המשמעות של קניית דירה 20 – 80 היא רכישת דירה מקבלן כאשר תנאי התשלום הם 20% – 80% אשר משולמים באופן הבא:

1. 20% משווי הנכס ישלם הקונה לקבלן במעמד חתימת הסכם הרכישה.
2. 80% משווי הנכס ישלם הקונה לקבלן 30 ימים טרם קבלת הדירה לרשותו.

תפקיד עורך הדין הוא לקרוא את הסכם הרכישה (בדר"כ כ-50 עמודים) ולוודא את הנושאים הבאים:

1. מצבה הרישומי של הדירה או הפרויקט.
2. בדיקת הערבויות שמבטיחות את זכויות הרוכש בדירה, ואת הסכומים ששילם.
3. שמירת זכויות רוכש הדירה במועד המסירה.
4. שמירת זכויות רוכש הדירה לתיקונים בהתאם לחוק.

זוהי רשימה חלקית, ולא ממצה אשר משתנה בהתאם לאופי העסקה ומהות הדירה.

לאחר קריאת ההסכם ינסח עו"ד הדין מטעם רוכש הדירה נספח שינויים להסכם המכר למול עורך הדין מטעם הקבלן, עליו יחתמו הצדדים.

היקף נספח השינויים משתנה מעסקה לעסקה אך יכול להגיע עד ל-5 עמודים שמלאים בשינויים של ההסכם שכולם נועדו להיטיב את מצב הקונה במשא ומתן עם הקבלן.

1. דחיית מועד נטילת המשכנתא והימנעות מכפל תשלומים:

באמצעות רכישת דירה בתנאי תשלום בתנאי תשלום של 20% -80% ניתן לדחות את מועד נטילת המשכנתא שיהיה קרוב למועד קבלת המפתח בדירה הנרכשת, ובכך להימנע מכפל תשלומים- הן בעבור הדירה בה מתגוררים במועד רכישת הדירה מקבלן, והן בעבור המשכנתא לרכישת הדירה מקבלן. יתרה מזאת, עקב ההימנעות מכפל תשלומים ניתן לנצל את הפרק הזמן עד למועד המסירה ובו לצבור הון עצמי נוסף אשר יפחית את שווי המשכנתא הנדרשת לרכישת הדירה.

2. דחיית מועד תשלום מס הרכישה:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, על הרכוש דירה מוטלת החובה לשלם מס רכישה, שיכול להגיע עד ל- 8% משווי הנכס. עם זאת, ברכישת דירה מקבלן בתנאי תשלום של 20% – 80% ניתן לעשות שימוש בסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין ולדרוש דחייה בתשלום מס הרכישה עד למועד שבו ישלם הקונה לקבלן סך מצטבר של 50% משווי העסקה. באופן זה, אדם הרוכש דירה מקבלן בתנאי תשלום של 20% – 80% יוכל לדחות את מועד תשלום מס הרכישה עד ל- 30 ימים טרם קבלת החזקה בדירה.

להרחבה בתנאים לקבלת דחייה בתשלום מס רכישה מומלץ לעיין כאן.

לרכישת דירה מקבלן בתנאי תשלום של 20% – 80% קיימים מספר חסרונות:

1.עליית מחיר הדירה עקב עליית מדד תשומות הבנייה:

בעת רכישת דירה מקבלן מחיר הדירה הקבוע בחוזה צמוד למדד תשומות הבנייה. החוק קובע כי במקרה שבו מחיר הדירה הוצמד למדד תשומות הבניה, מחצית מכל סכום שטרם שולם לקבלן יהיה צמוד למדד תשומות הבניה. באופן זה, מחיר הדירה צפוי להתייקר ביחס לסכום הקבוע בהסכם הרכישה.

כך לדוגמה:

ברכישת דירה בשווי של 2,000,000 ש"ח, אשר בחתימה שולמו בעבורה 20%, הסכום הצמוד למדד תשומות הבנייה יהיה 800,000 ש"ח. אם מדד תשומות הבנייה יעלה ב -8% ממועד חתימת ההסכם ועד למועד תשלום יתרת התמורה, לסכום הסופי לתשלום יתווסף סכום של 64,000 ש"ח (800,000 ש"ח X 8%).

2. אי וודאות למועד המסירה:

ברוב המקרים, רכישת דירה בתנאי תשלום של 20% – 80% מאפשרת ליזם יד חופשית בהקדמת מועד מסירת הדירה, כך שגם במקרים בם מועד המסירה הקבוע בהסכם הינו בתוך 36 חודשים, באפשרות היזם לסיים את הבניה מוקדם מכך ולהודיע לקונה כי הבנייה הושלמה ועליו לשלם את היתרה בסך של 80% עוד טרם המועד אליו התכונן הקונה לצורך השלמת העסקה.