איך לחסוך מס רכישה בקניית דירה

כיצד לחסוך בתשלום מס רכישה 8% על רכישת דירה נוספת

במדינת ישראל נקבע כי מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת הוא בסך של 8% משווי הדירה, במאמר הזה יוצגו מספר דרכים לחסוך במס רכישה ונענה על השאלה איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה, וכיצד לחסוך מס רכישה.

מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה שנייה – 8% מס מהשקל הראשון:

להלן מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת "דירה מגורים נוספת" (שאינה דירת מגורים יחידה): 

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, הרוכש דירת מגורים, שאינה דירת מגורים יחידה, החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות כדלהלן:
1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%;
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח– 10%;
 
למחשבון חישוב מס רכישה לחצו כאן.
 
כך לדוגמה, בעבור רכישת דירה שנייה ששוויה 2,000,000 ש"ח, מס הרכישה שישלם הקונה הוא בסך של 160,000 ש"ח!
את מס הרכישה הקונה נדרש לשלם בתוך 60 ימים ממועד חתימת הסכם הרכישה, במקרים מסוימים ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה, ולהרחבה בנושא מומלץ לעיין במאמר הבא: דחיית תשלום מס רכישה – סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין.
אם כך, בעת רכישת דירה נוספת יש לקחת בחשבון כי מס הרכישה הוא סכום משמעותי אשר נדרש לשלם אותו בסמוך לחתימת הסכם המכר, עם זאת, קיימות מספר פרצות בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרות קניית דירה נוספת מבלי לשלם מס רכישה בסך של 8%, והן יפורטו במאמר זה. 

תוכן עניינים

1. משפרי דיור – מס רכישה לפי מדרגות של רוכשי דירה יחידה:

בממוצע בכל 7 שנים אדם מחליף את דירת המגורים שבבעלותו לדירה מסוג שונה, לעיתים לדירה גדולה יותר ולעיתים לדירה קטנה יותר.

לרוב, במהלך החלפת דירת המגורים נוצר מצב שבו האדם מחזיק בזמן נתון יותר מדירה אחת בבעלותו, האם על החלפה כזאת יצטרך הרוכש לשלם מס רכישה של דירה שנייה?

התשובה היא לא!

החוק מכיר במצב הביניים שבו אדם מחזיק ב-2 דירות לתקופת מעבר מוגבלת בזמן, ולכך נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין מספר פטורים והקלות, שלצורך שימוש בהם יש לשאול האם הדירה החדשה היא דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה:

אם הדירה החדשה נקנתה מקבלן: אפשר להחזיק ב-2 הדירות עד ל- 12 חודשים ממועד קבלת המפתחות בדירת קבלן. כך לדוגמה אם אדם בעלים של דירה, והוא קנה דירה מקבלן שהמסירה שלה צפויה להיות בעוד שנתיים, עומדת לרשותו שנה שלמה מרגע קבלת דירה הקבלן למכור את הדירה שבה הוא החזיק במועד רכישת דירת הקבלן.

אם הדירה החדשה היא דירת יד שנייהאפשר להחזיק ב-2 הדירות עד ל- 18 חודשים ממועד חתימת הסכם רכישת הדירה הנוספתכך לדוגמה אם אדם בעלים של דירה, והוא קנה דירת יד שנייה שהמסירה שלה צפויה להיות בעוד 8 חודשים, עומדת לרשותו שנה וחצי שלמה מרגע קבלת דירה הקבלן למכור את הדירה שבה הוא החזיק במועד רכישת הדירה הנוספת.

יצוין, שהשימוש בפטור ממס רכישה למפשרי דיור מחייב דיווח למיסוי מקרקעין במועד רכישת הדירה הנוספת וזאת כדי להימנע מקנסות, עיקולים וחיובים מיותרים, ובאופן הזה ניתן להחזיק ב-2 דירות בזמן נתון מבלי לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה.

2. עולה חדש – זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:

 לפי תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין, עולה חדש העומד בתנאים שבחוק ישלם מס רכישה מופחת על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הנכס:
  1. 0.5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,988,090 ₪.
  2. 5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,988,090 ₪.
  3. יצוין כי אם הנכס שאותו רוכש העולה הוא דירה יחידה, יש לשקול אפשרות דיווח העסקה למיסוי מקרקעין לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה ובכך לחסוך תשלום מס רכישה על אף ההנחה הקבועה בחוק, זאת מכיוון שלעיתים שימוש בהנחה הקבועה בחוק תוביל לתשלום מס רכישה בסכום גבוה יותר מאשר מס הרכישה הקבוע לפי מדרגות דירה יחידה, ובעניין זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין טרם ביצוע העסקה.
  4. הנחה במס רכישה לעולה תחול בין אם הרכישה היא של דירה או של מגרש, ובלבד ששטח המגרש הוא עד 1,000 מ"ר.

 

מי מוגדר "עולה" הזכאי להנחה במס רכישה:

  • עולים חדשים, בתקופה ‏שמתחילה ‏בשנה ‏שלפני ‏עלייתם‏ לארץ‏ ומסתיימת ‏7 שנים אחרי העלייה‏.

שימו לבבספירת 7 השנים אחרי העלייה לארץ לא תילקח בחשבון תקופה של שירות חובה בצה"ל או שירות לאומי-אזרחי.

  • אם הרכישה נעשתה במשותף על-ידי בני זוג שאחד מהם עולה, ההנחה תינתן כאילו העולה בלבד רכש את הנכס.
  • אם הרכישה נעשתה במשותף על-ידי שני יחידים שאחד מהם עולה והם נישאו בתוך 12 חדשים מיום הרכישה, יוחזר מס הרכישה ששילם בן הזוג של העולה, שהוא מעבר לסכום מס הרכישה שהעולה היה משלם כרוכש יחידי.

 

כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לעולה?

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן

יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

 

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לעולה חדש?

את ההנחה במס רכישה לעולה חדש ניתן לקבל פעם אחת בלבד לגבי דירת מגורים (או בית מגורים) ופעם אחת לגבי עסק.

 

3. נכה- זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, נכה העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:

  1. אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
  2. אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
  3. אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.

 

מי מוגדר "נכה" הזכאי להנחה במס רכישה:

  1. מי שנקבעה לו דרגת "אי כושר השתכרות" לצמיתות בשיעור של 75% לפחות, על-ידי המוסד לביטוח לאומי.
  2. מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית).
  3. מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ועקב הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).

 

כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לנכה?

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן

יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

 

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לנכה?

הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.

למאמר המלא בנושא הנחה במס רכישה לנכה לחץ כאן.

 

4. עיוור- זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, עיוור העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:

  1. אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
  2. אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
  3. אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.
 

מי מוגדר "עיוור" הזכאי להנחה במס רכישה:

מי שמתקיים לגביו אחד מהמצבים הבאים, הזכאי לתעודת עיוור או לקוי ראייה:

  1. היעדר ראייה מוחלט.
  2. חדות ראייה מירבית של 3/60 מטר בעין הבריאה יותר, גם אם נעזרים במשקפיים.
  3. צמצום שדה הראייה כך שזווית הראייה המירבית אינה עולה על 20 מעלות בעין הבריאה יותר, אף בעזרת משקפיים.
 

כיצד ניתן לממש את הזכות לקבל הנחה במס רכישה לעיוור?

  1. את הבקשה להנחה מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס.
  2. יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הבאים:

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן

יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לעיוור?

הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לעיוור ניתנת למימוש פעמיים בלבד.

5. נכה צה"ל ופעולות איבה – זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, נכה צה"ל ופעולות איבה העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:
  1. אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הנכה, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
  2. אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
  3. אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.

מי מוגדר "נכה צה"ל ופעולות איבה" הזכאי להנחה במס רכישה:

מי שהוכרה להם על-ידי משרד הביטחון נכות לצמיתות בשיעור של 19% לפחות.

אופן מימוש הזכות:

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן

יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה לנכה צה"ל ופעולות איבה?

הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה צה"ל ופעולות איבה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.

6. בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון – זכאי לתשלום מס רכישה מופחת של 0.5%:

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון העומד בתנאים שבחוק ישלם 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין, בהתאם לשווי הדירה:
  1. אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של בן המשפחה השכול, ושווי הדירה הוא עד 2,500,000 ₪, מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5% ישולם רק על מדרגת השווי שמעל 1,978,745 ₪ (כאשר עד לסכום זה לא ישולם מס רכישה כלל).
  2. אם שווי הדירה הנרכשת היא מעל 2,500,000 ₪ מס הרכישה שישולם יהיה בשיעור 0.5% על כל שווי הדירה.
  3. אם הרכישה היא של קרקע, ולא של דירה, המס המופחת ישולם בהתאם ליחס שבין הבית שעתיד להיבנות על הקרקע לבין שטח הקרקע.

מי מוגדר "בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון" הזכאי להנחה במס רכישה:

  1. מי שהיו בני/בנות זוגם ביום מותם (מנישואים או ידועים בציבור) – גם אם נישאו לאחר מכן.
  2. הורים שכולים.
  3. יתומים עד גיל 50 (בתנאי שהוכרו כיתומים לפני הגיעם לגיל 21).

אופן מימוש הזכות:

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות הגשת בקשה להנחה במס רכישה למשרדי מיסוי מקרקעין הנמצא באזור של הנכס, הבקשה לרוב מוגשת באמצעות עורך הדין המייצג בעסקה על גבי טופס 2793 של רשות המיסים, קישור למילוי הטופס ניתן למצוא כאן.

יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה בן משפחה שכולה של חללי צה"ל וכוחות הביטחון?

הזכאות לתשלום מס רכישה מופחת לנכה צה"ל ופעולות איבה ניתנת למימוש פעמיים בלבד.

7. העברת דירה במתנה לבן משפחה – 1/3 מס רכישה:

לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, בעסקאות העברה ללא תמורה מיחיד לקרוב מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה המלא.

 

מי זכאי להנחה במס רכישה בעת קבלת דירה במתנה?

בהתאם לתקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין, את ההנחה יקבל מי שמוגדר "קרוב" לנותן המתנה:

  1. בן זוג ומי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים לפני ההעברה.
  2. הורה.
  3. צאצא ובן זוג של צאצא.
  4. אח.

דוגמה: בשנת 2022 מס הרכישה לדירה שנייה קבוע על סך של 8% משווי הדירה – אם הורים יעבירו ללא תמורה דירה לבן שלהם, שזו תהיה דירתו השנייה, מס הרכישה שישלם הבן יהיה בסך של 2.3% משווי הדירה ולא בסך של 8% (שליש מס רכישה). באופן זה, על דירה ששוויה מוערך במיליון ₪ ישלם מקבל המתנה כ- 23,000 ₪ מס רכישה, במקום 80,000 ₪.

 

אופן מימוש הזכות:

את מימוש הזכות יש לבצע באמצעות דיווח העסקה למיסוי מקרקעין והגדרה כעסקת העברה ללא תמורה לצורך קבלת מס הרכישה המופחת, יצוין כי את העסקה מומלץ ורצוי לבצע בליווי עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ידע בהוראות מיסוי מקרקעין.

כמה פעמים ניתן לקבל הנחה במס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה?

אין הגבלה על מספר הפעמים בהן ניתן לקבל את ההנחה במס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה.

 

8. העברת דירה בין בני זוג – פטור מלא ממס רכישה:

לפי תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעיןבמקרה של העברת דירת המגורים ללא תמורה בין בני זוג יינתן פטור מלא ממס רכישה, התנאי לכך הוא כי בני הזוג מתגוררים יחד בדירה ובאפשרותם להציג אסמכתאות על כך.
 
 
סיכום – הנחה במס רכישה:
במאמר הוצגו 8 דרכים לחיסכון במס רכישה באופן שמאפשר לקנות דירה ולשלם מס רכישה נמוך מ- 8%. עם זאת, המאמר אינו מחליף יייעוץ משפטי מעו"ד מומחה למיסוי מקרקעין שבאפשרותו להתאים בעבורכם את הפטור הרלוונטי שיחסוך בעבורכם תשלום מס רכישה.
 

צור קשר

ליווי וייצוג בעסקאות מקרקעין מחייב ידע משפטי מקיף, זמינות ויסודיות.

אם התרשמתם מהידע המקיף שהובא במדריך זה, ומאופן הצגת הדברים, הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר ולתאם פגישת ייעוץ או לקבל הצעת מחיר, ומשרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולהעניק פתרונות משפטיים מותאמים אישית.

ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון מס' 09-7665531 ולקבל מענה מהיר ומקצועי מעורך דין

 

שאלות ותשובות

המחוקק קבע כי ברכישת דירה נוספת מס הרכישה יהיה בסך של 8%, עם זאת, מספר חוקים מאפשרים להתגבר על תשלום מס הרכישה הגבוה ולרכוש נכס נוסף בתשלום מס רכישה מופחת.

זהו תכנון מס חוקי לגמרי.

עם זאת, נוכח מורכבות הטיפול בעסקאות מסוג זה, מומלץ לבצע את העסקה באמצעות עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין.

 

עם תחילת הייצוג בתיק יבקש מכם עורך הדין מטעמכם את פרטי העסקה ויברר האם אתם זכאים להנחה במס רכישה, עורך הדין מטעמכם יבדוק את המסמכים ויוודא שאכן אתם זכאים להנחה.

אם תהיו זכאים להנחה, עורך הדין מטעמכם ידווח למיסוי מקרקעין על זכאותכם להנחה מיד לאחר חתימת הסכם המכר, כדי לוודא ששומת מס הרכישה שתופר בעבורכם תהיה מדויקת וכוללת את ההנחה לה אתם זכאים.

משרדנו מקפיד על זמינות גבוהה ומענה אישי, מספר הטלפון ליצירת קשר הוא 09-7665531.

ניתן ליצור עם משרדנו בכל יום בין השעות 8:00 ל 20:00.

דניאל שגב - משרד עורכי דין בנתניה
עורך דין - דניאל שגב
עורך דין דניאל שגב, בוגר תואר ראשון במשפטים של האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), בעל ניסיון רב בייצוג לקוחות בכל תחומי המומחיות של המשרד: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, מסחרי, ליטיגציה (ייצוג בבתי משפט), צוואות וירושות וייפוי כח מתמשך.
מאמרים נוספים
קודם
הבא
שיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין ללא עלות