עורך דין מקרקעין ילווה אתכם בביצוע עסקת מקרקעין, במדריך הזה נסקור את הפעולות שמבצע עורך דין מקרקעין ומדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין טרם ביצוע עסקת מקרקעין.
חושבים לקנות דירה או למכור דירה? אפשר לעשות זאת נכון ובקלות!
במאמר הזה נעבור על הנושאים הבאים:
- למה צריך עורך דין לייצוג בעסקת מקרקעין (רכישת דירה או מכירת דירה).
- מה הפעולות שמבצע עורך הדין לפני חתימת הסכם המכר.
- מתי עורך הדין יסיים את העבודה על העסקה.
- כמה עולה עורך דין לקניית דירה.
- כמה עולה עורך דין למכירת דירה.
למה צריך עורך דין מקרקעין?
עורך הדין שנבחר יבצע פעולות משפטיות רבות שנועדו להבטיח את ההגנות המשפטיות הנדרשות לצדדים בעסקה:
- המוכר צריך הגנות ובטחונות שהכסף של הקונה יגיע אליו במועד שעליו הסכימו הצדדים, וכי יש ברשותו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות בנכס משמו אל שם הקונה.
- הקונה צריך הגנות ובטחונות שהדירה שהוצגה לו היא הדירה הנמכרת, שיהיה באפשרותו לקבל משכנתא על הדירה, כי הדירה תימסר לו במועד שעליו הסכימו הצדדים וכן שיקבל את המסמכים הנדרשים כדי להירשם כבעל הזכויות בנכס.
חשוב לציין, אי דיוקים בהסכם המכר עלולים ליצור נזק ממשי לצדדים בעסקה, גם למוכר וגם לקונה, כך לדוגמה:
- קונה דירה שהסתמך על מועד המסירה בעסקה, והתחייב בפני בעלי מקצוע שונים לביצוע עבודה בדירה מאותו מועד, עלול להיות חשוף לקנסות ולביטולים אם מועד מסירת החזקה בדירה ישתנה והדירה לא תימסר לו במועד שהוסכם.
- מוכר דירה שהתחייב כלפי צד שלישי על הכסף שהוא עתיד לקבל בעסקה, ואולם הקונה לא שילם את הכסף במועד שהוסכם, עלול להיות חשוף לסנקציות עקב הפרת חוזה כלפי הצד השלישי.
לכן, חשוב לקחת עורך דין מומחה למקרקעין בעת רכישת דירה או מכירת דירה, כדי למנוע נזקים עתידיים.
מה הפעולות שמבצע עורך הדין לפני חתימת הסכם מכר בעסקאות מקרקעין?
טרם החתימה על הסכם מכר יש בדיקות משפטיות שחובה לבצע כדי לוודא את נכונות העסקה מבחינה משפטית, ולכן יש חשיבות לטיב הייצוג המשפטי שנבחר.
לפני חתימת הסכם מכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:
- בדיקה מקדמית של רישום הנכס, לרבות: בדיקת נסח הטאבו, תשריט ותקנון הבית המשותף, ובדיקת כל מסמך אחר שביכולתו לייצג את הנכס והבעלות בו. עורך דין המתמחה בנדל"ן, מבין את חשיבות הבדיקות המעמיקות מול כל הגורמים החוקיים בארץ: מרשם המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשויות מקומיות וכל גורם אחר.
- בדיקה כי אין רישום על חריגות בניה, עיקולים ו/או בעיות אחרות שרובצות על הנכס.
- בדיקה שהמוכרים הם הבעלים הרשומים של הנכס.
- בדיקה שהנכס ניתן למכירה (לפעמים יש הגבלות על הנכס שלא מאפשרות מכירה של הנכס).
- חישוב גובה המס בעסקה.
- ניסוח חוזה המכר/ בדיקת טיוטת חוזה מכר והכנסת שינויים הכרחיים.
- החתמה על ייפוי כוח, שטרי מכר, שטרי משכנתא, ומסמכים נוספים בכדי לבצע את הרישום בטאבו (או בכל מרשם אחר).
זוהי רשימה חלקית, ואולם אין ספק כי בעסקת מכר דירה יש פעולות משפטיות רבות שחובה לבצע, ולכן כשמבקשים עורך דין להסכם מכר ועורך דין למכירת דירה או עורך דין לקניית דירה ולביצוע עסקאות מכר יד שנייה צריך לבחור עורך דין שהוא מיומן, יסודי, מקצועי ובעל ניסיון.
קניתי דירה, מתי עורך הדין יסיים את העבודה על העסקה?
תפקידו של עורך הדין לא נגמר בחתימת הסכם המכר, אלא הוא ממשיך ללוות את רוכש הדירה בכל שלבי העסקה עד השלמת רישום הקנה כבעלים של הנכס. לאחר חתימת הסכם המכר, עורך הדין יבצע את הפעולות הבאות:
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
- דיווח העסקה לרשויות המס.
- הנפקת שובר תשלום מס בעבור העסקה (בתנאים הקבועים בחוק).
- הנפקת אישור מס רכישה בעבור הקונה.
- ליווי הקונה בלקיחת משכנתא.
- חתימת מסמכי משכנתא.
- רישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן.
- הזמנת אישורי עירייה לטאבו.
- הנחיית הקונה לקראת יום מסירת החזקה בדירה.
- השלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה על שם הקונה.
יש לזכור, כי כל שלב עומד בפני עצמו ומחייב ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן, רק עם השלמת כל השלבים בהצלחה יהיה הקונה רשום כבעל הזכויות בדירה.
כמה עולה עורך דין מקרקעין?
שכר טרחת עורך הדין נגזר באחוזים משווי העסקה ומשתנה בהתאם למורכבות העסקה, ויכול לנוע בטווח שבין 0.5% עד ל- 2% משווי הדירה, ברוב המקרים עורך הדין יסתפק בשכר טרחה של 0.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ.
בעניין זה, ומתוך הבנה כי עסקת מקרקעין לא מתבצעת לעיתים קרובות, מומלץ שלא להתפתות למחירים זולים במיוחד, ומצד שני אין סיבה לשלם סכומים גבוהים שלא תואמים את הנהוג בשוק.
מיסוי ברכישת דירה (מעודכן ליום 15.1.2024):
רשות המסים פרסמה ביום 16.1.2024 עדכון למדרגות מס הרכישה בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק") שפורסם ביום 15.1.2024 (מדד שירותי דיור בבעלות דיירים המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).
המשמעות הכלכלית של עליית המדד הינה הפחתה בסכום מס הרכישה.
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%;
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%;
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%;
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%;
עורך דין מקרקעין | עורך דין לקניית דירה | עורך דין למכירת דירה
לעורך דין דניאל שגב ניסיון בייצוג של מאות עסקאות יד שנייה בכל רחבי הארץ, הן בייצוג מוכרים והן בייצוג קונים, במקצועיות, במיומנות, בסבלנות ובאדיבות, עד להשלמת העסקה לשביעות רצון הלקוח בליווי משפטי צמוד.
זקוקים לעורך דין לקניית דירה או למכירת דירה? משרדנו ישמח לעמוד לצידכם בביצוע העסקה, פנו אלינו עוד היום בטלפון מס' 09-7665531 ותקבלו מענה מהיר ומקצועי מעורך דין.
קישורים נוספים:
אם הגעתם עד לכאן, כדאי לעיין במדריכים הבאים:
