אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של בן המשפחה השכול, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
- אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
- אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.
מי מוגדר "בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון" הזכאי להנחה במס רכישה:
- מי שהיו בני/בנות זוגם ביום מותם (מנישואים או ידועים בציבור) – גם אם נישאו לאחר מכן.
- הורים שכולים.
- יתומים עד גיל 50 (בתנאי שהוכרו כיתומים לפני הגיעם לגיל 21).
אופן מימוש הזכות:
את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן.
יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.
כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון?
הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה צה"ל ופעולות איבה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.
7. העברת דירה במתנה לבן משפחה – 1/3 מס רכישה:
לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, בעסקאות העברה ללא תמורה מיחיד לקרוב מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה המלא.
מי זכאי להנחה במס רכישה בעת קבלת דירה במתנה?
בהתאם לתקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין, את ההנחה יקבל מי שמוגדר "קרוב" לנותן המתנה:
- בן זוג ומי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים לפני ההעברה.
- הורה.
- צאצא ובן זוג של צאצא.
- אח.
דוגמה: בשנת 2022 מס הרכישה לדירה שנייה קבוע על סך של 8% משווי הדירה – אם הורים יעבירו ללא תמורה דירה לבן שלהם, שזו תהיה דירתו השנייה, מס הרכישה שישלם הבן יהיה בסך של 2.3% משווי הדירה ולא בסך של 8% (שליש מס רכישה). באופן זה, על דירה ששוויה מוערך במיליון ₪ ישלם מקבל המתנה כ- 23,000 ₪ מס רכישה, במקום 80,000 ₪.
אופן מימוש הזכות:
את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות דיווח העסקה למיסוי מקרקעין והגדרה כעסקת העברה ללא תמורה לצורך קבלת מס הרכישה המופחת, יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.
כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה?
אין הגבלה על מספר הפעמים בהן ניתן לקבל את ההנחה במס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה.
8. העברת דירה בין בני זוג – פטור מלא ממס רכישה:
9. רכישת נכס ביהודה ושומרון:
זה הטיפ החשוב ביותר והיעיל ביותר.
אם כל הפטורים וההקלות שפורטו לעיל לא מאפשרים לכם לקבל הנחה במס רכישה, קיים חריג נוסף והוא ייחודי בדין הישראלי: רכישת נכס ביהודה ושומרון.
על רכישת נכס מקרקעין ביהודה ושומרון משלמים מס רכישה לפי ערך "פיתוח הקרקע" בלבד, אשר מוערך בכמה אלפי ש"ח בודדים, כאשר עלויות הבניה נפרדות מעלות הרכישה ולא ממוסות במס הכנסה.
עם זאת, רכישת נכס ביהודה ושומרון היא מורכבת, ומעט מאד עורכי דין בקיאים בייצוג לקוחות בעסקאות מסוג זה, ולכן טרם כניסה לעסקה מסוג זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה למקרקעין בדגש על יהודה ושומרון.
משרדנו ייצג רוכשים רבים ברכישת נכסים ביהודה ושומרון ובקיא בפרטי התהליך ובמורכבותו.
צור קשר
ליווי וייצוג בעסקאות מקרקעין מחייב ידע משפטי מקיף, זמינות ויסודיות.
אם התרשמתם מהידע המקיף שהובא במדריך זה, ומאופן הצגת הדברים, הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר ולתאם פגישת ייעוץ או לקבל הצעת מחיר, ומשרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולהעניק פתרונות משפטיים מותאמים אישית.
ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ולקבל מענה מהיר ומקצועי מעורך דין
